拆屋還地
裁判字號： 臺灣彰化地方法院 100 年度訴字第 532 號 民事判決
案由摘要： 拆屋還地
裁判日期： 民國 100 年 11 月 23 日
原 告 張0芬
訴訟代理人 洪錫爵 律師
被 告 蕭0莉
訴訟代理人 戴淑貞
被 告 蕭0松
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國100年11月16日言 詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告蕭0莉應將坐落彰化縣○○鎮○○段575 地號土地上，如附圖即彰化縣○○地政事務所民國100年9月15日土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分、面積33.17平方公尺之加強磚造物第1層樓拆除， 並將該部分土地返還原告。 原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告蕭0莉負擔10分之8，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新台幣35萬元供擔保後，得假執行。但被 告蕭0莉如以新台幣102萬元預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、聲明：
⑴被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段575地號土地上,如附圖即 彰化縣○○地政事務所民國100年9月15日土地複丈成果圖所示編號Ｂ部分、面積33.17平方公尺之加強磚造物（第1層樓 ）拆除，並將該部分土地返還原告。
⑵訴訟費用由被告負擔。
⑶願供擔保請准予宣告假執行。
㈡、原因事實及訴訟標的：
⒈坐落彰化縣○○鎮○○段575地號土地,及其上47建號、門牌 彰化縣○○鎮○○路0段237巷5號房屋,原均為被告蕭0松所有。嗣經本院96年度執字第5432號清償借款強制執行事件拍賣結果,由原告於97年4月間拍定而取得其所有權。該土地上 如附圖即彰化縣○○地政事務所100年9月15日土地複丈成果圖所示，編號B部分、面積33.17平方公尺之未辦保存登記加 強磚造建物第一層樓（門牌號碼彰化縣○○鎮○○路0段237 巷9號，下稱系爭建物)（同建物之2、3樓則屬前開47建號之 增建部分，由原告因拍賣而一併取得，業經另案本院97年度訴字第857號、台灣高等法院台中分院98年度上易字第251號 民事判決確認在案），乃先前向被告蕭0松承租上開土地之訴外人張0端出資興建及所有。嗣於租約屆滿後，由被告蕭0松依租賃契約之約定取得系爭建物之權利，並因其積欠他人債務,而經本院98年度司執字第37853號清償債務強制執行事件查封拍賣，再由被告蕭0莉（被告蕭0松之女兒），於 99年5月5日，以高於底價新台幣(下同）20萬元數倍之100萬元價格得標買受。
⒉查系爭建物為違章建物，被告不能因移轉登記取得其所有權 ，且無任何占用上開土地之權源，被告蕭0莉以不合理之價格標得該建物，係以損害原告為其主要目的，為權利濫用， 原告自得依民法767條第1項所有權物上請求權規定，請求被告二人拆屋還地。
㈢、對被告答辯之陳述：
⒈被告蕭0松於本院96年度執字第5432號強制執行事件，曾具狀陳稱：訴外人張0端於78年間向其承租彰化縣○○鎮○○ 路0段221巷6弄5號房屋1樓及前開575地號土地之一部分面積 36平方公尺，租賃期限至97年12月31日，張0端並經其同意在該土地上搭建系爭建物，且雙方約定租期屆滿返還房屋時 ，張0端若不將地上物拆除，要依現況返還時，不得要求出租人蕭0松任何補償或賠償，並提出91年1月7日之租賃契約書及公證書為憑（另案台灣高等法院台中分院98年度上易字第2514號確認所有權存在等事件民事判決參照），被告蕭0松辯稱系爭建物為其所有，顯非實在。
⒉系爭建物未辦保存登記，出資興建者係訴外人張0端，依民法第758條第1項規定及最高法院62年台上字第2414號、48年 台上字第209號判例意旨,被告蕭0松根本不能因受讓而取得該建物之所有權。系爭建物與其基地，自始應無法同屬於被告蕭0松一人所有。而民法第425條之1之規定，其前提必係土地或建物之讓與人或受讓人已取得該土地或建物之所有權始可。
系爭建物為違建，被告蕭0松既無從移轉登記取得其所有權，自與該法條規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人」之情形不同 。被告援引該規定抗辯其等與原告間，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在，並非無權占有，顯與事實不符 ，亦無理由。
