房地產陳總部落客

立法院經濟委員會昨日保留部分條款朝野協商外，初審通過《工廠管理輔導法》修正案，意味攸關全台3萬8千家、63萬就業人口的農地工廠將透過新制納管合法化。經濟部政務次長王美花說，數十年來政府一直想將農地工廠納管，但因爭議太大，遲未落實，這次跨部會協商後找出多數人可接受方式，惟量體太大，除修法，還有許多龐雜配套，如群聚區畫設、回饋金擬訂等有待中央與地方進一步溝通。

7大限制 保留朝野協商

《工廠管理輔導法》修正案設有農地違規設立工廠，依新制辦理特定工廠登記後，不得改變事業主體、負責人等7大限制，並要求支付一定金額回饋金，但皆因朝野立委未達成共識遭保留。

至今依法辦理臨時工廠登記的廠商約7400餘家，但臨時登記制將於明年6月到期，另依農委會推估尚有3.8萬家業者未依法辦理登記，占地約1.4萬公頃，這些業者雖可創造1.3兆元產值，對經濟、就業有所助益，卻侵蝕良田、衝擊環境生態，為此，這次修法是希望透過納管降低衝擊，提升經濟效益，但引發環團抗議，並要求設立落日條款。

2016年5月20日 為分水嶺

基隆市江姓女子委託房仲賣房，雙方喊定底價650萬元，房仲隨即帶看待出售物件，一個月內就覓得吳姓買主，沒想到買賣簽約前夕，江姓女子突然不願承認底價、反悔出售，表明想「實領」650萬元，隨後避不見面，以致買賣破局。房屋仲介公司提告請求江女應支付26萬元仲介報酬費；基隆地方法院指出，由於買賣未成，江女僅需支付19萬餘元仲介費，並負擔7成5訴訟費用即可。

房仲陳稱，江女去年7月20日簽立委託銷售契約書，原本開價688萬元出售，但房仲指出該區公道價格落在每坪14萬元，建議江女將售價降至635萬元，但江女明白表示，「底價就是650萬元」，於是江女與房仲簽立變更總價合意書，談妥底價由688萬元更改為650萬元，隨後，吳姓買家也表明買屋意願，同意出價650萬元買房。

房仲成交物件後，還傳訊息告知江女已成功以650萬元出售房地，當時江女還回覆「OK」，甚至連傳「我也恭喜你努力的達成」、「就是讚」貼圖，吳姓買家才去年8月12日簽約買房，沒想到之後江女臨時變卦反悔，直稱「我說688萬就是688萬」，還帶前夫登門理論，表明「這底價我後悔了」，喊價要688萬元才願意出售，甚至還一路喊高底價。

江女前夫反覆說道「我不要賣了」，江女坦承曾告知房仲願以650萬元出售，「但我要實拿650萬元」，江女事後跟著反悔以致買賣破局。

房仲主張，買賣雙方價金談攏，卻因賣方反悔不賣，可視為房仲已完成仲介義務，並歸因賣方事由導致無法繼續履行契約，要求江女支付成交價額4%的服務費，也就是26萬元。

基隆地方法院審理指出，房仲覓得吳姓買方已支出相當人事成本，但審酌江女不願簽署買賣契約，導致買賣交易未完成，得酌減報酬，判江女應支付成交價額3%金額作為服務費，也就是19萬5千元，全案可上訴。

美中貿易戰以來，台商持續回流，仁寶、台達電、廣達、英業達等大廠在桃園積極投資設廠，帶動全市工廠營收來到2.9兆元，居全國之冠，就業人數52.2萬人也是全台第一；在人口紅利持續挹注下，房市相對有撐。

