共有農地，部份被違規使用，怎麼辦？
報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-05-15
共有農地，部份被違規使用，怎麼辦？
新聞摘要
共有農地，部份被違規使用，怎麼辦？
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】正業地政士聯合事務所長鄭文在表示，農地農用是國家農業政策的指導原則，所以，1987年起停徵田賦，也就是只要符合農業發展條例的規定，農地農用，在農地持有期間課徵田賦(目前已停徵)，且免徵地價稅，所有權移轉免土地增值稅。
另外，贈與稅、遺產稅都有相關的減免規定，更厲害的連房地合一稅都可以免稅。
可見政府對於農地農用的用心良苦。
一筆農地經過幾次的贈與或繼承後，往往共有人數衆多，每個人的持分比例不盡相同，甚至有人不想耕種，早將自己的持分出售，形成了複雜的共有關係，類似這種持分農地可以買嗎？怎麼維護買方權益？
首先，共有人間有優先購買優，出賣人出售時，他共有人就買賣的同一價格、同一條件，他共有人可以主張優先購買，如果通知後15日內共有人要買，契約成立，改由共有人承買，如果共有人不買，就會順利登記給新買方。
其次，該筆農地是否為套繪農地或是法定空地，攸關他日是否能蓋農舍使用，對於農地價格影響很大，一定要查明。
最後，是否有分管契約的訂定，避免一人違規使用，全體受牽連，無法享受稅賦上的減免。
鄭文在分享案例指出，在1999年間，有一個家族的農地，經過一次的繼承，當時法令，農地無法分割為單獨所有權，所有權人由一人變成五人，因為彼此是兄弟，為了公平起見，簽立了書面分管契約書，各自管理使用自己的持分，後來老三把土地賣給了老王，點交後二年，老王居然收到了稅捐處的地價稅單，讓老王擔心不已。
經查詢稅捐處，原來五兄弟的老大，土地違規使用，稅捐處開單課稅，還好當初老王承買時做足了功課，除了讓賣方通知優先購買權人外，也查明了該筆農地無農舍套繪情事，就連他們兄弟間的分管協議書都完成了換約手續。
當稅捐處來函徵收地價稅時，老王將當初和另外四兄弟的分管契約書，提示給稅捐處，經稅捐處查核屬實後，逕以違規使用人大哥為納稅義務人，免除了整筆課地價稅的冏境。
當土地的共有人數越來越多，共有的關係也就越趨複雜，切記，多一分準備，少一分困擾，有備無患。
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