返還不當得利等 #共有土地#共有房屋#房地產疑難件#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

返還不當得利等

裁判字號：最高法院 96 年度台上字第 177 號民事判決

案由摘要：返還不當得利等

裁判日期：民國 96 年 01 月 25 日

裁判要旨：

按房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益及社會公益。

最高法院民事判決　　　　　　　九十六年度台上字第一七七號

上　訴　人　○○金庫商業銀行股份有限公司

法定代理人　乙○○ 訴訟代理人　

陳昆明律師

被　上訴人　台灣○○銀行股份有限公司

法定代理人　甲○○

訴訟代理人　李振生律師

上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國九十五年六月六日台灣高等法院第二審更審判決（九十三年度重上更㈠字第一三四號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決廢棄，發回台灣高等法院。

理由

本件上訴人提起上訴後，其法定代理人已於民國九十六年一月一日由陳冲變更為乙○○，茲據其提出財政部函（影本）具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。

次查，被上訴人主張：

坐落台北市○○區○○段一小段二地號面積０．一五二０公頃、二之二地號面積０．００三二公頃、二之四地號面積０．０五四五公頃（上述三筆土地合併為同地段二地號，重測後變更為台北市○○區○○段二小段四五五地號，面積０．二０七四公頃），及同段二之五地號面積０．０一五七公頃、二之九地號面積０．００五六（原判決誤載為０．００三六）公頃、同段二之一０地號面積０．０００三公頃（上述三筆土地合併為同段二之五地號，重測後變更為台北市○○區○○段二小段四五四地號，面積０．０二一九公頃），面積合計０．二三一三公頃之土地（下稱系爭土地），為伊所有。

上訴人於六十三年向伊承租系爭土地百分之三二．五九三，供台北市○○街五三、五五號懷寧大樓（下稱系爭大樓）一、二、三樓基地之用，雙方簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），約定租期二十年，自六十一年一月一日起至八十年十二月三十一日止，租金按租約所列土地月租金總額百分之三二．五九三計算。嗣伊於八十年七月二十日通知上訴人系爭租約期滿後，即不再續租，兩造之租賃關係於期滿時當然消滅，上訴人自應返還土地，卻仍繼續使用系爭土地，自為無權占有，且顯係侵害伊之權利，應按原租約所定租金計算方法計付損害金。計自八十一年一月一日起至九十年六月三十日止之損害金總額為新台幣（下同）三千零三十二萬零三百八十六元，扣除上訴人已提存之二千零七十萬四千九百六十七元，上訴人尚應給付九百六十一萬五千四百十九元及自九十年七月一日起，按月給付二十六萬二千三百五十五元之相當於租金之損害金或不當得利。

如認兩造間之租賃關係仍屬存在，上訴人亦應給付租金等情。爰先位依民法第一百七十九條及第一百八十四條之規定，備位依契約關係，求為命上訴人給付九百四十萬四千一百七十三元本息，及自九十年七月一日起至交還系爭土地之日止，按月給付二十六萬二千三百五十五元之判決。

上訴人（即合併中國農民銀行股份有限公司之承受訴訟人）則以：

系爭土地係被上訴人所有提供與訴外人台灣土地開發股份有限公司（下稱台開公司）合作興建系爭大樓出售，伊購買系爭大樓第一、二、三樓建物，基地部分被上訴人則只租不賣，要求承購房屋者均需與其簽訂基地租賃契約。惟因系爭大樓為十層鋼筋混凝土之高樓大廈，其法定耐用年限高達六十年，不可能只使用二十年，但受當時民法第四百四十九條第一項規定之限制，被上訴人製作之系爭定型化租約第三條後段乃明定：「（租期二十年）期滿依民法有關規定辦理，『並另訂租賃契約』，但最長不得超過本大樓之法定耐用年限」，實係民法第四百四十九條第二項租期更新之本意，並附有被上訴人應於租期屆滿時，與伊另訂租賃契約，使伊取得基地租賃權之條件。乃被上訴人竟於租期屆滿前表示租期屆滿後，不再續租，既與合約之約定不符，於法亦屬無據，自不生終止租約之效力。

又被上訴人於原租期屆滿時，故意不與伊另訂租約，自係以不正當行為阻其條件之成就，應視為租賃契約已生效，伊繼續使用系爭土地並繳付租金，自非無權占有。若認兩造之租賃關係於原租期屆滿後，非當然繼續發生，被上訴人亦應依原租約條款與伊續訂租約等語，資為抗辯。

並反訴先位求為確認伊與被上訴人間就系爭土地之租賃關係存在，其租賃契約之條款如原判決附件一（下稱附件一）所示。備位求為命被上訴人與伊就系爭土地訂定租賃契約，其條款如附件一所示之判決。

原審維持第一審就本訴部分所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，並駁回上訴人之反訴，係以：

按租賃契約之期限，不得逾二十年，逾二十年者，縮短為二十年；且當事人得更新之，八十八年四月二十一日修正公布八十九年五月五日施行前（下稱修正前）民法第四百四十九條第一項及第二項定有明文。所謂更新，係指當事人於租賃期限屆滿後，得以合意更新租賃契約，發生新租賃契約而言，其本質仍屬契約行為，非謂當事人之一方得以其單方之行為，使發生新租賃關係。又依同法第四百五十條第一項規定，租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。

