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Aug 04 Fri 2023 22:09
返還無權占有土地 #共有土地#共有房屋#房地產疑難件#透天厝#0912-913923高仕陳總

返還無權占有土地

案由摘要：返還無權占有土地

裁判日期：民國 95 年 08 月 15 日

裁判要旨：

所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第 425 條之 1 所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法第 425 條之 1 規定推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用。

裁判法院：臺灣高等法院

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 95年度重上字第114號

上　訴　人　陳○○

訴訟代理人　李秋銘律師

複代理人黃金亮律師

被上訴人　　○○報關有限公司

法定代理人　蔡○○

訴訟代理人　楊金順律師

複代理人　　游朝義律師

楊德海律師

上列當事人間請求返還無權占有土地事件，上訴人對於中華民國 94年12月20日臺灣宜蘭地方法院94年度訴字第123 號第一審判決提起上訴，本院於95年8月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

一、本件上訴人主張：

㈠坐落宜蘭縣○○鄉○○段239、244地號之系爭土地，係伊自台灣宜蘭地方法院（下稱宜蘭地院）92年度執字第7011 號強制執行事件中所標得之土地，並於民國94年1月7日取得移轉證明書後，辦理土地所有權登記在案。然上開二筆土地上之建號263、264、265、266、267、268號等六棟系爭建物乃為被上訴人所有，惟該建物無權占用伊之系爭土地，伊自得依民法第767 條之規定，訴請被上訴人拆屋還地。

㈡被上訴人雖稱前開六棟建物係其於90年2 月20日向土地原所有權人蔡○○、陳○○所買受，惟伊否認蔡○○等二人為系爭建物原始所有權人，更否認被上訴人與蔡○○等二人間就系爭地上物有買賣之法律關係存在。又依系爭建物辦理保存登記之資料，可知該六棟建物之使用執照起造人係日商藤倉股份有限公司（下稱藤倉公司），該公司於90 年2 月20日將上開建物以買賣為原因而出售與被上訴人，被上訴人據此買賣契約向地政機關辦理建物所有權第一次登記，而為該建物之原始所有權人，要與蔡○○、陳○○ 二人無涉。

㈢再依被上訴人所提出之不動產買賣契約，六棟建物之買賣價金為新台幣（下同）1,200 萬元，然依使用執照之記載，該六棟建物之工程造價高達2,364 萬元，卻以1,200 萬元即出售，足證買賣不實。

㈣另被上訴人所提出之藤倉公司與蔡○○在90年1 月16日簽訂之協議書所載之建物亦係讓與蔡○○一人，復依被上訴人所提不動產買賣契約書，土地上之建物乃蔡○○一人出賣與被上訴人，均與陳○○無關；縱依被上訴人所稱系爭土地上之六棟建物，亦僅屬蔡○○一人之權利，與另一土地所有權人陳○○無涉，未合於民法第425 條之1 所定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之要件。本件於事實或法律上，均未合於民法第425 條之1 所定之要件。

㈤被上訴人所有之六棟系爭建物，並無占用伊所有系爭土地之權源，伊本於所有權人之地位，自得請求被上訴人將占用系爭土地上之地上物拆除，將土地返還伊。又被上訴人使用伊所有之系爭房地，自獲有相當於法定租金利益之不當得利，是伊以六棟建物占用土地之面積，按申報地價百分之10計算後，被上訴人應自伊取得系爭土地所有權之94 年1 月7 日起至返還土地時止，每年給付伊相當於租金之不當得利135 萬8,574 元等情，求為命

㈠被上訴人應將系爭239 、244 地號土地上，建號263 、264 、265 、 266 、267 、268 號等六棟建物拆除，將土地返還上訴人。

㈡被上訴人應自94年1 月7 日起，至交還土地之日止，每年給付上訴人135 萬8,574 元之判決（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服提起上訴）。

並上訴聲明：

㈠原判決廢棄。

㈡被上訴人應將系爭244 地號土地上，建號 263 號，面積267.43平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物；及系爭239 、244 地號土地上，建號264 號，面積320.48平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物；及系爭239 地號土地上，建號265 號，面積155.56平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物；建號266 號，面積一層513.65平方公尺，二層498.53平方公尺之鋼鐵有牆造建物；建號267 號，面積一層513.65 平方公尺，二層498.53平方公尺之鋼鐵有牆造建物；建號 268 號，面積4109.22 平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物拆除，將土地返還上訴人。

