房地產陳總部落客

央行管制區外買氣更旺 基隆2字頭房價1個月被掃百戶

2021/10/03 11:16文/記者朱語蕎

潤隆建設推出的基隆指標大案「新橫濱」，總基地面積4萬多坪，採造鎮規模開發。

央行打房力道加重，針對特定區域進行第二屋貸款限縮，但在特定區之外的房市似乎不受影響，位在基隆總銷達180億的指標建案，開賣一個月就熱銷百戶，假日現場甚至出現過往房市多頭的搶購熱潮，讓人見識到目前剛性需求的強大購買力。

由興富發集團旗下的潤隆建設。在基隆中山區推出的「新橫濱」，總開發面積達4萬3千坪，分兩期推出，第一期先公開兩區「星野區」、「上野區」，主力兩房產品，由於緊鄰國道三交流道，加上相對親民的房價，吸引許多台北客購屋，每坪成交約在29～31萬，開賣一個月銷售已破百戶。

公設比改革 聚焦二方向

2021-10-04 06:52:42經濟日報 記者翁至威／台北報導

針對公設比改革，內政部表示，目前正在與各界溝通。

不過據了解，改革方向漸趨明朗，主要有二，首先是針對社區管理委員會使用空間，將分級訂出面積上限；第二則是停車空間檢討，傾向由買車位的住戶負擔，避免「車公」變「大公」。

內政部表示，改革涉及《建築技術規則》、《公寓大廈管理條例》兩法規，目前方案尚未定案。

內政部今年4月在立法院回復立委質詢時，提出公設比改革的初步方向「要」檢討停車空間、「要」檢討免計容積內容、「不會」統一設定公設比上限。

※耕地三七五減租條例約滿收回須補償承租人等規定違憲

解釋字號： 釋字第 580 號

解釋日期： 民國 93 年 07 月 09 日

解釋爭點： 耕地三七五減租條例約滿收回須補償承租人等規定違憲?

解釋文：

基於個人之人格發展自由，個人得自由決定其生活資源之使用、收益及處分，因而得自由與他人為生活資源之交換，是憲法於第十五條保障人民之財產權，於第二十二條保障人民之契約自由。

三張表秒懂七都房價驚人漲勢 全數突破歷史高點

2021-10-01 11:28:12經濟日報 記者游智文／即時報導

雖然本土疫情爆發、房地合一，實價登錄2.0上路，但房價持續上揚。

最新統計，今年第3季七大都會區房價全數上漲，新竹季漲5.8%最多，其次為台中3.6%，台南、高雄也有3%以上漲幅。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，以近一年房價來觀察，自2020年第3季至2021年第3季，除了雙北市漲幅近一成外，其餘五大都會區累計漲幅均超過一成，新竹、台南甚至一年漲逾二成，顯見近一年國內房價漲勢明顯。

若再進一步與上一波房價高點相比，七大都會區2021年第3季房價均已漲破上波高點。 其中新竹縣市、台南漲幅已較上波高點超過三成，新竹更接近四成。

☆基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，無土地法第104條第一項規定之適用

土地查封時，其上未存在建物，待土地執行完畢後，方有土地承租人出面
主張該筆土地上原本有其所建造之建築物存在，後因故滅失，且提出租地建屋契約、房屋稅繳納書等相關證據證明其為承租人，並依據土地法第104 條第 1  項規定，主張有基地優先購買權。行政執行處應否准許之？

