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本標準依洗錢防制法（以下簡稱本法）第七條第四項後段規定訂定之。

內政部就公同共有不動產應有部分讓與之命令違憲？

• 解釋字號
• 釋字第562號

• 解釋公布院令
• 中華民國 92年07月11日

• 解釋爭點
• • 內政部就公同共有不動產應有部分讓與之命令違憲？

• 解釋文
• • 1

    　　土地法第三十四條之一第一項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」同條第五項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。內政部七十七年八月十八日臺（口）內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。

• 理由書
• • 1

    　　共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制（民法第八百十九條第二項、第八百二十條、第八百二十八條參照），自不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。土地法第三十四條之一第一項至第五項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第八百十九條第二項、第八百二十八條第二項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益。
    

  • 2

    　　按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權本無不同；而土地法第三十四條之一第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列，是所謂共有土地或建築改良物之處分，就讓與該共有物言，即係讓與其所有權，共有物其他物權之讓與，亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與，若得準用土地法上揭第一項規定，亦可便利不動產所有權之交易，或進而減少共有人之人數或消滅共有關係，促進共有物之有效利用，實現土地法首揭規定之立法意旨。是以，公同共有不動產應有部分之讓與，自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。至公同共有人讓與公同共有之應有部分，係消滅該應有部分之公同共有關係（參照民法第八百三十條第一項），與公同共有人將公同共有變更登記為分別共有，係公同共有人間調整共有物內部之法律關係，兩者不同，不容混淆。內政部因執行土地法之規定，基於職權固得發布命令，為必要之釋示，然僅能就執行法律之細節性、技術性次要事項加以規定，其內容更不能牴觸土地法或增加其所無之限制。內政部七十七年八月十八日臺（77）內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。
    

  • 大法官會議主席　院　長　翁岳生
    

  • 　　　　　　　　大法官　劉鐵錚　王和雄　王澤鑑　林永謀
    

  • 　　　　　　　　　　　　施文森　孫森焱　陳計男　曾華松
    

  • 　　　　　　　　　　　　董翔飛　楊慧英　戴東雄　蘇俊雄
    

  • 　　　　　　　　　　　　黃越欽　謝在全　賴英照

   

• 意見書、抄本等文件
• 562抄本(含解釋文、理由書、聲請書及附件)_OCR

   

• 聲請書/ 確定終局裁判
• 黃○添釋憲聲請狀

   

商辦搶手！財團法人2.9億無貸款掃樓#商辦#透天厝#透天店面#持分房地產#0912-913923高仕陳總

商辦搶手！財團法人2.9億無貸款掃樓(本文出處請點擊)

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2023-10-26

新聞摘要

商辦搶手！財團法人2.9億無貸款掃樓，平均地權管住不管商！商辦成置產目標

擔心房價跌？建商用這招穩住房價 中壢、桃園推案年減逾6成#透天屋#店面#持分不動產#公設地#0912-913923高仕陳總

擔心房價跌？建商用這招穩住房價 中壢、桃園推案年減逾6成 (本文出處請點擊)

2023/10/26 10:57文/記者朱語蕎

北台灣今年住宅推案量少了千億元，專家認為，業者擔心政策衝擊買氣，採取減量推案的方式來穩住房價。

據住展雜誌統計，今年第三季北台灣新成屋、預售屋住宅推案量約2,628.51億元，較去年同期減少約1,189.8億元、年減幅約31.2％。

未辦保存登記建物之回復請求權已罹於時效而消滅，可否請求自所占有「建物」之「基地」遷出，將「基地」交還？ #持分房地產買賣#0912-913923高仕陳總

會議次別： 最高法院 83 年度第 7 次民事庭會議（一）

決議日期： 民國 83 年 06 月 07 日

決議： 採甲說（肯定說）：

丑原係無權占有基地上之建物，自亦無權占有建物之基地。基地所有人即子對該建物之回復請求權縱罹於時效而消滅，然丑亦僅取得拒絕交還建物 之抗辯權，非謂其對基地之無權占有，即變為合法占有。其占有建物之時效利益，不能擴及於基地之占有，進而拒絕交還基地。

討論事項一：

桃園市都市設計審議4階分流#透天厝#共有土地#共有房屋#0912-913923高仕陳總

桃園市都市設計審議4階分流(本文出處請點擊)

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2023-09-30

新聞摘要

繼景觀三法修正，「科技市長」推桃園市都市設計審議4階分流，加速建照核發 領先全台

老媽贈房給小孩 卻拖延申報這種稅 補稅還遭罰真冤枉！ #中古屋#透天厝#持分不動產#0912-913923高仕陳總

老媽贈房給小孩 卻拖延申報這種稅 補稅還遭罰真冤枉！ (本文出處請點擊)

2023/10/23 17:56文/記者林耀文

房屋移轉(如買賣、贈與、承典、交換及分割等)，應於契約成立之日起30日內，填寫契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅。