㈢被上訴人應自94年1 月7 日起，至交還土地之日止，每年給付上訴人135 萬8,574 元。

㈣願供擔保，請准宣告假執行。

二、被上訴人則以：

㈠系爭六棟建物，其中建號2 68建物（即Ｆ棟建物）為原土地所有權人蔡○○、陳○○所興建。嗣於87年10月28日蔡 ○○、陳○○將系爭239 、244 地號土地及其上Ｆ棟建物全部出租予訴外人藤倉公司；嗣88年間藤倉公司在該土地上搭建臨時性之房舍，即嗣後編定為建號236 、264 、 265 、266 、267 等五棟鐵皮屋（亦即為Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等建物）。90年1 月16日藤倉公司因業務關係擬提前解約，惟依雙方之租約第8 條約定，其應將搭建之臨時性房舍及其他設施拆除並將土地恢復原狀，藤倉公司為節省拆除等費用，乃與出租人代表蔡○○協商，同意將藤倉公司所建構之建物全數移轉給蔡○○、陳○○。

㈡蔡○○於89年6 月1 日及同年6 月19日先後向被上訴人借貸1,100 萬元；嗣於89年12月底蔡○○經商遭他人倒債，無法清償被上訴人之債權，蔡○○因曾為被上訴人公司股東，知悉被上訴人係從事倉儲業務，有放置進口報關物品之廠房需求，乃向被上訴人提出清償債務方案，願將上開六棟廠房先行出售給被上訴人，做為清償債務。惟該六棟建物僅有臨時使用執照，且廠房若需申請補辦正式使用執照，尚須再支付建築師、結構技師、及重修並增加安全、消防、道路等各項設備，故被上訴人審量財力及蔡○○清償能力，勉為同意以1,100 萬元之價金向蔡○○、陳○○ 購買系爭六棟建物。嗣被上訴人為補申請使用執照及整修建物，亦共支出設計費、安全鑑定費、消防工程費用、契稅、房屋稅，及六棟建物之修繕工程費用等，故被上訴人實際已支出相當買賣價金而取得本件建物之所有權。

㈢系爭六棟建物，除Ｆ棟為蔡○○與陳○○所有外，其餘五棟建物係蔡○○與陳○○於自藤倉公司受讓斯時起取得，該二人再將該六棟建物出售給被上訴人，故被上訴人取得六棟建物顯係受讓於土地所有人。嗣被上訴人辦理建物所有權第一次登記時，即由蔡○○依協議書第4 條約定，由藤倉公司配合辦理房屋稅籍更名及保存登記手續，足證被上訴人辦理建物第一次登記之標的，確為其向原土地所有權人蔡○○、陳○○所購之六棟廠房。系爭建物非如上訴人所稱係被上訴人所興建。

㈣至被上訴人於90年6 月19日申辦建物第一次登記，此係被上訴人向原土地所有人蔡○○、陳○○購買六棟建物後，基於建物所有權人之地位辦理所有權登記。依建物登記簿謄本記載：「建物建築完成日期：88年12月7 日，其他登記事項：使用執照字號：88年12月7 日建局管字第4596號」，可證被上訴人所辦理保存登記之建物，係蔡○○、陳 ○○出資興建之Ｆ棟建物，及藤倉公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物。上訴人稱系爭六棟建物本即為被上訴人所有，非自蔡○○、陳○○二人受讓，實屬誤解。又 91年12月13日被上訴人補辦並取得合法之正式使用執照後，於93年6 月18日再向地政事務所辦理建築物保存登記，並同時註銷繳回臨時建物所有權狀，由宜蘭縣羅東地政事務所正式發給建物所有權狀，而地政事務所以「滅失」將臨時建物所有權註銷，此係地政事務所之作業使然，並非系爭建物在93年5 月28日間「滅失」。

㈤被上訴人所有系爭六棟建物既係受讓自原土地所有人蔡榮輝、陳○○，上訴人係於嗣後向法院拍賣取得建物所坐落基地之所有權，依民法第425 條之1 規定，被上訴人與上訴人間即有法定租賃權，被上訴人並非無權占有上訴人之土地。

㈥被上訴人依法定租賃關係有權占有上訴人之土地，上訴人請求顯無理由等語，資為抗辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項：

㈠系爭239 、244 地號土地原屬訴外人蔡○○、陳○○所有，應有部分各為10分之8、10分之2；嗣因蔡○○、陳○○ 積欠臺灣銀行股份有限公司借款，經該銀行向宜蘭地院聲請以92年度執字第7011號求償債務事件拍賣系爭土地，並於93年12月3 日由上訴人拍定，上訴人業已在94年1 月19 日持執行法院核發之動產權利移轉證書辦妥土地所有權移轉登記。