台灣代銷業競爭相當激烈，要獲得業主認同、接到建案，其實並不容易。有的代銷一年接不到一件案子，有的代銷一年卻接了百億、千億建案，如此厲害的代銷到底有哪幾家？

據住展雜誌統計，二〇一八年北台灣十大代銷排行，第一名至第十名依序為海悅、甲山林、創意家、新聯陽、甲桂林、信義、華威、一研九鼎、新理想，以及傳真廣告。

去年十大代銷榜上名單全是知名的老代銷，這群嗅覺敏銳的代銷界老仙角，聞到房市買氣回溫，卯足全力去承接新案來賣，而冠軍海悅更一舉突破千億大量。

 

以台北1千萬以內的房子來說，貸款個7、8成，自備款大概一、兩百萬左右，雖然說不是個不可得的數字，但確實對大部分想買房的小老百姓來說，是個沉重的負擔。

「我非常想要趁現在跌價買房，可是手上又沒有錢怎麼辦？」於是有人就想問了：既然頭期款要攢很久，有沒有可能高額貸款不用付那麼多頭期款，或者不用準備頭期款，就可以買房子呢？

僑福花園標售 開價打六折

2019-04-22 23:31:00經濟日報 記者黃阡阡、戴慧瑀／台北報導

廣豐擁有的僑福花園廣場兩年前拿來標售過，如今捲土重來，每坪換算打了五折起。本報系資料照

國內老牌紡織廠廣豐實業委託CBRE世邦魏理仕，昨（22）日宣布公開標售大安區「僑福花園廣場」，總計約300多坪，底價2.04億元，預計將在6月5日正式開標。

少子化浪潮來襲，影響國內大專院校招生率，衝擊周邊套房租賃市場，根據大專院校校務訊息公開資訊平台顯示，全台有9間大專院校，107學年度註冊率未達6成，對此《ETtoday新聞雲》委託屋比房屋比價平台統計，針對9間大學周邊套房、雅房租賃及轉手交易近2年變化，發現待租量飆升55％、轉手買賣交易同時大減26％，顯示目前想在學校周邊置產的人變少，屋主未來想脫手難度，也將明顯攀升。

國內大專院校註冊率連年下修，根據大專院校校務訊息公開資訊平台顯示，去年新生註冊率未達6成的學校，包括「臺北基督學院」、「和春技術學院」、「高苑科技大學」、「明道大學」、「崇右科技大學」、「中洲科技大學」、「玄奘大學」、「華梵大學」、「南榮科技大學」。

全台最貴停車場 地主要求停止法拍

台北地院拍賣101大樓對面的D3街廓土地爆爭議，地主富創建設代表人陳文彬指控陳姓司法事務官面對多項違法爭議，本周二仍執意進行第三拍是否涉有弊端，今天以「勿讓司法再被人民懷疑一次」為訴求主題在報紙刊登半版廣告，要求法院立刻停止第三次拍賣程序。

陳文彬向司法院長許宗力、祕書長呂太郎及高院院長李彥文、北院院長黃國忠陳情，控訴陳姓事務官嚴重損害陳情人權益，並可能損及國家未來扣押沒收金額，司法院長官勿包庇藏私，應保護人民權益，維護司法公信。

D3土地占地1500坪，目前做為停車場，登記在富創建設名下，被稱為全台「最貴停車場」，債權銀行去年聲請拍賣。陳文彬本月18日曾刊廣告指控北院陳姓事務官明知依據最高法院見解「被扣押土地仍可塗銷禁止處分」，卻在拍賣公告註記「本院無從辦理塗銷，請投標人特別注意」，讓買家不敢進場。

陳文彬說，北院發新聞稿自承「第一次拍賣流標後因民眾詢問土地謄本有關記載禁止處分事項，遂於公告中有關於禁止處分之註記」，證明事務官未事前盡職調查；但二拍公告仍註記「本院無從辦理塗銷，請投標人特別注意」，第三拍停拍始函詢扣押機關同意拍定後塗銷禁止處分登記，4月1日三拍公告才刪除上述違法註記。

