房地產陳總部落客

※有關日據時期共有人之一死亡且無合法繼承人，其所遺共有土地處分之法令適用疑義

行政函釋

有關日據時期共有人之一死亡且無合法繼承人，其所遺共有土地處分之法
令適用疑義乙案之說明

主    旨：
有關日據時期共有人之一死亡且無合法繼承人，其所遺共有土地處分之法
令適用疑義乙案，復如說明二、三，請查照參考。
說    明：
一、復貴部 110  年 4  月 21 日台內地字第 1100262071 號函。
          
二、按繼承人曠缺相當於我國繼承法所規定無人承認之繼承。日據時期，
              
土地其已登錄於土地臺帳者，如繼承人曠缺時，應依繼承未定地整理

規則為處分。繼承未定地整理規則之訂定，主要用意在防止土地所有
              
人死亡後，其繼承人未確定而由利害關係人繼續為使用收益，致影響
              
地政與稅收，乃依此項規則強制其辦理登記，選任管理人，並就設有
              
擔保及未設擔保之土地，分別規定處分該土地之方法及其所有權之歸
              
屬。至經處分結果，剩餘之金錢，及土地臺帳未登錄之土地，及其他
              
之動產不動產，在法理上應依日本民法第 1052 條以下，有關繼承人
              
曠缺之規定處理。（臺灣民事習慣調查報告，93  年 7  月 6  版，
              
第 502  頁至 503  頁參照）。準此可知，繼承未定地整理規則僅係
              
就被繼承遺產中之已登錄於土地臺帳部分之土地部分所為整理處分之
              
規範。
          
三、至於被繼承人於日據時期死亡，當時如無人繼承而其不動產為共有財
              
產者，其應有部分之歸屬如何？依當時適用於臺灣之日本民法物權編
              
第 255  條規定「共有人中之一人拋棄其持分或死亡而無繼承人時，
              
其持分歸屬於其他共有人」，其與他人共有不動產之應有部分依此規
              
定自應歸屬於其他共有人。惟據日本大審院判例稱「共有人無繼承人
              
而死亡者須依民法第 1051 條至第 1058 條之規定確定已無人主張其
              
繼承之權利，亦即已確定無繼承人時，死者之應有部分（持分）始得
              
不依同法第 1059 條之規定歸屬國庫，而依民法第 255  條之規定歸
              
屬於其他共有人，非於死亡之同時當然歸屬於其他共有人（日本大審
              
院大正 6  年（　）第 239  號，同年 9  月 6  日裁定）」，法曹
              
會決議亦謂：「共有人中之一死亡而無繼承人時，非經民法第 1051
              
條以下所定程序，其他共有人不得為因同法第 255  條之規定而取得
              
應有部分（持分）之登記（法曹會明治 45 年 5  月 1  日決議記事
              
22  卷 7  號 40 頁）」，依此項判例及決議意旨，在臺灣需踐行日
              
本民法或繼承未定地整理規則所規定繼承人搜索之程序後，死者應有
              
部分始歸屬於其他共有人（臺灣民事習慣調查報告，93  年 7  月 6
              
版，第 521  頁至 522  頁參照）。

另有關日本民法物權編係依大正11  年法令第 406  號令自大正 12 年

起施行於臺灣，故解釋上應自大正 12 年起始有日本民法第 255  條之

適用。在此以前，共業者中之 1  人死亡而無繼承人者，其持分不得歸

屬於其餘共業者，亦不得由其兄弟繼承。應以之為繼承人未定之財產而

置管理人（臺灣民事習慣調查報告，93  年 7  月 6  版，第 522  

頁至 523  頁參照）。倘具體個案如有爭議，建議宜循司法途徑解決。

附為敘明。

正    本：內政部

副    本：本部資訊處（第 1  類）、本部法律事務司（4 份）

人生跑馬燈！當媽媽往生，手足變親戚

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-09-05

當媽媽往生，手足變親戚

新聞摘要

當媽媽往生，手足變親戚

★經法院查封假扣押或假處分復由稽徵機關函為禁止處分登記之處理

台幣強勢見27.5價位 央行示警Fed一旦taper不利台幣

2021/09/06 18:57

台幣強勢見27.5價位，央行示警Fed一旦taper不利台幣（華銀提供）

〔記者陳梅英／台北報導〕新台幣對美元匯率今日盤中再見27.5元價位，對於台幣的強升，中央銀行外匯局局長蔡炯民指出，主要是聯準會Fed在全球央行年會「放鴿」，使科技股走揚、外資匯入買超台股所致，不過他也示警，Fed應該還是會在年底啟動縮減購債（Taper），以過往經驗來看，此將造成全球資金移動，不利台幣走勢。

蔡炯民說，外資從Jackson Hole全球央行年會後就一直「進來」，主要都還是進到股市，這段時間台積電股價也大漲，這可能與市場解讀Fed「偏鴿」態度、Taper會比較溫和有關。

