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分割共有物

裁判字號： 最高法院 101 年度台上字第 824 號民事判決

裁判日期： 民國 101 年 06 月 06 日

裁判案由： 分割共有物

最高法院民事判決　　　　　　　一○一年度台上字第八二四號

上　訴　人　廖0民 　　　　　　廖0政 　　　　　　廖0國 　　　　　　廖0文 　　　　　　

☆請求分割共有物

裁判字號： 最高法院 89 年度台上字第 724 號 民事判決

案由摘要： 請求分割共有物

裁判日期： 民國 89 年 03 月 30 日

裁判要旨：

定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟仍應斟酌共有人之意願、 利害關係及分得部分所得利用之價值等情形，定一適當公平之方法以為分割。

基隆七堵最強社區！轉手3次通通大賺逾百萬

2023/05/19 23:23文/記者張瀞勻

「松鼎苑」基地位置極佳，鄰近七堵車站、傳統市場，是七堵最指標的豪宅社區之一。(圖/全國不動產)

基隆七堵最貴指標大樓社區之一「松鼎苑」，11樓戶近期出現轉手交易，觀察實價揭露資訊，前屋主持有9年多增值690萬元，拆算車位每坪單價來到39萬元，創下該社區最高價紀錄；另外，去年底7樓戶轉手也增值530萬元，拆算車位每坪單價來到36.7萬元，也創該社區次高價紀錄，且7樓戶已歷經3次轉手，通通皆有上百萬元獲利，全棟社區近年更從未賠售過，可說是七堵最強社區。

觀察實價登錄資訊，全國不動產企劃研究室經理喻永豪表示，「松鼎苑」11樓戶持有9年多獲利690萬元，且創下逼近4字頭的社區最高單價，表現最為搶眼。

南科魅力無法擋 台南這裡的農村地價漲10倍

2023-05-21 08:25:37聯合報 記者鄭惠仁／台南即時報導

台南南科A、B、C、D、E、N、O區都市計畫變更案，已在日前經內政部都委會審議通過，安定區 中榮里長表示，規畫區內農地已喊到1分地5千萬，房價飆漲，在地年輕人也買不起。市議會副議長林志展要求多蓋社會住宅，滿足在地年輕人需求。

中榮里長翁炳煙說，該里離台積電3奈米廠僅約500公尺，近幾年受南科效益擴散影響，許多在南科上班的工程師都來買房，20年前里內僅約200戶，目前快9百戶，里內雖沒有在此7區內，10年前透天厝是600萬元左右，現在已超過1200萬元；民國93年有建商要向里民買地，土地1坪2萬6千元，前幾天成交是23萬元。

他說，這裡是農村，受南科影響漸有大樓，4年前蓋的大樓2房1廳4百多萬，現在至少6、7百萬元。14年前里內農地1分地4、5百萬，現在1千多萬，屬於A至E區內的農地，則是5千多萬，漲得驚人。

在地人也買不起房子，因水要供應南科，政府不鼓勵附近農地種水稻，現在都休耕或轉作，若能釋出更多農地為建地，將可壓抑房價，否則漲下去不是辦法。

起訴請求分割共有物，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，從而，此種依法律之規定，視為上訴之情形 ，不應命該上訴人委任律師為訴訟代理人

會議次別： 最高法院 91 年度第 4 次民事庭會議

決議日期： 民國 91 年 06 月 04 日

決議：

被上訴人對於甲、乙起訴請求分割共有物，其訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，茲上訴人甲委任律師為訴訟代理人提起第三審上訴既屬合法，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款前段之規定，其效力及於乙 ，雖視同上訴人之乙未委任律師為訴訟代理人，仍應認乙之上訴為合法。

參考法條：民事訴訟法 第 56、466-1 條 (89.02.09)