㈡系爭239 、244 地號土地上有六棟建物，即建號263 號、面積267.43平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物，建號264 號、面積320.48平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物，建號 265 號、面積155.56平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物，建號 266 號、面積一層513.65平方公尺、二層498.53平方公尺之鋼鐵有牆造建物，建號267 號、面積一層513.65平方公尺、二層498.53平方公尺之鋼鐵有牆造建物，建號268 號、面積4109.22 平方公尺之一層鋼鐵有牆造建物；又上開六棟建物曾經訴外人藤倉公司向宜蘭縣政府聲請核發88年 12月7 日見局管字第4569號臨時使用執照，並編定門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○村○ 鄰○○路299-1 號等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第034 頁之筆錄），並有土地及建物登記簿謄本可證（見原審卷第7 頁至第14頁），並有宜蘭縣政府94年10月3 日府建管字第0940121749號函所檢送之88 年12 月7 日建局管字第4596號臨時使用執照可佐（見原審卷第140 頁），堪信為真實。

四、本件經依民事訴訟法第463 條準用同法第270 條之1 第1 項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院95年 6 月5日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第102 、103 頁之筆錄）。茲分述如下：

㈠關於系爭宜蘭縣○○鄉○○段286 建號（即Ｆ棟）部分建物，是否為蔡○○、陳○○二人興建，而為原始取得？經查：

⒈系爭建物所坐落之系爭239 、244 地號土地之原所有權人為蔡○○、陳○○二人，此為兩造所不爭執。又蔡0輝、陳○○於83年間在系爭239 地號土地上興建現編定為建號268 之Ｆ棟工料房（下稱Ｆ棟建物）之事實，業經證人蔡○○證稱：「最大棟的Ｆ棟是我在83年所興建，出資人是我和陳○○，其他五棟是後來是藤倉公司因為承租Ｆ棟建物及土地，所以藤倉公司於88年間在土地上另外興建五棟建物，這五棟建物是藤倉公司出資興建。」、「Ｆ棟在83年興建時，大約花了1,500 多萬元，藤倉公司興建的五棟建物實際出資我不清楚，但曾經聽他們提過大約花了1,700 多萬元」、「（問：83年興建Ｆ棟時，你與陳○○的出資比例為何？）陳○○占百分之二十，我占百分之八十，…」等語（見原審卷第85、 87 頁之筆錄）。足見Ｆ棟建物為蔡○○、陳○○二人所興建。

⒉嗣陳○○出具委任書（見本院卷第69頁之委任書），委託蔡○○共同將兩造所共有之系爭239 、244 地號土地及Ｆ棟建物出租予訴外人藤倉公司，雙方並在87年10月 28 日簽訂租賃契約書，約定租期自87年12月1 日起至 90年5 月31日止，該租賃契約書並經雙方在87年10月23 日向宜蘭地院公證處聲請認證，有租賃契約書、委任狀、認證書可考（見原審卷第102 頁至第106 頁）。

⒊依租賃契約書第2 條記載：「二、租賃物標示：坐落宜蘭縣○○鄉都市計劃工業用地○○段地號239 號面積 15,080.31 平方公尺約5,600 坪。鐵皮屋（高頂）室內面積約1,200 坪」（見本院卷第66頁之契約書）。足見藤倉公司承租之標的，除土地外，尚包含「鐵皮屋（高頂）室內面積約1,200 坪」，而該「鐵皮屋（高頂）室內面積1,200 坪」，與Ｆ棟鐵皮建物之面積相符，有宜蘭縣政府建設局使用執照可考（見原審卷第41頁），該使用執照記載「Ｆ第1 層，面積4016.1（㎡）」，而該面積經換算後約為1,214.87坪（其計算式為：4016.1× 0.3025＝1214.87）。另藤倉公司與蔡○○在90年1 月 16 日所立之協議書中亦記載「…其中Ｆ棟4016.1㎡為甲方（即蔡○○）原有，其餘為乙方（即藤倉公司）建構」（見原審卷第187 頁之協議書）。益證Ｆ棟建物確係原土地所有權人蔡○○、陳○○二人所興建，而為原始取得。

⒋又前開租賃契約書之訂約人雖記載為甲方：蔡○○，乙方：日商藤倉公司（見本院卷第66頁之契約書），惟依陳○○出具之委任書記載，委託蔡○○共同將兩造所共有之系爭239 地號土地及Ｆ棟建物出租予訴外人藤倉公司（見本院卷第69頁之委任書），足見陳○○亦係為系爭建號268 建物之共有人，蔡○○係為自己及陳○○之利益，而與藤倉公司簽訂上開租賃契約。

