破解「台版地面師」！注意不動產詐騙5步驟儘速辦理繼承登記以防詐騙－房地產陳總部落客

破解「台版地面師」！注意不動產詐騙5步驟儘速辦理繼承登記以防詐騙

※本文觀點:

此類型詐騙手法大多鎖定未辦繼承登記不動產，會先過濾被繼承人有無繼承人，再清查繼承人是否長年居住國外…等相關狀況。再制定策略達其詐騙目的!

地政防詐有「地籍異動即時通」、「住址隱匿」以及「指定送達處所」等防止產權異動時可充分通知所有權人的措施防範，可以充分使用確保產權安全!

此外利用網路詐騙案例太多太多了，不要相信陌生人的說詞以及秀給你看的影片及圖片跟文件，才不容易著了詐騙集團的道!

破解「台版地面師」！注意不動產詐騙5步驟儘速辦理繼承登記以防詐騙 (本文出處請點擊)

2025/08/04 11:15文/記者林耀文

詐騙集團會利用精妙的合作來規避既有法律規範，地政專家提醒，注意不動產詐騙5步驟，同時儘速辦理繼承登記，以免成為詐騙集團鎖定目標。(圖:嘉義市府地政處提供)

日前國內一樁震驚社會的「台版地面師」詐騙案件一審宣判，主嫌被處14年有期徒刑，協助出具認證文件的律師更因知法犯法，被判處25年重刑。

該犯罪集團在短短一年內，假冒11位過世者的繼承人，成功詐領多筆不動產並變現高達新臺幣1億4,925萬餘元，成員遍及警界、司法、戶政單位，利用精妙的合作來規避既有法律規範，地政專家提醒，注意不動產詐騙5步驟，同時儘速辦理繼承登記，以免成為詐騙集團鎖定目標。

嘉義市府地政處指出，不動產詐騙的招式

步驟1，詐騙集團多會根據政府公告未辦理繼承之不動產清冊鎖定目標。

根據《土地法》第73-1條第1項規定，超過一年未辦繼承登記的不動產，政府會公告提醒民眾儘速辦理，否則在列冊管理15年後，會由國有財產署公開標售。這些遭到漠視的不動產便成為地面師最好的目標，他們尤其偏愛子女在國外或者沒有繼承人的老人名下財產。

步驟2.詐團會利用職權（警察、公務員）或人脈關係（里長）調查目標身分資料。

詐團透過共犯中的公務員確認死者有無繼承人，以及相關人等的出入境紀錄等；若有繼承人，則會確保死者親屬是否長時間待在境外不會回臺，再攏絡里長配合，關心長輩之餘順便打探遺產和繼承人的狀況，藉此挑選里內沒有繼承人、詐欺可行性高的個案，甚至會偽造租約，誘騙鎖匠替房子開鎖，讓他們能入內觀察狀況。

步驟3. 偽造代筆遺囑將目標不動產遺贈給詐騙人頭，並經由律師認證增加可信度。

詐團偽造代筆遺囑，指定將死者的房子和土地遺贈給完全不認識的第三者（人頭），偽造死者簽名並安排集團成員作為見證人，還會事先演練如果遇到檢察官問話該怎麼回應，包括跟往生者怎麼認識的？這房子位置在哪裡？為什麼來當見證人等等。最後由律師替偽造的代筆遺囑出具「認證聲明書」，讓虛假文件搖身一變成為具有法律效力的公文書。雖然代筆遺囑的確可以達到將不動產過戶的效果，但僅由律師出具「認證聲明書」來確認遺囑為真的做法，由於已經無法向已過世的立遺囑人進行查證，目前並不符合公證法規。

步驟4. 詐團持偽造遺囑等文件，申辦繼承及遺贈登記。

因地政機關受理繼承及遺贈登記時，主要以書面資料為審核依據。上述經律師認證的偽造遺囑，形式完備、內容齊全，使地政人員在無法辨別真偽的情況下誤信其合法性，進而完成登記程序。

步驟5. 詐團設定抵押權取得大量資金，再將不動產出售。

登記過戶完畢後，將騙來的不動產第一時間拿去金融機構做抵押，以換得大筆現金。同時聯繫房仲準備將房產售出，後續再取得更高額的收入。

為防止類似詐騙案件再次發生，嘉義市政府呼籲民眾，應儘速辦理繼承登記。

除了可以避免超過6個月被處以罰鍰外，亦可免於列冊公告後淪為詐騙集團目標。並申辦「地籍異動即時通」、「住址隱匿」以及「指定送達處所」等地政防詐三大措施，都能大幅降低詐騙風險。

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