提案  三：執行處拍賣義務人所有一筆土地，該筆土地上查封時未有建物存在，嗣該
          筆土地經執行處拍出，有租地建屋之人具狀主張該拍定基地上建物於查封
          前因故滅失，並提出租地建屋契約租賃期間尚未屆滿、房屋稅籍繳款書、
          合法建物等証明，依土地法第 104  條就執行標的物聲請准予優先購買，
          執行處應否准許？（提案機關：高雄行政執行處）
研擬意見：甲說：否定說
                土地法 104  條規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地
                出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先
                購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，
                並杜紛爭。依照上開土地法為加強保護基地承租人地位所設規定之
                目的解釋，行使該條先買權之人，應於基地出賣時，基地上存有房
                屋且屬於承租人所有者為限，出賣時基地上已無建屋，使基地上之
                房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用之目的應已不存在；又執行
                程序中優先購買之人對執行標的物主張優先購買，引致當事人或利
                害關係人對此有所爭執時，執行法院就其准予優先購買之執行行為
                究竟是否合於程式，例如主張優先購買之人是否提出資格證明（如
                拍賣公告地上權人有優先購買權，即應提出地上權他項證明書、或
                土地登記簿謄本）及是否表示優先購買意思等事項予以審認，但無
                庸就主張優先購買之人是否確具備優先購買資格（如優先購買人之
                地上權是否生效之爭執）進行實體審認（95  年度台抗字第 180
                號裁判意旨可供參考）。執行處判斷是否具備優先承買權人之身分
                基準時點係以拍定時為準（參法院辦理民事執行實務參考手冊）。
                準此，執行處於基地拍定時對執行標的物主張優先購買權人應祇形
                式上判斷主張先買權人是否為基地上存在房屋之所有者及契約是否
                為租地建屋契約等資格證明，無法就優先購買權是否存在實體審認
                ，本件拍定時基地上既無房屋，縱租地建屋契約尚未消滅，旨在使
                基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用目的應不存在，執
                行處應不准於行使優先購買權。
          乙說：肯定說
                按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件
                優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先
                承買之權」，「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣
                條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先
                購買之權」，分為民法第 426  條之 2、土地法第 104  條所明定
                。前開規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買
                之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發
                揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建
                物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。按租地所建之房屋，
                因故滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，承租人乃得申請重
                建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定，從其約定外，不問是
                否與原狀相符，出租人均附有同意重建之義務（最高法院
                51.03.19  第二次民刑庭總會決議、51  台上字 2987 號判例參照
                ）。而租地建屋之房屋事後因故滅失亦不構成土地法第 103  條出
                租人收回基地即建築房屋基地租用契約消滅之情形。準此以觀，租
                地建物於建造完成後因故滅失，其租地建屋契約尚未歸於消滅，承
                租人亦可重建，縱承租人之租賃權，於租賃期間並不因租賃物所有
                權之移轉而受影響，其租賃契約對於受讓人繼續存在，惟租賃關係
                消滅，勢必釀成拆屋還地之結果。本件情形，應無排除土地法第
                104 條之適用，執行處應准於行使優先購買權。
          初步研討結果：
                採肯定說。
本署第一組初審意見：
          土地法第 104  條第 1  項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣
          條件優先購買之權，旨在使房屋與基地同歸一人所有，以謀求法律關係之
          單純化，防杜當事人間之紛爭，並盡房屋利用之經濟效益，以避免租賃關
          係消滅後，房屋所有人因無使用土地權限必須拆屋還地，有違房屋利用之
          經濟效用；從而，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該
          條規定之適用（最高法院 65 年臺上字第 530  號判例、司法院 79 年 2
          月 5  日（79）廳民一字第 88 號復臺灣高等法院臺南分院民事法律問題
          審核意見函意旨參照）。從而，本件土地於查封時已無房屋，原租地建屋
          人即令原租地建屋之契約未屆滿，應無從主張土地法第 104  條之優先購
          買權，似以採甲說（否定說）為當。
研討結論：依本署第一組初審意見通過。

（法務部行政執行署處 97 年度法律座談會  提案三）

租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之
權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。
前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人
於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。
出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優
先承買權人。

#土地買賣-高仕不動產

建商解套了！「票房毒藥」地上權案重出江湖

2021/09/30 12:12文/記者朱語蕎

今年台北市地上權案重現市場，大多訴求收益型或低總價優勢，像是大安區的「虹耀今采」，就以明星學區和低總價入住大安區為訴求。

在大台北消聲多年的地上權住宅，今年推案潮捲土重來，據住展雜誌統計，今年大台北地區共推出3個地上權住宅案，數量為大台北地區單年次高。

住展雜誌研發長何世昌表示，今年地上權建案推案潮重現的主因，一來是房市景氣好，購屋需求強勁，二來是北市房價已回到多年前高點，部份地上權案慘套多年後已經解套，先前高價標得的開發案已有足夠的獲利空間，因此轉為積極推案，預期接下來地上權建案數量還會持續增加。

內政部：全國第2季房貸負擔率較上季減輕

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2021-09-30

新聞摘要

內政部：全國第2季房貸負擔率較上季減輕

內政部：全國第2季房貸負擔率較上季減輕

以不易變價之土地抵繳遺產稅之計算方式

財政部臺北國稅局表示，遺產稅應納稅額在30萬元以上，不能一次繳納現金時，納稅義務人可於繳稅期限內，就現金不足繳納部分，申請以在中華民國境內之課徵標的物或納稅義務人所有易於變價及保管之實物抵繳。

課徵標的物屬不易變價或保管，或申請抵繳日之時價較死亡日之時價為低者，其得抵繳之稅額，以該項財產價值占全部課徵標的物價值之比例計算。

該局進一步說明，納稅義務人就應納遺產稅現金不足繳納部分，得申請以土地抵繳稅款，屬遺產者以核課遺產稅之價值(即被繼承人死亡時之公告土地現值)計算抵繳之單價，倘屬不易變價或保管者(例如持分共有之山坡保育地、畸零地等)，其得抵繳之稅額，以該筆土地核定價值占全部課稅遺產價值比例計算之應納稅額為限，即相當於該土地所負擔之遺產稅；屬納稅義務人自有且易於變價及保管者，則以申請抵繳年度之土地公告現值計算抵繳單價。