㈡關於被上訴人是否自陳○○、蔡○○處取得系爭六棟建物之所有權或處分權？經查：

⒈訴外人藤倉公司承租系爭土地及Ｆ棟建物後，乃自行於系爭土地上興建現編定為建號263 、264 、265 、 266 、267 等五棟建物（分別作為Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟、Ｅ棟之工料房、監工房使用），藤倉公司並將該Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟等五廠房，連同Ｆ棟建物，向宜蘭縣政府聲請核發88年12月7 日見局管字第4569號臨時使用執照，並編定門牌號碼為宜蘭縣○○鄉○○村○ 鄰○○ 路299-1 號等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第34頁之筆錄），並有宜蘭縣政府建設局使用執照可考（見原審卷第41頁）。再依租賃契約書第8 條記載：「…租約終止時，所有土地上增設之設施，（藤倉公司）應即恢復原狀點交，否則視為廢棄物任由甲方（即出租人蔡0輝、陳○○）處理並應負擔甲方處理廢棄物之一切費用，不得異議」（見本院卷第66頁之契約書）。再參酌藤倉公司與蔡○○在90年1 月16日所立之協議書中記載「 …其中Ｆ棟4016.1㎡為甲方（即蔡○○，下同）原有，其餘（指Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ棟）為乙方（即藤倉公司，下同）建構，今乙方同意全數移轉給甲方」（見原審卷第187 頁之協議書）。是被上訴人主張日商藤倉公司於租約終止後，為節省拆除建物及運送廢棄物之費用，而將Ａ棟、Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟、Ｅ棟等五棟建物移轉予出租人即蔡○○、陳○○，乃與常情相符等語，自屬可採。準此，系爭Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ等廠房乃訴外人藤倉公司所興建，Ｆ棟建物為土地原所有權人蔡○○、陳 ○○所興建。

⒉訴外人藤倉公司因提早終止租賃契約，而於90年1 月16 日與出租人蔡○○約定，將該公司所興建之Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物移轉予出租人，已如前述。該協議書並記載：「三、前開建物在乙方（指藤倉公司，下同）申請臨時使用執照時，曾開具切結書給宜蘭縣政府，同意使用執照期限屆滿應拆除該建物，此事件甲方（指蔡 ○○、陳○○，下同）全數知悉，甲方有義務於簽訂本協議書後，盡力向相關主管機關申請應有之合法登記及證照，若無法於本協議書第5 條之期限內取得，而於日後遭主管機關強制拆除，甲方同意不另要求乙方支付任何形式的補償，而主管機關代執行費用，乙方亦同意自行支付。

四、乙方同意配合甲方向稅捐機關共同提出該建物之房屋稅籍更名手續，乙方只配合文件出具和印章用印，其餘手續、費用及稅費概由甲方支付。另向地政機關申辦之保存登記申請，亦同意如前開方式配合文件及印信列用。

五、甲方應以半年為限（民國90年2 月 1 日至同年7 月31日止）盡力辦妥移轉手續並取得相關合法之登記及證照，逾期後一個月內乙方得自行拆除本協議書第二條乙方興建部分及甲方所擁有之建物（位於協議書第2 條所提及之地址），甲方不得異議或請求任何形式之補償」（見原審卷第187 、188 頁之協議書及手寫稿各一份可考（見原審卷第187 、188 、231 頁）；且證人蔡○○亦證稱：「當時藤倉公司租期已經屆滿，因為他之前是請領臨時使用執照，依約他應該要拆除五棟建物，但因藤倉公司不想再僱工花錢拆除，所以就將五棟建物給我」等語（見原審卷第86頁之筆錄）。訴外人藤倉公司因向蔡○○、陳○○承租土地，而在系爭土地上興建Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物，然雙方所立租賃契約書第8 條既已約定：租約終止時，所有土地上增設之設施，藤倉公司應即恢復原狀點交，否則視為廢棄物任由出租人處理並應負擔出租人處理廢棄物之一切費用（見原審卷第104 頁之契約書），足見藤倉公司於租約終止後為節省拆除建物及運送廢棄物之費用，而將五棟建物無償移轉予出租人。至訴外人陳○○因同屬土地所有權人及出租人，且曾出具委任書，授權蔡○○出售六棟建物（見原審卷第63頁之委任書）。是被上訴人抗辯蔡○○等二人業已自藤昌公司處取得Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物之使用收益及事實處分權利等語，自屬可採。