他指出，這樣變更註記，凸顯第一、二次拍賣公告是違法註記而造成流標。該事務官從第一次拍賣公告就未揭露可以塗銷禁止處分登記，導致影響投標意願，造成二度流標底價大減58億元。而拍賣土地禁止處分登記，拍定後能否塗銷，絕對影響投標意願及價格，「沒有人會出標100餘億元去買不能辦理過戶的土地！」

建案推銷"買地送屋"，只要買農地，就送你組合式木屋，但要小心！六年前有建商，在苗栗推出這類小木屋被認定違建拆除後，又在新竹推出號稱「買地送屋」的高檔樂活小木屋，結果14人受騙購買，吸金超過5400萬元，現在不但建商被判刑，房子也都面臨拆除。

每戶獨門獨院的小木屋，好像置身渡假村，屋外種樹、種花，還有個網室，甚至有二手買家還在施工，渾然不覺自己的家已經被認定是違建。

受騙住戶開始告他的時候，他矢口的就是否認，我們已經一審打了3年多快4年了。

坐落信義計畫區 正對博愛國小

台北市信義計畫區是締造國內房市最多「最貴紀錄」的黃金區域，現又出現一塊基地逾千坪的「最貴回收場」，去年底由房產開發商砸近16億元，買進博愛國小對面近400坪土地，費時逾20年，完成整合最後一哩路；依目前鄰近豪宅案每坪成交單價約200萬元推算，「最貴回收場」有望變身為總價破億元的新豪宅。

根據實價網最新揭露，去年12月，信義計畫區內的信義段三小段43、43之1、43之2等3筆地號，被安廷、連雲建設聯手以近15.66億元買下約391．44坪土地，拆算每坪實價約400萬元，是信義計畫區第三高總價揭露紀錄。

逾千坪土地 費時20年完成整合

連雲建設高層證實，除揭露的3筆土地外，緊鄰的43之3等其它3筆地號都是同開發商在整合，合計土地面積約1054坪，已全數整合完成。

行政執行署查封欠稅、欠費義務人動產、不動產法拍，物品五花八門，從高價的超跑名車，到日常用品鍋碗瓢盆都有；最讓執行官稱奇的是神像、水晶球等被民間視為蘊含無形力量的物品，通常乏人問津，但若有「神的指示」就有人登門競標，且勢在必得，不得不信邪。

神秘買家 指定乏人問津木雕

台北威斯汀六福皇宮去年底熄燈後，六福旅遊集團2019年將聚焦衝刺主題樂園與飯店的獲利，力拚轉虧為盈；而為活化資產，「起家厝」六福客棧並已依《都市危險以及老舊建築物加速重建條例》向北市府申請重建，待主管機關核定開發容積後將啟動開發。

六福集團策略發展總監鄒允中昨（19）日表示，六福村為增加入園遊客二次消費的機會，將以節慶行銷策略結合主題，增加餐飲與伴手禮營收占比，同時立足市場40年的六福村亦將推出全新的CIS，以年輕化與國際化的企業形象吸引新世代客層青睞。

2018年六福村入園人次約140萬人次，年增近1成，今年前2月入園達18萬人次、年增34％，其中228連假入園6萬人次、年增達40％。鄒允中表示，2019年六福村遊客人次目標為150萬至160萬人次，遊園人數成長10％，而遊園門票與餐飲加伴手禮商品營占比，則希望從7：3提高至6：4，獲利目標亦年增1成。另外，與六福村相鄰的六福莊生態度假飯店，亦將結合軟體活動與新的硬體設施，強化生態旅遊體驗。

少子化來襲，明星學區宅不僅沒退燒、還更加搶手，如金華、博愛、敦化國中小等明星學區，許多家長租屋寄戶籍多年，孩子仍無法錄取，尤其敦化、金華國中小，位屬高房價的超級蛋黃區，在該區自購住宅設籍，套房總價擠破千萬元，換句話說，想入學幾乎是富人專利。

設籍6年以上，才「有機會」入學敦化國小。資料照片

一名在敦化國小學區內居住20餘年的家長透露，學校太搶手，買房直接入學區，還是最有保障。「曾聽過有人從小孩一出生就設籍租屋處，但最後還是沒能入學，輸給花2000萬元買套房的人，因此有錢還是萬能。」 