該局舉例說明，被繼承人甲君遺產稅經核定全部課徵標的物價值為4,000萬元，應納稅額為200萬元，因甲君未遺留現金或存款，僅遺有數筆土地，繼承人申請以遺產中A土地(住宅區之持分共有土地)抵繳稅款，A土地核定價值200萬元(面積16平方公尺×每平方公尺單價25萬元×持分1/2)，經現場勘查有遭占用情形，屬不易變價之土地，得抵繳限額為10萬元【本稅200萬元×A地核定價值200萬元／全部遺產課徵標的物價值4,000萬元)】，換算價值相當之抵繳持分即為1/40【抵繳稅額10萬元／(A地面積16平方公尺×每平方公尺單價25萬元)】，其餘未抵繳持分(即19/40)仍為繼承人所有。

該局呼籲，當無法取得全體繼承人同意以遺產實物抵繳時，可依遺產及贈與稅法第30條第7項規定，由繼承人過半數及其應繼分合計過半數之同意，或繼承人之應繼分合計逾2/3之同意於繳納期限前提出申請，以免逾繳納期限，致加徵滯納金及滯納利息，影響自身權益。

[南區國稅局] 個人以購入之債權抵繳承受抵押物，所生增益為處分債權的財產交易所得。

財政部臺灣省南區國稅局表示，依所得稅法規定，財產及權利因交易而取得之所得為財產交易所得，若財產或權利原為出價取得者，以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及因取得、改良及移轉該項資產而支付之一切費用後之餘額為所得額。

該局說明轄內納稅義務人甲君96年度以其購入之債權，抵繳法院拍賣該債權抵押物之價款3,000萬元，該局乃以法院拍定價額3,000萬元為其處分債權收入，減除購入債權成本2,000萬元、土地增值稅及執行費共200萬元，核定財產交易所得800萬元。

甲君主張其係以債權抵繳拍賣價款，承受抵押之土地及建物，實質上所得並未實現，循序提起復查、訴願及行政訴訟，均遭駁回。

該局又說，法院依強制執行法而拍賣土地及建物之行為，為具有買賣性質之法律行為。

民眾參與法院拍賣並以購入之抵押債權抵繳拍賣價金，係屬以處分債權來換取抵押物所有權，核屬財產交易行為，如經計算有所得時應依所得稅法規定申報財產交易所得。

109 年度台上字第 614 號請求拆屋還地【最高法院民事具有參考價值之裁判要旨暨裁判全文】

按公民與政治權利國際公約第 17 條、經濟社會文化權利國際公約第 11 條第 1 項前段關於適足居住權之規定，具有國內法律之效力，本於基本人權保障之旨，在私有土地所有人依民法第 767 條規定訴請無權占有人拆屋還地訴訟中，該占有人可援引作為防禦方法，惟囿於我國就兩公約上述揭示適足居住權意旨，尚乏對私有土地所有人行使其所有權與適足居住權間相關法律之明確規定，法院僅得在個案中於現行法規範內衡酌保障無權占有人之適足居住權之適當方法，不得逕課私有土地所有人於訴請拆屋還地前應對無權占有人行通知、協商、補償、安置措施等義務，並以土地所有人未行上述法律未明文規定之義務，排斥其所有權之行使。

相關法條：

公民與政治權利國際公約第 17 條、經濟社會文化權利國際公約第 11 條、民法第 767 條。

裁判字號：最高法院 109 年台上字第 614 號民事判決

☆確認優先承買權存在

裁判法院：臺灣高等法院

裁判字號：101年度重上字第435號

裁判案由：確認優先承買權存在等

裁判日期：101年12月11日

裁判要旨：

請求履行契約等

裁判字號：最高法院 109 年台上字第 2051 號民事判決

裁判日期：民國 110 年 06 月 17 日

裁判案由：請求履行契約等

最高法院民事判決 109年度台上字第2051號

上 訴 人 欣*傑建設股份有限公司

央行再祭打房措施 黃天牧：金管會納入監理重點

2021/09/27 11:14

金管會主委黃天牧表示，央行新增選擇性用管制措施，金管會已經納入未來金融監理重點，並轉知國內各銀行要求積極配合。（資料照／記者王孟倫攝）

〔記者王孟倫／台北報導〕央行祭出第3波房市控管措施，金管會主委黃天牧今天表示，上週四央行新增選擇性用管制措施，金管會已經納入未來金融監理重點，並轉知國內各銀行要求積極配合。