⒊被告蕭0松與張0端間系爭建物占用土地之租賃權，在本院 96年度執字第5432號執行事件執行程序中，業經執行法院以其租賃權發生於設定抵押權之後，對抵押權有影響為由，予以處分除去。於原告拍定取得土地所有權時，縱如被告蕭0松所稱：伊自張0端取得系爭建物之事實上處分權屬實，此時原告尚得依所有權作用對訴外人張0端與蕭0松等人訴請拆屋還地。依舉輕以明重、權利義務之承繼關係，原告請求拆除之權利，自不因系爭建物之事實上處分權，嗣再讓與被告蕭0莉而喪失。否則，無異使執行法院除去租賃權處分喪失意義。
⒋系爭建物在上開96年度執字第5432號執行事件中，被告蕭0松為圖妨害併付拍賣，乃稱：系爭建物為訴外人張0端租地興建，與47建號建物及土地均有租賃權存在云云，嗣執行法院以系爭建物產權不明為由未與土地併付拍賣。苟訴外人張0端於78年間租用土地及建物，為何該建物地址為被告經營之嘉昱實業股份有限公司設址所在？此有被告蕭0松配偶戴0貞於97 年9月15日之聲明異議狀可證。由此益徵被告蕭0松上開舉止應係虛構，其圖阻止點交或防止他人競標之目的應很清楚。被告蕭0莉為被告蕭0松的女兒，對上開當知之甚詳。被告蕭0松明知執行法院拍賣系爭建物（98年度司執 字第37853號)，底價為20萬元（課稅現值70,800元），其基地所有人之原告又有優先承買權，竟唆使被告蕭0莉出面以超出市價好幾倍價格之100萬元來標取,無法係欲使原告以不合理價額來行使優先承買權。否則，原告如不承受，則所有之土地與建物除無法完整利用外，其價額亦勢必減損，如予承受，系爭建物之價格與標得之價額相去甚遠，損失也很大 。
簡言之，承受與不承受，對原告而言都是損害，然對於被告而言，根本毫無任何利益可言。被告標取系爭建物，係以損害原告為主要目的，顯為權利濫用，其抗辯系爭建物並非無權占有土地，為無理由。
三、被告則以：
⒈前開土地及系爭建物，原同屬被告蕭0松所有，而先後經由執行法院公開拍賣程序，將之分別讓與原告及被告蕭0莉， 依民法第425條之1之規定及最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議所示,應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地。故系爭建物受讓人被告蕭蓓莉與原告之間，推定在系爭建物得使用之期限內， 有租賃關係存在。被告自有合法權源而得繼續占有土地，並非無權占有。
⒉建物之拆除是事實上處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。 查系爭建物經本院98年度司執字第37853號清償債務強制執行事件公開拍賣，由被告蕭0莉得標買受， 取得權利移轉證書在案，依房屋稅籍證明書所示，其納稅義務人亦為被告蕭0莉。即該建物雖原為被告蕭0松所有，但已被拍賣而由被告蕭0莉取得，被告蕭0松理應已無拆除之權限。原告請求被告蕭0松拆除系爭建物，並返還占用之土地，自無理由。
⒊被告蕭0莉以數倍金額標買系爭建物，主要是情感因素，畢竟在該土地上已生活27年，卻要被迫離開家園，該建物對被告全家人而言，是不可用金錢衡量的家園，如同傳統社會中 ，即便大家出門在外，再怎麼飛黃騰達，或是落魄潦倒，都希望能保留祖厝，因為那是大家心中永遠的記憶與情感等語 ，資為抗辯。並均聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請， 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張前開575地號土地及其上47建號房屋(門牌彰化縣○ ○鎮○○路0段237巷5號)，原為被告蕭0松所有，經本院96 年度執字第5432號清償借款強制執行事件拍賣結果，由其於 97年4月間拍定而取得所有權(領得權利移轉證書之日為97年 5月2日）；系爭建物為當時向蕭0松承租土地之訴外人張0端出資興建及所有，於約期屆滿後由蕭0松依租賃契約之約定取得權利，且前經台灣高等法院台中分院98年度上易字第 251號民事確定判決,認定非屬上開47建號房屋之增建，為獨立建物（2、3層樓部分則為47建號房屋之增建，而由原告一 併取得所有權)；系爭建物嗣為本院98年度司執字第37853號強制執行事件查封拍賣後，再由被告蕭0莉（蕭0松之女兒 ）於99年5月5日,以高於底價20萬元數倍之100萬元價格得標買受之事實，有原告所提土地登記謄本、法拍屋查詢資料、 民事判決影本為證，並經調閱本院96年度執字第5432號、98 年度司執字第37853號民事執行卷及97年度訴字第857號（第 2審98年度上易字第251號）民事卷核符無異，被告對此亦無爭執，堪信為真實。