分割共有物

裁判字號： 最高法院 96 年度台上字第 2835 號 民事判決

案由摘要： 分割共有物

裁判日期： 民國 96 年 12 月 20 日

裁判要旨：

法院准為裁判分割共有物，性質上乃共有人間應有部分之交換，自屬處分行為，應以各共有人之處分權存在為前提，而此處分權必須於事實審言詞 辯論終結時存在，否則法院即無從准為裁判分割。故提起分割共有物之訴 ，參與分割之當事人以全體共有人為限，而各共有人之應有部分應以土地登記簿上所記載者為準。倘於第二審言詞辯論終結前發生共有人亡故之情形，其繼承人因繼承關係，固於登記前已取得不動產物權，惟非經登記不得處分該物權，是以在辦畢繼承登記前，繼承人仍不得以共有人身分參與共有物之分割。

請求拆屋還地

裁判字號： 最高法院 95 年度台上字第 2533 號 民事判決

案由摘要： 請求拆屋還地

裁判日期： 民國 95 年 11 月 16 日

裁判要旨：

民法第三百五十四條明定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。……出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。準此，被上訴人既繼承李0金等二人出賣系爭土地與林0松之權利義務，自應擔保系爭土地於交付時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵 。苟系爭土地上因建有被上訴人所有之系爭房屋，致土地價值減損，則於林0松依買賣契約請求被上訴人交付系爭土地部分，業經第一審判決其勝訴確定之情形下，林0松是否不得請求被上訴人負出賣人之瑕疵擔保責任 ，拆除系爭房屋以回復系爭土地之應有價值？原審未斟酌及此，遽認買受 人（林0松）得請求出賣人（被上訴人）肩負之瑕疵擔保責任，不包括拆 除房屋之事實上處分，而為不利於上訴人之判決，顯有疏率，自屬難昭折服。

自立遺囑不能這樣做 身故後房地遺產 恐將無法按遺願處理

2023/05/19 16:04文/記者林耀文

自立遺囑且自行增減、塗改卻未簽名也未法院公證，恐將失去法律效力，身故後遺產將由其他順位的被繼承人獲得房地遺產。

由於社會形態改變，單身未婚也無子嗣的獨居老人增多，但最近卻有案例出現，未婚、未有子嗣的老人雖生前預立遺囑，打算百年後將房地遺產留給偏愛的姪女，但因不了解遺囑合法成立規定，遺囑自行增減、塗改卻未簽名也未法院公證，恐將失去法律效力，身故後遺產將由其他順位的被繼承人獲得房地遺產。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在指出，最近有個案中被繼承人剛往生，因為未婚，也沒有子嗣，而父母早已往生，繼承權就落在被繼承人的兄弟姐妹身上，偏偏這位被繼承人對姐姐的女兒疼愛有加，於是將他名下唯一賴以居住的房屋，指定百年以後要登記給這位姪女，並簽立自書遺囑一份。

企業減碳需求迫切，北市商辦進入綠色轉骨期

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2023-05-18

新聞摘要

據信義全球資產公司觀察，企業在進行辦公室據點決策時，ESG議題已被納入關鍵考量因素

 【MyGoNews蕭又安/綜合報導】ESG永續議題成近年顯學，政府著重推動ESG永續概念，企業也開始落實淨零碳排等相關政策，加上碳權與碳稅議題發酵，減碳已是企業重要課題。

據信義全球資產公司觀察，企業在進行辦公室據點決策時，ESG議題已被納入關鍵考量因素，公司更重視辦公大樓是否具備綠建築等相關標章、智慧節能、綠色租賃等，建商看準市場需求，也積極投入綠色商辦開發，透過低碳建材、屋頂裝設太陽能板、導入智慧節電系統等，讓辦公室化身綠大樓，台北市商辦正式進入綠色轉骨期。

基地25坪蓋公寓 最小鳥籠建案竟在觀音

2023/05/18 12:50文/記者朱語蕎

地價、房價高漲，讓北台灣鳥籠建案持續增加。（住展提供）

地價上漲、土地難整合，北台灣迷你基地建案數量持續增加。根據住展雜誌統計，2020年1月至2023年5月中旬，北台灣有約326個基地面積100坪以下的建案進場銷售，占整體建案約8.7％。迷你基地建案中，約30％位於台北市、27.6％在桃園市、25.5％在新竹地區，其餘則分布在新北市及宜蘭地區。