縱當事人於租賃契約中約定雙方於租期屆滿後另訂租約，並非使當事人於租期屆滿後，即生更新租約之效力，必待當事人於租期屆滿後再為租賃契約意思表示之合致後，原租賃契約始因約定更新而生延長租期之效果。如當事人間對於更新租約與否之意思表示尚未一致，即難因此認為租賃契約於當事人間繼續存在。

本件依系爭租約第三條約定：「租賃期限：自六十一年一月一日起至八十年十二月三十一日止，期滿依民法有關規定辦理，並另訂租賃契約，但最長不得超過本大樓之法定耐用年限」文義觀之，若該「並另訂租賃契約」之約定，係指租約期滿後，兩造均負有簽訂租約之義務，就租期屆滿後之租賃契約兩造無再為意思表示合致之必要，則其租約期限顯逾二十年而與民法所定最長租賃期限之強制規定有違，要與兩造約定二十年之期限，以避免違反強制規定之目的不符，亦非法之所許。顯然兩造於簽訂系爭租約時明知系爭大樓之使用年限逾法定最長租賃期限，特為該約定，並於租期屆滿後，再另為意思合致以成立新契約。

況上訴人亦自陳前開約定之本意為租期之更新，則兩造於租期屆滿前所為合意，尚無約定租期更新適用之餘地。系爭租約既定有期限，被上訴人復於租期屆滿前之八十年七月二十日已通知上訴人期滿後不再續約，復無視為不定期租賃之法定更新，亦無兩造另為意思表示合致之約定更新之情形，則系爭租約於八十年十二月三十一日因期限屆滿時消滅。

次查，系爭租約第三條前段已明定租賃期限，並無效力取決於未來不確定客觀事實成就與否之條件；至其後段約定之另立租約，因兩造未達成意思表示之合致而未成立，自無條件成就與否之效力問題，況上訴人所稱兩造應為另立租約之意思表示，為當事人主觀之表示，實非屬未來客觀不確定事實之條件。

再者，系爭租約因期限屆滿而消滅，兩造間自八十一年一月一日起即無租賃契約關係存在，則上訴人以系爭租約之計算標準提存八十一年一月一日起至九十年六月三十日止之「租金」，即非依債之本旨所為之提存，對被上訴人不生清償之效力，兩造原訂租約亦不發生默示更新之效力。

則上訴人於系爭租約租期屆滿後仍繼續占有使用系爭土地，即無法律上正當權源，且顯然受有相當於免付租金之利益，致被上訴人受有損害。被上訴人自管理系爭土地時起至取得該土地所有權後迄今，均得憑系爭土地之所有權，請求上訴人給付相當於租金之不當得利。

依被上訴人主張如原判決附件二所示之損害金三千零十萬九千一百四十元，扣除已領取前述提存充作損害金之二千零七十萬四千九百六十七元後，尚得請求九百四十萬四千一百七十三元本息，及自九十年七月一日起至交還系爭土地之日止，按月以二十六萬二千三百五十五元計算之不當得利。

從而，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人如數給付，洵屬正當，應予准許；上訴人反訴之先位及備位聲明之請求，均屬無據，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。按房屋與其所坐落之基地，固屬各自獨立之不動產，各得為獨立交易之客體；惟房屋性質上不能與土地分離而存在，使用房屋必須使用其基地，兩者結合而為一體使用，方符合當事人間之利益及社會公益。

本件系爭租約第十六條「附註事項」約定，本土地租約之建立係基於出租人與台開公司，於五十六年會同呈奉台灣省政府轉奉行政院令准，合作興建系爭大樓，依雙方所訂「合作興建懷寧大樓契約」（下稱系爭合建契約）第三條之規定而訂定。台開公司出售懷寧大樓任何一層建物時應依照本租約有關規定辦理，其承購人有類似情形時，比照辦理，並均訂立本租約。

一方面似在強制系爭大樓建物承購人承租其基地，避免僅購建物而不承租土地因而獲取無償使用基地之利益，他方面似亦寓有保障建物承購人合理期待在建物堪用年限內使用建物之含意，此觀系爭租約第三條後段約定「最長不得超過本大樓之法定耐用年限」似可明之。

則被上訴人依其與台開公司間所訂立之系爭合建契約第三條約定將其基地出租予建物承購人，應非單純立於土地所有權人之地位而出租其基地，同時似在履行與台開公司間所訂系爭合建契約提供土地予承購人使用之義務，使房屋與土地合為一體使用，以達合建契約之目的。

則上訴人抗辯依系爭租約第三條後段之前述約定，被上訴人有義務在系爭建物法定耐用年限內，將基地續租予伊，竟違約不續租，有違反誠信原則乙節（見一審卷第四八、五八、一一七頁；二審重上字卷第二六、一０五頁；二審重上更字卷㈠第一五、五六頁、卷㈡第二七頁），是否與被上訴人提供系爭土地合建售屋並要求承購人須與之另訂土地租約之本旨無涉而全無可採？攸關被上訴人得否依不當得利或侵權行為請求權請求上訴人給付損害金，亦與上訴人得否為本件反訴之請求所關頗鉅，非無進一步推求之必要。原審未遑詳予推求，徒以上述理由，遽為不利於上訴人之論斷，尚嫌速斷。

上訴論旨，執以指摘原判決不當，求予廢棄，不能認為無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。

中　　華　　民　　國　九十六　年　　一　　月　二十五　日

最高法院民事第八庭

審判長法官朱　建　男

法官顏　南　全

法官許　澍　林

法官蘇　清　恭

法官陳　淑　敏

本件正本證明與原本無異

書記官

中　　華　　民　　國　九十六　年　　二　　月　　九　　日