雙敦學區年漲5.1%

根據《台北市新生入學資訊網》的資料顯示，去年台北市設籍學區內學生數、超過學校可容納人數的學校，共有26所。其中，房價最高的大安、信義區，知名滿額學校如金華、博愛國小，學區內住宅平均房價，前者超過每坪90萬元、後者約每坪77萬元；至於得設籍6年以上，才「有機會」入學的松山區敦化國小，學區平均房價每坪則來到79萬元。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，不少明星國小周邊還有明星國中加持，成為優質雙學區，更讓父母設籍搶破頭，增添區域房市優勢，像是敦化國小、敦化國中形成的雙敦學區，區域平均單價已逼近8字頭，年漲幅達5.1%，若以12坪的套房產品來看，總價逼近千萬元。
中信房屋行銷企劃副理江龍名指出，敦化國小學區住宅環境，屬捷運小巨蛋生活圈，原本就是敦北林蔭大道黃金區塊，除設籍因素，居住機能佳也成為自住首選，像台視中崙附近，或是南京東路三、四段巷弄等都是當地交易熱區，「另外，受到周圍豪宅案如『華固名鋳』的帶動，房價近2年也有相當程度的攀升。」

財政部臺北國稅局表示，營業人將購買預售屋之權利義務讓與他人所取得之收入，屬加值型及非加值型營業稅法（以下簡稱營業稅法）第3條第2項規定所稱之銷售勞務，應開立應稅統一發票，並課徵營業稅。

該局說明，營業人購買預售屋，在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，將其購屋之權利義務讓與第三人，係為「權利讓與」，按財政部81年9月2日台財稅第810824931號函釋規定，應依讓與價格（房屋及土地款）開立應稅統一發票。

該局舉例，甲公司於103年間向乙建設公司預購房屋1戶及車位1位，在尚未繳清價款亦未取得預售屋產權前，於104年將其預售屋權利義務讓與第三人丙，讓與價格3,000萬餘元（含房屋、土地及車位），未依法開立統一發票並漏報銷售額，經查獲後，按讓與價格核定漏開立統一發票及漏報銷售額，補徵營業稅額近150萬餘元，另按營業稅法第51條與稅捐稽徵法第44條規定，就所漏稅額處5倍以下罰鍰及未依法給與他人憑證金額處5%罰鍰，擇一從重處罰。

該局呼籲，營業人將購買預售屋之權利義務讓與他人而取得之收入，如未依法開立統一發票並申報營業稅者，在未經檢舉及未經稽徵機關或財政部指定之調查人員進行調查前，請儘速依法補報繳營業稅，以免受罰而影響自身權益。

來源: 財政部臺北國稅局

佃農變地主！爺爺死前遺言：勿漲房租

近期店面商家不堪高額租金熄燈，蔓延全台不少商圈。但也有「佛心房東」謹記祖先死前的遺言「別漲房客租金」，後代至今都沒漲租，因為這批早期是佃農的祖先，因耕者有其田變成地主，後來都市發展建商來洽購土地或合建，地主分回的戶別「都便宜租給上班族。」

　　新北市汐止的某家族，每年都會舉辦宗族聚會，家族成員就分享，早期祖先是汐止的佃農，幾乎注定後代子孫難以翻身，民國42年政府實行「耕者有其田」、「公地放領」，許多地主把土地釋出，讓佃農耕種，全台更出現不少「佃農變地主」、「地主淪為平凡百姓」的故事。

　　汐止這個家族，就是佃農成為地主，後來因為人口移入、地價看漲，吸引建商洽購，有些後代選擇跟建商合建分回房屋，且都以平價租金出租給上班族與小家庭。其中一名年紀60多歲的地主就說，爺爺幾年十年前，在世時就說，「我們做過佃農，知道生活很辛苦，所以現在有地了，也別漲租金。」