住展雜誌企研室經理成采錡表示，房價和地價居高不下，讓迷你風潮持續襲捲房市，不僅集合式住宅常規劃有小2房、小3房型，基地面積小於100坪的鳥籠建案也冒出頭。不過令人意外的是，近3年多來，北台灣基地面積最小的集合式住宅建案，不是在房價高昂的市中心，而是位於區域平均房價2字頭的桃園觀音外圍地區。

全台最大自辦都更案 爆詐貸

泰舍實業、泰坤建設負責人楊岳修，涉嫌以不實的預售屋成交合約，向合作金庫銀行、土地銀行等兩家官股行庫申請聯貸，台北地檢署昨指揮調查局新北市調查處兵分十八路搜索、約談楊岳修等十一人，依違反銀行法之詐欺銀行等罪偵辦。（取自泰舍網頁）

2023/05/18 05:30

泰舍至善元建商楊岳修 涉虛灌成交戶數 騙銀行放款

〔記者錢利忠／台北報導〕號稱全台最大自辦都更案的「泰舍至善元」，興造建商泰舍實業、泰坤建設負責人楊岳修（見圖，取自泰舍網頁），涉嫌以不實的預售屋成交合約，向合作金庫銀行、土地銀行等兩家官股行庫申請聯貸六十八億元，並獲土銀核貸撥款數十億元；台北地檢署昨指揮調查局新北市調查處搜索、約談楊岳修等十一人，依違反銀行法之詐欺銀行等罪偵辦。

永康鹽行國中徵收地逾1.09億標脫 每坪得標價46.3萬元溢價率8%

2023/05/17 12:08文/記者林耀文

永康鹽行國中區段徵收區，南市府地政局今(17)日上午辦理徵收區土地第二次標售作業，計有1標封參與投標平道段110 地號，面積約236坪，以標售總金額為1億926萬餘元標脫，單坪得標價達46.3萬元，溢價率8%。(圖:南市府地政局提供)

被外界視為永康房市明日之星的鹽行國中區段徵收區，南市府地政局今(17)日上午辦理徵收區土地第二次標售作業，計有1標封參與投標，以標售總金額為1億926萬餘元標脫，基地面積約236坪，單坪得標價達46.3萬元，溢價率8%，與市價行情差距不大。

南市府地政局指出，本次標脫土地由李姓自然人得標，標脫為永康區平道段110 地號，面積約236坪，每坪46萬3137元得標，本次土地標售鄰近永康鹽行商圈及永康交流道，區位優越及成熟，受到各方廣泛的詢問與關注，希望得標者未來能積極規劃優質產品帶動本市的發展。

湖口農地違建遭強制拆除 下波鎖定新豐、竹北、寶山

2023/05/17 22:00文/記者朱語蕎

新竹縣工務局今強制拆除湖口兩處農地違建。（新竹縣政府提供）

新竹縣政府為遏止農地工廠倉庫違建猖獗，鎖定拆除湖口鄉5處違章，在第兩案順利拆除後，今(17日)縣府工務處會同相關單位前往第三、四案農地違章執行強拆，第三案地主已自行拆除，第四案則未自行拆除且有堆置廢棄物情形，工務處現場下令斷水斷電並拆除至不堪使用。

工務處表示，第三案違章鐵皮工廠位於長嶺路一處，佔地約2500平方公尺，地主已自行拆除，雖然剩餘部分鋼構骨架以及貨物層架，但為確保不再營運，工務處還是下達強拆作業，將部分鋼構拆除，並斷水斷電，同時要求地主今日全數自行拆除，後續縣府會持續追蹤。

管住不管商 台北億級商辦前五名皆無貸款

2023/05/08 12:53文/記者張瀞勻

平均地權條例修法，法人購屋管住不管商，使得商辦市場蓄勢待發。(圖/台灣房屋提供)

平均地權條例修法，法人購屋管住不管商，使得商辦市場蓄勢待發！截至目前為止，2023年目前台北市至少有13筆法人購置億級商辦的交易，其中總價最高的是「裕融企業」，以約8.8億元買下大安區敦化南路二段的「裕隆大樓」12、14、16樓共九戶約8百坪；總價居次是同路段上的「敦南摩天大樓」，由「可成科技」以約4.7億元買下24樓兩戶及3樓部分產權，共454坪，總價最高的前五名交易全數採無貸款買進。