五、原告主張系爭建物無權占用前開土地，被告則以該建物與土地原均屬蕭0松所有，因法院拍賣結果，分別由原告及被告 蕭0莉取得所有權，依民法第425條之1之規定，推定在房屋得使用之期限內，有租賃關係，自屬有權占用土地，另該建物之事實上處分權已由被告蕭0莉拍定取得，被告蕭0松並無拆除權限，原告請求被告二人拆屋還地，為無理由等語， 資為抗辯。
故兩造有爭執者，主要為雙方間就系爭建物之基地是否有租賃關係存在？及在被告蕭0莉得標買受系爭建物後，原告是否仍得請求被告蕭0松拆屋還地？析述如下：
㈠、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 為民法第425條之1 第1項前段所規定。其適用以土地及其上之房屋同屬一人所有，嗣因土地及房屋同時或先後讓與相異之人，致土地與房屋異其所有人為要件。
如土地及其上之房屋，原非同屬一人所有，在土地讓與他人後，房屋所有人依法不得主張其利用土地之法律關係，對於土地受讓人繼續存在時，該房屋即屬無占用土地之合法權源。嗣後原土地所有人雖再取得該土地上房屋之所有權或事實上處分權，亦應承繼房屋原所有權人對於土地受讓人欠缺基地占有本權之瑕疵 ，而無民法第425條之1規定推定有租賃關係之適用。
㈡、本院96年度執字第5432號強制執行事件拍賣系爭575 地號土地及其上47建號房屋時，執行債務人即被告蕭0松雖於96年 10月1日具狀陳稱該筆土地中之36平方公尺,業據其提供訴外人張藻端搭建門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○段237巷9號房屋（其1樓部分即為系爭建物)，雙方訂有經公證之租賃契約 ，租期自91年1月7日起至97年12月31日止等情，並提出本院 91年1月7日公證之91年度公字第0040號公證書影本為證。惟該項租賃關係，業經執行法院以影響於執行債權人台灣中小企業銀行股份有限公司之抵押權,而以96年11月1日彰院賢執癸96年度執字第5432號執行處分予以除去後拍賣在案，有該執行卷附執行處分、97年4月9日拍賣公告可參。
原告在執行法院除去被告蕭0松與訴外人張0端間之租賃關係後，始於97年4月9日拍定買受，自無民法第425條第1項規定之適用。
即原有之租賃關係並不隨同移轉於為拍定人之原告，原承租人張0端不得主張租賃契約對於原告仍繼續存在。則系爭房屋在原告拍賣取得土地所有權之日（正確日期為領得權利移轉證書之97年5月2日）起，即無占用房屋基地之合法權源， 而為無權占有。其後，原承租人張0端將該建物之事實上處分權移轉時，由於其與原告間並無基地租賃契約存在，自亦無適用民法第426條之1基地租賃契約對於房屋受讓人仍繼續存在之餘地。
㈢、嗣被告蕭0松雖於97年8月28日,以系爭建物為其原始建造為由，申請新建房屋之稅籍登記（含1、2層樓），並在另案本院97年度訴字第857號請求確認所有權等事件,於97年11月21 日法官現場勘驗時，陳稱：伊與張0端原訂租約期限到97年12月31日，法院拍賣後張0端怕麻煩，已與伊提前終止租約等語；張0端亦於97年12月23日具狀表示：她與蕭0松的租賃契約已到期，所有權利都歸還蕭0松所有，此屋與她完全無關等詞，並經該事件第二審法院即台灣高等法院台中分院以98年度上易字第251號民事判決,認定：系爭建物為獨立之建物，非屬47建號房屋之增建，依蕭0松、張0端間於91年 1月7日經公證之租賃契約第7條：「○○鎮○○段575地號土 地面積36平方公尺之房屋，門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○ 段237巷9號，房屋係由出租人同意承租人搭建（承租人於民 國七十八年已搭建完成）承租人對此房屋有一切使用及拆除之權利。租期屆滿承租人返還房屋時，若承租人不將地上物拆除，要依現況返還時，不得要求出租人任何補償或賠償。 」之約定，因該租賃契約已於97年12月31日屆期，所有權利自歸蕭0松所有，蕭0松、張0端辯稱系爭建物之權利，依租賃契約之約定已歸蕭0松取得，尚屬可採等情，有民事判決書、彰化縣地方稅務局○○分局98 年2月18日彰稅員分二密字第0982005580號函、勘驗筆錄、民事異議狀附前開97年度訴字第857號民事卷(第29、96～98、107～111頁）可參。
明顯可見，被告蕭0松並非系爭建物之原始建造人，係在原告拍賣取得系爭575地號土地所有權後，始於97年8月間租約終止或同年12月31日租期屆滿之翌日，依其與張0端間租賃契約之約定，取得系爭建物之事實上處分權（因未辦理所有權登記及移轉登記，而無法取得建物之所有權）。
則被告蕭0莉再於本院98 年度司執字第37853號執行事件拍賣時得標買受系爭建物，而取得其事實上處分權利，依前開說明，自應承繼蕭0松、張0端欠缺基地占有本權之瑕疵，不得主張 依民法第425條之1規定，推定在房屋使用期限內對於原告有租賃關係存在。