新北都更二箭首案今通過 從送件到審議僅花4個月

2021-09-06 18:12:13聯合報 記者李成蔭／新北即時報導

新北「都更二箭」首案今通過，新北都更處表示，新莊全安段都更案從送件到審議通過僅4個月，預計115年就能完工，市府不只要讓在地居民脫離危老建築、住的安心，更要藉都更增進公共利益。

都更處指出，新莊全安段都更案基地，位於新莊區中正路及中正路258巷所圍之街廓內，基地面積約2578.69平方公尺，當地建物現況因多處混凝土龜裂，於109年經工務局認定屬危險老舊建築物。

都更處表示，當地住戶希望儘快透過都市更新方式重建家園，及早脫離危險建築物，因此自今年5月12日申請事業計畫報核，並於今日審議會通過，後續發布實施後就能申請建照開工動土，更新後興建2棟地下6層、地上15及地上21層之住宅大樓，預計於115年完工。

都更處強調，都市更新不僅讓住戶更安全，同時也增進公共利益，像該基地將留設4公尺人行步道改善人行空間，且以綠建築及智慧建築的規劃設計，該案還申請都更二箭容積加給，並於1樓捐贈幼兒園。

內政部就公同共有不動產應有部分讓與之命令違憲？

解釋字號： 釋字第 562 號

解釋日期： 民國 92 年 07 月 11 日

解釋爭點: 內政部就公同共有不動產應有部分讓與之命令違憲？

解釋文：

土地法第三十四條之一第一項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其 應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」同條第五項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」 其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。

 ★共有物經法院判決分割確定時，分管契約即生終止效力，共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係消滅時，即無繼續占用土地之權源

最高法院民事具有參考價值之裁判要旨暨裁判全文

 (判解新訊)

 共有物經法院判決分割確定時，分管契約即生終止效力，共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係消滅時，即無繼續占用土地之權源

 110 年度台上字第 409 號（裁判書全文）

按各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分， 負與出賣人同一之擔保責任，民法第 825 條定有明文。共有人於共有物分割以前，固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過暫定使用之狀態，與消滅共有而成立嶄新關係之分割有間，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思，故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即生終止之效力。

共有人在分管之特定部分土地上所興建之房屋，於共有關係因分割而消滅時，該房屋無繼續占用土地之權源。且因共有人間互負擔保義務，不因分割共有之土地，而與地上物另成立租賃關係，此與民法第 425 條之 1 規範意旨，係為解決同屬一人所有之土地及其上房屋由不同之人取得所有權時之房屋與土地利用關係，其目的在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋之合法既得使用權，而推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之情形尚有不同。

★共有不動產●消滅共有

※土地共有

※房屋共有

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釋字第771號解釋【繼承回復請求權時效完成之效果案】

 解釋字號 釋字第771號【繼承回復請求權時效完成之效果案】

解釋公布院令 中華民國 107 年 12 月 14 日 院台大二字第1070033877號

解釋爭點

1.最高法院40年台上字第730號民事判例及司法院37年院解字第3997號解釋認繼承回復請求權於時效完成後，真正繼承人喪失其原有繼承權，並由表見繼承人取得其繼承權，是否違憲？

2.司法院院字及院解字解釋，如涉及審判上之法律見解，法官於審判案件時，是否受其拘束？

稅稅唸學堂／饒太太千萬賣房 卻因退裝潢低報成本挨罰

2021-08-04 14:24經濟日報 記者徐碧華／台北報導

高雄房市示意圖。記者林政鋒／攝影

饒太太（化名）107年以1,151萬元買進高雄一處預售屋，幾個月後和建商盤點後續的廚具、衛浴設備等，饒太太並不滿意，建商退給231萬元，讓饒太太自行處理。

饒太太並沒有裝潢，109年把它賣了，以1,151萬申報房地合一稅的成本。

※返還買賣價金等

裁判法院：臺灣高等法院

裁判字號：102年度上易字第1048號

裁判案由：返還買賣價金等

裁判日期：103年4月9日

裁判要旨：

LTN經濟通》天高皇帝遠 遊戲成洗錢天堂

2021/08/18 08:20

隨著線上遊戲產業迅速發展，遊戲也被個人和犯罪集團當成洗錢工具。圖為手遊示意圖。（歐新社）

2020年線上遊戲產值1400億美元

〔財經頻道／綜合報導〕說到洗錢，大多會和空殼公司、離岸銀行帳戶連想在一起，最近有關加密貨幣洗錢等等的案例更是層出不窮。

資金挪移 看見股轉房跡象

2021-08-16 02:22:30經濟日報 記者趙翊君／台北報導

業者表示，最近房市成交量成長兩成以上，多與疫情穩定、資金豐沛有關。（本報系資料庫）

台股跌破萬七大關，隨著台股量能萎縮，前期獲利的鋼鐵人、航海王資金由股轉房，專家認為，近期有一波「由股轉房」的趨勢，且在低利率、游資豐的現況下，股市、房市都將持續熱絡，而高資產族群的資產動向也備受關注。

 專收持分房屋(台北市/新北市/桃園市)

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★持分房屋專業經營:去化速度業界第一!