⒊按未辦理保存登記之建物，尚非不得為交易之標的，且該建物雖因不能為所有權移轉登記，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該建物之事實上處分權讓與受讓人（最高法院50年台上字第1236號判例意旨參照）。查系爭六棟建物於90年6 月18日為所有權第一次登記時，所載之原因發生時間91年12月13日（見原審卷第29頁至第34頁之土地登記簿謄本），訴外人蔡 ○○代表與被上訴人簽立不動產買賣契約書之時間為之前之90年2 月20日（見原審卷第37頁之契約書），而訴外人藤倉公司早於90年1 月16日即立協議書，將Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物移轉給蔡○○、陳○○，暨將Ｆ棟建物返還給土地所有權人（見本院卷第67、68頁之協議書），足見訴外人藤倉公司無從於90年2 月20日又以買賣方式移轉六棟建物給被上訴人，被上訴人確係自訴外人蔡○○、陳○○二人受讓系爭六棟建物。又系爭建物雖尚未辦理所有權登記，惟被上訴人係自所有權人先行受讓系爭建物之事實上處分權，已如前述，自得使用、處分、受益系爭建物，事後逕行辦理第一次所有權登記，核係補正行政上取得所有權之程序，與受讓產權之事實為二事。

㈢關於本件是否有民法第425條之1之適用？經查：

⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制」、「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，民法第425 條之1 訂有明文。

⒉被上訴人係自從訴外人蔡○○、陳○○等二人受讓系爭六棟建物，且在系爭房屋尚未受讓之前，房屋與所附土地均屬從訴外人蔡○○、陳○○等二人所有，已如前述。是被上訴人受讓系爭房屋後，揆諸前開說明，應可合目的性擴張解釋在房屋得使用期限內，與土地所有人間有租賃關係。

⒊又所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425 條之 1 所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法第425 條之 1 規定推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用。又法院之拍賣，性質上亦屬買賣，與一般買賣之情形應作同一之解釋，則本件上訴人仍應繼受土地原所有權人之地位。

⒋退而言之，縱認除Ｆ棟建物外，無民法第425 條之1 規定之適用。然按基地惡意承受人，於承買時已知其上有地上物，顯非明確無權占有，就維持法律秩序之安定性而言，仍應受前手與第三人所訂立債權契約之拘束，而應允許地上物繼續存在（最高法院90年度台上字第1060 號裁判要旨、司法院釋字第349 號解釋參照）。本件系爭土地上之地上物，除Ｆ棟建物為原土地所有權人所自建外，其餘Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五棟建物，亦均徵得原土地所有權人同意而建造，並出讓與被上訴人，面積廣大，價值不低；且拍賣公告上已載明：「本件標的於查封時甲標（即○○段239 、244 地號土地）其上有鐵皮屋…惟租賃關係及鐵皮屋權屬均不明，於拍定後不點交」，有拍賣公告可考（見本院卷第87頁至第90頁），上訴人對此亦未爭執。足見上訴人明知系爭土地上有系爭建物存在，並非明確無權占有，仍願購買，即足推定其向法院拍賣承買系爭土地時，已默許系爭建物之處分權人或所有權人繼續使用系爭土地，應認有成立租賃關係之意。

⒌被上訴人原為系爭六棟建物之事實處分權人，因事後已補行辦理建物所有權第一次登記，而取得Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ、Ｆ棟8 等建物所有權，上訴人則依拍賣而取得土地所有權，建物與土地原屬同一人，依民法第425 條之1 規定，被上訴人既得向土地所有權人主張租賃關係存在，則其所有上開六棟建物占用系爭土地，即非無權占有，自非不具法律上原因。是上訴人主張被上訴人有不當得利之情事，自屬無據。至於土地所有權人是否請求租金，則屬另一問題，不在本件訴訟範圍，不得審判，附此敘明。

⒍末按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地」（最高法院48年台上字第 1457號判例意旨參照）。又「土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣時，依本院48年台上字第1457號判例，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425 條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係（最高法院73年度第五次民事庭會議決議要旨參照）。上開最高法院判例及決議均闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人」有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂「土地及房屋同屬一人」固可包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內；並將所稱之「房屋承買人」擴及於共同承購未經建物所有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人，附此敘明。

五、綜上所述，上訴人本於所有權及不當得利之法則，請求被上訴人拆除系爭六棟建物及將土地返還被上訴人，暨自94年 1 月7 日起至交還土地之日止，每年給付上訴人相當於租金之不當得利135 萬8,574 元，自屬不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸逐一論列。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　95　　年　　8　　月　　 15　　日 　　　　　　　　　

民事第七庭

審判長法　官鄭三源 　　　　　　　　　　

法　官周美月 　　　　　　　　　　

法　官王聖惠

正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。

中　　華　　民　　國　　95　　年　　8 　　月　　15　　日 　　　　　　　　　　　　　　

書記官陳樂觀

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

資料來源：臺灣高等法院 104 年第 1 季審查

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