為了避免過多信用資源流向不動產市場，央行祭出第3波控管措施，並從自9月24日起實施。

論央行新版房市信用管制措施

央行給出三大修正重點說明：

第一、自然人持有2戶購屋貸款者續增，且主要集中在特定地區；規範自然人特定地區第2戶購屋貸款無寬限期，有助降低借款人過度運用財務槓桿，並強化銀行授信風險控管。

第二、近月銀行建築貸款年增率仍高，主因購地貸款大增；購地貸款成數上限由6.5成降為6成(保留1成動工後撥款)，有助抑制購地貸款過度擴張。

第三、配合購地貸款未動工興建之貸款成數上限下調，工業區閒置土地抵押貸款成數上限由5.5成降為5成；另除外條款之「一定期間」採一致性標準為1年，有助加速借款人辦理工業區閒置土地之興建開發。

首購衝擊大 房仲：不只房價 這項也漲二成

2021-09-16 11:11:15經濟日報 記者游智文／即時報導

現在不只房價漲，中信房屋表示，今年以來裝潢修繕市場報價已有數波調漲，目前裝修價已比去年增加約2成，往年花費百萬元就能做到的裝潢，現在得花120萬元。

中信房屋指出，根據主計總處近期公布8月營造工程物價指數，與去年同期相比，年增率達13.5%，其中金屬製品類前8月平均年增率達27%，電線電纜甚至大漲32%，相關物料的上漲也衝擊一般裝潢修繕市場，報價也較往年大幅增加。。

像是裝潢修繕常用的木做、水電及金屬用料，目前報價已比往年高出一成五到三成，工資成本也有5%到20%左右的漲幅。

中信房屋研展室副理張漢超表示，裝潢修繕成本上漲，最直接影響到的就是剛置產的屋主，尤其預算有限的首購族。

還在炒房？預售屋新制首度稽查 6成建案違規

2021-09-17 15:32:11經濟日報 記者游智文／即時報導

預售屋新制7月1日上路，內政部昨（16）日首度聯合19個縣市政府全面發動聯合稽查，總計稽查56個預售屋建案，36個建案違規，占比達64%，將由縣市政府儘速裁處。

內政部表示，將密切觀察928檔期建案銷售情形，如有蓄意哄抬或重大違規，亦將迅查嚴處。

內政部表示，依照預售屋新制規定，銷售預售屋業者在銷售前應先將預售屋資訊，以及買賣定型化契約報地方政府備查，如有使用紅單（購屋預約單）銷售，也不得約定有保留出售等事項。

此次稽查結果有48個建案使用紅單，其中1個建案使用的紅單有違反規定情形，將按其違規紅單戶數每戶處罰15至100萬元，至於是否有紅單違規轉售，內政部表示，尚在調查。

台北市建築執照委託審查「新制上路」

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2021-09-16

台北市建築執照委託審查自2021年9月16日起新制上路

新聞摘要

台北市建築執照委託審查自2021年9月16日起新制上路

熱門商圈捷運人流「少的可怕」 慘掉八成急需振興

2021-09-16 18:23:08聯合報 記者張瑞傑/台北報導

根據台北市捷運站流量統計，受到疫情影響搭乘捷運人次出現明顯下滑，其中熱門的觀光商圈更是影響深刻，統計士林夜市、西門町、永康商圈的捷運站點，今年6月捷運搭乘人數較去年同期減少80%~88%，由此也可看出區域內的店家生意受到嚴重衝擊，在國際觀光客回籠之前，許多商圈都需要振興內需消費，讓市場由谷底復甦。

西門町。記者游智文／攝影

從捷運站的進出人次就可以看出商圈的興衰，北市士林夜市商圈的劍潭站，今年6月出站人次剩12.8萬人，年減87%，西門町商圈捷運西門站出站人次27.6萬人次，年減88%，永康商圈的捷運東門站出站人次14.9萬人，年減8成，同時間國際旅客數量仍相當慘澹，國際觀光商圈面臨內外交迫的窘境，急需振興吸引消費人潮回籠。

新竹熱不停！壽險投資商用不動產創新高

2021-09-15 13:21:11經濟日報 記者游智文／即時報導

信義全球資產公司統計今年1至8月大型交易，其中壽險與金融業對於商用不動產總投資金額來到256億元，已超越2018、2019年規模，為壽險與金融業近5年對商用不動產投資規模次高。

信義全球資產公司總經理柯宏安表示，今年目前為止壽險與金融業投資土地與地上權較少，主要產品以辦公、廠辦等商用不動產為大宗，從區域來看，以台北市交易金額156億元居冠，占整體約6成。

交易則集中在內湖區及松山區，整棟交易包含新光人壽以92.8億元買下中華開發大樓，看準都更危老重建效益，短期將規劃自用；三商美邦人壽以34億元買下華固智富中心大樓整棟，未來將做企業總部用；中國信託資產以22.1億元取得國瑞集團台北總部整棟。

值得注意的是，為了找到有較高租金投報率的標的，壽險與金融業對於收益型產品的投資策略，開始有由北往南移的趨勢。

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