張太太辛苦一輩子，終於掙得二間小房，考量年事已高，先將一戶房屋評定價值50萬元的郊區小房贈與給大兒子，沒想到有簽立贈與契約，卻未申報契稅，日前收到稅捐單位寄來3萬元贈與契稅補稅單，還要加罰滯納金3千元，感到真冤枉，不該心存僥倖拖延納稅！

返還共有物等#持分房屋#持分土地#公設保留地#0912-913923高仕陳總

返還共有物等

裁判字號： 最高法院 91 年度台上字第 2477 號 民事判決

案由摘要： 返還共有物等

裁判日期： 民國 91 年 12 月 12 日

裁判要旨：

民生東路店面易主，租金投報約2.15％#透天店面#商圈店面#大馬路店面#持分店面#0912-913923高仕陳總

民生東路店面易主，租金投報約2.15％(本文出處請點擊)

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2023-10-18

新聞摘要

連鎖便利店成金雞母！中山店面1.08億易主，全台便利商店數年增826家，平均每天新開2~3家

改建或新增建物面積逾300坪 將強制設太陽光電板 #持分土地#持分房屋#透天屋#專業#0912-913923高仕陳總

改建或新增建物面積逾300坪 將強制設太陽光電板 (本文出處請點擊)

2023-10-22 16:16 中央社／台北22日電

圖為北市信義新城頂樓太陽能板。聯合報系資料照片／記者林俊良攝影

再生能源發展條例規範新增、改建的建築物應於屋頂設置太陽光電發電設備，經濟部與內政部協商後，初步規劃建築面積1000平方公尺（約300坪）以上，需設置太陽光電。

請求侵權行為損害賠償 #共有土地#共有房屋#透天厝#中古屋#0912-913923高仕陳總

裁判字號： 最高法院 109 年度台上字第 898 號 民事判決

案由摘要： 請求侵權行為損害賠償

裁判日期： 民國 109 年 06 月 17 日

裁判要旨：

按所有權之標的物須具獨立性，數人區分一建築物而各有其一部分，必須該被區分之部分在構造上及使用上均具有獨立性，始得作為建築物區分所有權之客體成立區分所有權，就專有部分以外之建築物部分，即共同部分 ，其與區分所有部分，在使用目的上有密不可分之關係，不得與區分所有建物分離，而個別成為單獨所有權之客體，依修正前民法第 799 條前段規定，推定其為各區分所有人所共有，且附屬於區分所有建物。未經共有人協議分管之共有物，依修正前民法第 820 條規定，須徵得共有人全體之同意，始得對於共有物之特定部分占用收益，否則即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權除去其妨害。

屋頂尚未完全完工之房屋，能否謂為民法第六十六條第一項所稱土地之定著物？買受此種房屋之人，是否須辦理移轉登記，始能取得所有權？#共有土地#共有房屋#房地產產權瑕疵件#0912-913923高仕陳總

屋頂尚未完全完工之房屋，能否謂為民法第六十六條第一項所稱土地之定著物？買受此種房屋之人，是否須辦理移轉登記，始能取得所有權？

會議次別： 最高法院 63 年度第 6 次民庭庭推總會議決議（一）

決議日期： 民國 63 年 12 月 03 日

決議：

民法第六十六條第一項所謂定著物，係指非土地之構成部分，繼續附著於土地，而達一定經濟上目的，不易移動其所在之物而言。凡屋頂尚未完全完工之房屋，其已足避風雨，可達經濟上使用之目的者，即屬土地之定著物，買受此種房屋之人，乃係基於法律行為，自須辦理移轉登記，始能取得所有權。如買受人係基於變更建築執照起造人名義之方法，而完成保存登記時，在未有正當權利人表示異議，訴經塗銷登記前，買受人登記為該房屋之所有權人，應受法律之保護，但僅變更起造人名義，而未辦理保存或移轉登記時，當不能因此項行政上之權宜措施，而變更原起造人建築之事實，遽認該買受人為原始所有權人。

照看:持分不動產專業買賣#持分不動產:0912-913923高仕不動產陳總

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對囤房稅2.0無感！過半民眾認不影響買房意願 #中古屋#透天屋#共有不動產#0912-913923高仕陳總

對囤房稅2.0無感！過半民眾認不影響買房意願 (本文出處請點擊)

2023/10/20 19:45文/記者朱語蕎

國泰金控今發布10月「國民經濟信心」調查，有關房地產部分，在房屋買賣意願，買房意願指數小幅降至-47.6，低於9月的-45.5，顯示近期住房政策草案對刺激買房意願並無效果；景氣樂觀指數也降至-21.4，展望樂觀指數同步走低至-9.1。