而13筆交易中，內科商辦就佔了5筆，平均單價約57~68萬，單價約是大安區商辦的半價，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，市區商業發展早，中古商辦多，包括站前商圈、中山北路和敦化南、北路商圈，商辦屋齡大多30年以上，也陸續進入都更、危老的重建階段，導致商辦更加稀缺，因此近年不少企業主將目光轉向內湖、南港，不僅大樓屋齡較輕，樓地板面積也較大，可滿足規劃企業總部需求，且目前捷運西湖、港墘站一帶，中古商辦單價約在6、7字頭，因此吸引大型企業砸重本買下做自用或置產規劃。

☆請求遷讓房屋

裁判字號： 臺灣士林地方法院 95 年度簡上字第 82 號 民事判決

案由摘要： 請求遷讓房屋

裁判日期： 民國 95 年 10 月 05 日

臺灣士林地方法院民事判決 95 年度簡上字第 82 號

上　訴　人　林○○

☆請求拆屋還地等

裁判字號： 最高法院 101 年度台抗字第 722 號 民事裁定

案由摘要： 請求拆屋還地等

裁判日期： 民國 101 年 09 月 13 日

裁判要旨：

各共有人基於共有人之地位，依民法第八百二十一條規定，為全體共有人之利益，請求回復共有物時，因其並非僅為自己利益而為請求，且除契約另有約定外，該共有人得按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益 之權（民法第八百十八條參照），故其就該排除侵害訴訟所得受之利益， 自應以回復共有物之全部價額為計算基準，不因被請求人亦為共有人，而有不同。

★損害賠償

裁判字號： 最高法院 99 年度台上字第 1357 號 民事判決

案由摘要： 損害賠償

裁判日期： 民國 99 年 07 月 22 日

裁判要旨：

按分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全部有使用收益之權 ，所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特定部分言；又土地及其上之建物係屬不同權利客體，建物所有人如同為座落基地之土地共有人，其使用之土地，苟超出其土地應有部分比例者，亦不能認建物之特定部分有使用土地之正當權源，其餘建物部分係無權使用 ，僅能就超出行使權利比例範圍，依相關法律關係資以解決。

興富發北捷共構宅「新東京宅」外牆剝落 住戶控訴：放任公安炸彈危機

由興富發建設、亞昕開發興建的捷運共構宅「新東京宅」，被住戶控訴完工後至今，接連發生5次外牆結晶化玻璃材質脫落。（記者魏瑾筠攝）

2023/05/16 20:16

〔記者魏瑾筠／台北報導〕由興富發建設、亞昕開發興建的台北捷運共構宅「新東京宅」，被住戶控訴完工後至今接連發生5次外牆結晶化玻璃材質脫落，差點砸傷過路人，抨擊興富發坐視不管，放任公安炸彈危機。

對此，兩家建商共同發表聲明指出，已與該捷運宅管委會達成共同協議，包括施作防護措施、大樓外牆委託第三方進行全面檢查，以及施作保護前增保大樓公共意外責任險。 位在台北捷運松山線松江南京站1號出口的「新東京宅」，已完工13年，1至3房型共324戶，據實價登錄近一年平均單價97萬元。

★請求損害賠償(出賣共有之土地)

裁判字號： 最高法院 109 年度台上字第 2169 號 民事判決

案由摘要： 請求損害賠償

裁判日期： 民國 110 年 05 月 28 日

裁判要旨：

土地共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定出賣共有之土地，未依同條第 2 項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記時，出賣之共有人就其應有部分已無從與他共有人成立買賣契約。他共有人於移轉登記後知悉上情，自不得依給付不能之法律關係，請求出賣之共有人賠償損害。

請求損害賠償 (109年台上大字第2169號)

裁判字號： 最高法院 109 年度台上大字第 2169 號 民事裁定

案由摘要： 請求損害賠償

裁判日期： 民國 110 年 05 月 28 日

裁判要旨：

土地共有人依土地法第三十四條之一第一項規定出賣共有之土地，未依同條第二項規定通知他共有人，並辦畢所有權移轉登記，他共有人於移轉登記後知悉上情，不得依給付不能之法律關係，請求出賣土地之共有人賠償損害。