故被告抗辯其與原告之間，就系爭建物基地有租賃關係，委無可採。至原告在系爭建物拍賣時，雖曾於99年4月8日具狀陳稱系爭土地及房屋原同屬蕭0松一人所有 ，因拍賣而分屬不同人所有，依民法第425條之1規定具有租賃關係，伊為建物基地所有權人，依民法第426條之2規定對系爭建物有優先承買權云云，乃屬誤解法令所致，不能作為在被告蕭0莉取得該建物事實上處分權後，雙方應成立租賃關係之論據。
故原告主張該建物無合法占用系爭土地之正當權源，堪以認定。
㈣、系爭建物於上開執行事件拍賣時，鑑價結果其市價僅為13萬元，經執行法院核定20萬元為第一次拍賣底價，建物占用基地之法律關係由拍定人自理，基地所有人張0芬（即原告） 有依拍賣條件履行之優先承買權等條件，於99年5月5日第一 次拍賣結果,由被告蕭蓓莉以高於底價數倍之100萬元得標（ 同時另有一名投標人賴0秀出價20萬元，該名投標人即為代理原告標取575地號土地及47建號房屋之人,原告陳稱係其委任賴0秀前往投標），有富達不動產估價師事務所估價報告書、拍賣公告、不動產拍賣筆錄、投標書附於上開98年度司執字第37853號執行卷可證。依前開估價結果,系爭房屋之市價，既然未逾20萬元，被告蕭0莉竟以數倍於市價之價格參與競標，原告主張其如優先承買該建物，將造成損害，自屬可信。
蓋執行法院已於拍賣條件內載明基地所有人有優先承買之權，被告蕭0莉以高價得標後，如原告依該項拍定條件優先承買，將須付出數倍於市價的價格買受系爭建物，而因此蒙受損失，如原告不行使優先承買權利，則由於被告蕭0莉所繳納之價款終將分配給被告蕭0松之債權人，作為清償蕭0松債務之用，對其等亦無任何實質上之不利益可言，其有使原告無法或難以取得系爭建物之權利，造成系爭建物與其基地不能歸於同一人所有之意圖，甚為明顯。
被告蕭0莉陳稱係基於在其家園生活20多年之情感因素及永遠的記憶云云，顯然僅為避重就輕的美麗說詞。
被告蕭0莉既然係基於自己之任意行為，極力取得系爭建物之事實上處分權，對於該建物有無利用基地之合法權源，即應自負其責，不能認為原告訴請拆屋還地，有損害他人為目的之惡意，或濫用其權利之情事，亦無疑義。
㈤、另違章建築物之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築物之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。系爭建物未辦理保存登記，在執行法院拍賣後，已由被告蕭0莉拍定取得其事實上處分權，被告蕭0松對該建物之事實上處分權已不復存在，自不能認為其仍有拆除建物之權限。原告訴請被告蕭0松拆屋還地，自有未合。
六、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文 。被告蕭0松為系爭575地號土地所有人時,系爭建物為原始建造人張0端所有，而在被告蕭0松取得該建物之事實上處分權時，土地之所有權人則變更為原告，即系爭建物與其基地，並無同時屬於被告蕭0松一人所有之情形，且原告係在執行法院處分除去蕭0松與張0端間之租賃關係後，拍定取得土地之所有權，依法亦不繼受張0端與原地主蕭0松間基地使用之租賃關係，該建物自無占用其基地之合法權源。
被告蕭0莉嗣後拍賣取得系爭建物之事實上處分權，亦應承繼其前手欠缺占有房屋基地本權之瑕疵,其抗辯依民法第425條之1第1項規定，兩造間在房屋使用期限內，有租賃關係存在 ，並無可採。且原告請求拆屋還地，亦無惡意或濫用其權利等情，均已如前述，原告本於所有權之物上請求權，請求被告蕭0莉將系爭建物拆除並交還土地，於法即屬正當，應予准許。
另被告蕭0松業因拍賣而將系爭建物之事實上處分權讓與被告蕭0莉，已無拆除該建物之權限，原告猶本於所有權之作用，請求被告蕭0松將該建物拆除並交還其基地，於法則有未合，應予駁回；該部分假執行之聲請，已失所附麗 ，應併駁回之。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，應各酌定相當擔保金額准許之。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 23 日
民事第一庭
法 官 陳 瑞 水
以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 23 日
書記官 蕭 美 鈴
資料來源： 臺灣彰化地方法院民、刑事裁判書彙編（100 年版）第 110-118 頁
★案例結論:
1.不適用民法425條之1第一項規定，無租賃關係．
2.土地所有權人本於所有權之物上請求權拆除無合法占用權源之違章建築.
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中央及地方建築法規 (7)
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