針對民眾對於未來6個月居住地住宅的價格變化預期，共有58.4％認為未來半年居住地住宅價格漲幅超過3％，較前次調查增加6.3個百分點。

桃園市政府辦理跨街廓都市更新容積調派專案計畫#老透天#小建地#共有土地#共有房屋#0912-913923高仕陳總

桃園捷運棕線輕軌變捷運 經費增至456億元 核定後8年後完工#透天屋#區段徵收#共有土地#共有房屋#0912-913923高仕陳總

桃園捷運棕線輕軌變捷運 經費增至456億元 核定後8年後完工(本文出處請點擊)

2023/10/19 22:35文/記者朱語蕎

捷運棕線捷運圖。（桃園市政府捷運工程局提供）

聯結桃園與大台北都會捷運路網的捷運棕線，18日獲交通部審查有條件通過可行性研究修正報告及綜合規劃報告，總經費增加至456.49億元，全長約11.38公里設7座車站，後續將待桃園市政府修正報告並經審查委員檢視後，交通部依程序陳報行政院審議。

國土計畫114年施行每5年通檢 台南農地卻紛傳地主遭騙低價出脫 #區段徵收#市地重劃#公設地#持分土地#持分房屋#0912-913923高仕陳總

國土計畫114年施行每5年通檢 台南農地卻紛傳地主遭騙低價出脫 (本文出處請點擊)

2023/10/16 14:50文/記者林耀文

國土計畫依法將於114年4月30日前公告實施國土功能分區圖，台南農地最近卻紛傳地主遭騙低價出脫，南市府呼籲農地地主，舉凡都市計畫變更作業皆應以市府公告發布實施之內容為準，地主不要隨意聽信坊間傳言，輕率脫手土地或收購土地，應於交易前充分查證以維護個人權益。

國土計畫依法將於114年4月30日前公告實施國土功能分區圖，台南市府近期常接獲民眾來電查證土地相關資訊，同時坊間也紛紛流傳許多不實傳言，南市府呼籲農地地主並提醒，若未加查證而貿然進行土地交易，容易致使權益受損。

台南市府都發局長徐中強指出，國土計畫依法將於114年4月30日前，須公告實施國土功能分區圖，土地利用都必須按規劃執行，後續縣市國土計畫每5年，將進行通盤檢討，所以非都市土地之變更，有其法定程序且可公開查詢，地主不要隨意聽信坊間傳言，輕率脫手土地或收購土地，應於交易前充分查證以維護個人權益。

好誇張！公設比47.8%比基地面積大 專家：這產品成票房毒藥 #透天厝#電梯大樓#公設地#持分不動產#0912-913923高仕陳總

好誇張！公設比47.8%比基地面積大 專家：這產品成票房毒藥 (本文出處請點擊)

2023/10/19 11:02文/記者朱語蕎

高公設比逐漸不被消費者青睞，加上營建成本增加，業者也減少此類產品案量。（住展提供）

根據住展雜誌統計，今年截至9月30日止，台北市新成屋、預售屋建案平均公設比35.5％，較去年下滑0.1個百分點，台北市出現公設比比基地面積還大的案件，新北市平均公設比34.1％，則較去年增加0.2個百分點，為歷史高點。

遷讓房屋等（交還停車位） #專業仲介#中古屋買賣#持分不動產#0912-913923高仕陳總

裁判字號： 最高法院 87 年度台上字第 2199 號 民事判決

案由摘要： 遷讓房屋等（交還停車位）

裁判日期： 民國 87 年 09 月 17 日

裁判要旨：

按區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第七十二條第二款規定 ，其共同使用部分之所有權，亦隨之移轉同一人，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。 又地下室車位共同使用部分，與建物專有部分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人 ，或保留車位使用權而將建物專有部分出售他人。系爭停車位之產權係登記在前業主黃某持有之大樓公共設施之應有部分萬分之三三三，此應有部分已由被上訴人取得。上訴人雖同為大樓之區分所有建物所有人，並已向黃某單獨價購系爭停車位，惟此屬其與黃某間之買賣行為，僅具債權效力 ，不得以之對抗被上訴人，是上訴人抗辯其向黃某購買系爭停車位，非屬無權占有，即無足採取。

閒置農地擅改民宿與停車場 注意非農使用將追繳地價稅與3倍罰鍰 #中古屋#透天厝#共有不動產#0912-913923高仕陳總

閒置農地擅改民宿與停車場 注意非農使用將追繳地價稅與3倍罰鍰 (本文出處請點擊)

2023/10/18 20:29文/記者林耀文

農地若已擅自變更為非農業使用，應自「實際變更使用」之次年起開始課徵地價稅，如已變更非農業使用多年，依稅捐稽徵法規定將追繳5年地價稅款，並處3倍以下罰鍰。

地價稅即將於11月1日起開徵，老王有10筆閒置農地，6年前退休後，即將一半農地規劃改建為民宿及停車等非農業使用，聽朋友說農地變更非農使用，必須申報與繳納地價稅，因此打算依法辦理變更用地或使用分區與申報地價稅。