　　爺爺死前更要後代子孫謹記，「不亂漲租，就是功德。」至今，後代出租的房子，即便房客租了10年，也沒漲租、不趕房客，他們說，「上班族把錢存下來或拿去消費，可以過更好生活。」

來源:msm新聞 【記者蔡佩蓉／新北報導】

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車位有三種 要賣要租得先看產權

買了車位想要轉手、轉租，可要依照不同類型的車位產權來定奪，可不是車主說的算數。資料照片

買房除了建立一個溫暖的家外，男人的小老婆也要停好停滿，最近熱議的信義區豪宅連車位也鑲金，光是一個車位就傳出車位開價千萬元，但買了車位如果沒使用到，想要轉手、轉租，可要依照不同類型的車位產權來定奪，可不是車主說的算數。

依據內政部公布的「預售停車位買賣契約書範本」資料顯示，停車位依產權登記狀態可分為三種：「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」，不過獎勵停車位是因過去車位不足問題，內政部希望藉增加容積方式，自2013年起，就未再開放任何獎勵停車位申請，因此數量不多。

法定停車位：建商按建物本身樓地板面積多寡「最少應設立的車位」，而因法定停車位須登記為公共設施，買家有產權但沒有單獨的權狀，因此不得與主建物分開買賣，若要單獨移轉就只能賣給同大樓的住戶。

購買預售屋務必約定履約保證，其中價金返還保證最能保障買家權益。

近日在桃園發生建商一屋二賣、捲款倒債，讓住戶付了大筆自備款，房子卻無法交屋，此類糾紛層出不窮，消費者該如何自保？專家表示，若是購買成屋，最好付款後馬上辦理所有權移轉，預售屋則要注意「履約保證」內容，避免財屋兩失。

房地產交易動輒數百萬，若發生賣方一屋二賣，恐讓消費者賠錢又拿不到房子，近期發生桃園建商打出超低自備款，吸引不少人拿現金上門購屋，有人一次付清，有人先付自備款，但事後卻發現建商一間房子打多份契約，涉嫌一屋多賣，且最後捲款落跑，房子根本無法交屋。

六合法律事務所律師郭俊廷表示，購買房屋有分預售屋和成屋兩種，以預售屋來說，現在內政部有制定預售屋定型化契約書範本，就消費者給付的價金應約定「履約保證機制」，例如：不動產開發信託、價金返還之保證、價金信託、同業連帶保證等。

購買預售屋 務必約定履約保證

主管機關通常會要求建商在預售屋買賣契約中，至少要約定一種履約保證機制，其中，「不動產開發信託」及「價金信託」，是將買方付的購屋價金，專款專用於建商興建房屋所需費用；「同業連帶擔保及公會連帶保證」，是當建商無法交屋時，要求同意保證的建商負責交屋；「價金返還之保證」則是當建商無法履約時，金融機構將消費者已繳款項全部退還。

不過，郭俊廷表示，實務上只有「價金返還之保證」才能真正確保建商倒閉時，消費者可拿回已給付的價金，其他履約保證，消費者仍可能面臨程度不一的風險，建議消費者購屋前要先了解建商背景，選擇知名且有信譽的建商交易，提高購屋保障。

財政部統計處21日發布統計通報，我國近10年有7年實際稅收高出預算，3年較預估數短少，累計超出3,741億元，其中中央、地方超出數各為1,115億、2,052億元。

我國自2009年在國際金融海嘯肆虐下，全國稅收短少2,538億元，但近十年其餘年度受惠於景氣回溫與財政健全方案效應顯現，因此除了2009、2012、2013年共短徵3,092億元以外，剩下7年總共超徵約6,833億元，總計近十年超徵額度為3,741億元。

統計處官員表示，由於稅收預算編列橫跨三個年度，包括所得當年度、隔年報稅季統計加上退稅時程等，易受外在經濟情勢變化影響，導致稅收與預算數有所差異，才會有稅收連續五年大於預算數的情況。