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北市地后豪宅再交易 點石成金往事令人羡豔

2021-08-11 12:31經濟日報 記者游智文／即時報導

 實價揭露，國父紀念館旁、仁愛路四段的豪宅「仁愛尚華」12樓戶交易，總價9,838萬元，每坪約172萬。

房仲業表示，雖然成交總價不到億元，但其坐落地段是台北市住宅區的公告土地現值第二高，為名副其實的地后豪宅。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，台北市仁愛路為台北市精華地段，土地價值高，該豪宅面仁愛路四段的戶型享有國父紀念館景觀及永久棟距，釋出稀少也頗獲高端買方青睞。

仁愛尚華是都更點石成金的知名案例，雖地點好，但更新前屋齡老舊且在921地震中受創，房價只一坪60萬上下，但都更後房價不只破百萬，更飆到最高190多萬，實價資料共18筆交易，平均交易價格也達169萬元。

※個人交易受贈取得之房屋、土地之所得，得減除受贈時所繳納之契稅、土地增值稅規定

核釋個人交易受贈取得之房屋、土地之所得，得減除受贈時所繳納之契稅、土地增值稅規定。

法律依據：

1. 所得稅法第十四條之四

關係法令:

遺產中的遺產」小心被課稅！死亡前5年內繼承的遺產免稅嗎？國稅局：關鍵在「這件事」

2021-08-06 11:39 聯合新聞網 / 今周刊

文 黃健誠

民眾5年內繼承財產後死亡，但是，若當時未達遺產稅課徵標準，下一位繼承人若申報遺產稅時，這筆遺產需計入遺產總額課徵遺產稅嗎？

財政部高雄國稅局對此表示，依據《遺產及贈與稅法》第16條第10款規定，被繼承人死亡前五年內，繼承之財產已納遺產稅者，不計入遺產總額計算，但是，這筆遺產若當時未繳納遺產稅的話，就需要納入被繼承人的遺產總額課徵遺產稅。

A君於2016年3月死亡，他的繼承人B君當時如期申報遺產稅，並核定他的遺產總額為1,000萬元，不過因為未達遺產稅課徵標準，所以核發遺產稅免稅證明書。

再流標下任市長要收爛攤 北士科招商拆3標今視訊招商

2021/08/09 17:46

台北市北投士林科技園區招商不順利。（資料照，記者蔡亞樺攝）

〔記者郭安家／台北報導〕台北市長柯文哲任內推「北投士林科技園區」，開發約8.38公項土地，規劃智慧健康關聯產業，希望年產值208億元，但前年至去年兩度流標，台北市政府指受疫情影響，但議員批今年再流標將留下爛攤子給下任市長。

北市產發局今宣布，這次採3基地個別招商，並於今天辦視訊招商說明會向投資人招手，公私部門會協力互利。

房價走揚 長期趨勢

2021-08-07 01:30:48經濟日報 記者趙翊君／台北報導

代銷業者甲山林、甲桂林和新聯陽昨（6）日表示，同步看好後疫情時代的房市，普遍認為先買先好，主因有兩個，一是原物料上漲，房價走揚是長期趨勢；二是游資豐沛、低利率的帶動下，房市買氣可望回溫。

甲山林、愛山林總經理張境在提及，現在緩解封後，買氣恢復了50%左右，主因與原物料、工資上漲至少三成，勢必也會推升房價，使得購屋族認為「早買比晚買有利」，甚至在疫情期間，許多看屋民眾也會全副武裝地來賞屋，為的就是搶在房價上揚前購入看上眼的好房。

他對下半年房市抱持樂觀態度，也鼓勵年輕人將繳租金的錢來繳房貸，如今就是最好的進場時間，資金充裕、低利息，可以將房地產作為配置的資產和財富。

甲桂林廣告副總周智柔表示，疫情解封，來人數跟成交量有顯著上揚，以來人數來看，從個位數上升到雙位數、甚至是三位數，雖然還未回復到疫情前的水準，但他對房市是審慎樂觀的，像是近期即將公開的鐫萃、台北的東騰界和台中的丽格等等，都是詢問度很高的指標性建案。

「楊梅」吐氣！兩年房價漲近3成 1字頭成房市黑馬

2021/08/05 12:23文/記者朱語蕎

楊梅區今年第1季平均單價創下新高記錄，兩年達漲幅27％。（台灣房屋提供）

根據內政部不動產資訊平台資料，桃園市各行政區之平均單價，自2019年第1季起至2021年第1季止，有5大行政區平均上二字頭，其中「八德區」以及「楊梅區」，分別以每坪21.93萬元與 14.82萬元，破近兩年來單季新高紀錄，其中八德區漲幅達15.6%，楊梅區兩年房價上漲高達27%，更是黑馬中的冠軍。

台灣房屋埔心直營二店店長何淑媚指出，楊梅區今年第1季以每坪14.82萬元創下新高記錄，兩年來房價能有近3成的漲幅表現，主要是因為區域內1字頭的房價吸引人口遷入，加上五楊高架開通，以及幼獅國際青年創業村暨馬達矽谷園區的進駐，都是帶動「楊梅吐氣」的原因。