物之瑕疵擔保 -以海砂屋與壁癌為例
買家買到凶宅或海砂屋，屬於買賣物的瑕疵？
法院對於海砂屋是否為瑕疵的看法
而海砂屋是指房屋有混凝土氯離子含量過高之情形，並產生混凝土剝落、鋼筋外露的狀況。在判決中，法院請建築師公會鑑定混凝土氯離子含量，認為該房屋混凝土氯離子含量過高，該房屋應為海砂屋，足以減損其通常效用及交易價值，構成房屋買賣的瑕疵[1]。
而海砂屋是指房屋有混凝土氯離子含量過高之情形，並產生混凝土剝落、鋼筋外露的狀況。在判決中，法院請建築師公會鑑定混凝土氯離子含量，認為該房屋混凝土氯離子含量過高，該房屋應為海砂屋，足以減損其通常效用及交易價值，構成房屋買賣的瑕疵[1]。
法院對於壁癌是否為瑕疵的看法
法院認為房屋若有壁癌、漏水的情形，並且足以減損其通常效用及交易價值，則應構成瑕疵情形[2]。但值得注意的是，若是房屋賣家與買家於買賣契約中約定「依現況交屋」，則瑕疵擔保責任是否被免除呢？同判決認為加註的契約條款，應將條款約定明確，須記載免除漏水瑕疵擔保的具體事由，以免造成爭議[3]。若僅約定「依現況交屋」，由於「現況」二字太過模糊，難認為是免除房屋壁癌、漏水的特別約定[4]。所以，法院認為賣家雖與買家約定「依現況交屋」，仍負擔瑕疵擔保義務。
法院認為房屋若有壁癌、漏水的情形，並且足以減損其通常效用及交易價值，則應構成瑕疵情形[2]。但值得注意的是，若是房屋賣家與買家於買賣契約中約定「依現況交屋」，則瑕疵擔保責任是否被免除呢？同判決認為加註的契約條款，應將條款約定明確，須記載免除漏水瑕疵擔保的具體事由，以免造成爭議[3]。若僅約定「依現況交屋」，由於「現況」二字太過模糊，難認為是免除房屋壁癌、漏水的特別約定[4]。所以，法院認為賣家雖與買家約定「依現況交屋」，仍負擔瑕疵擔保義務。
物之瑕疵擔保的法律效果
買受人有通知瑕疵義務
依照民法第356條[5]與357條[6]，買受人有從速檢查房屋是否有瑕疵的義務。若有瑕疵情形，同時也有通知出賣人的義務。若是不能立即檢查出瑕疵，則當日後發現瑕疵時，也有立即通知出賣人的義務。若是買受人未即刻檢查或通知，則認為買受人承認瑕疵，以後不得再對出賣人主張瑕疵擔保權利。但是出賣人故意不告知瑕疵的話，買受人若未即刻通知出賣人有瑕疵，也不會失去對出賣人得主張的瑕疵擔保權利[7]。
依照民法第356條[5]與357條[6]，買受人有從速檢查房屋是否有瑕疵的義務。若有瑕疵情形，同時也有通知出賣人的義務。若是不能立即檢查出瑕疵，則當日後發現瑕疵時，也有立即通知出賣人的義務。若是買受人未即刻檢查或通知，則認為買受人承認瑕疵，以後不得再對出賣人主張瑕疵擔保權利。但是出賣人故意不告知瑕疵的話，買受人若未即刻通知出賣人有瑕疵，也不會失去對出賣人得主張的瑕疵擔保權利[7]。
買受人得主張減少價金或解除契約
依照民法第359條[8]，買受人可以選擇對出賣人主張解除契約，或是請求減少買賣房屋所支付的價金。若是選擇減少價金，則買受人可以請求出賣人將減少的價金返還給買受人。選擇解除契約的話，雙方就回復到如同未訂立契約的狀態，買受人需要將房屋歸還出賣人，出賣人也需要將價金還給買受人。但要注意，若是解除契約會產生不公平的情形，則買受人不能主張解除契約，只能請求減少價金。
依照民法第359條[8]，買受人可以選擇對出賣人主張解除契約，或是請求減少買賣房屋所支付的價金。若是選擇減少價金，則買受人可以請求出賣人將減少的價金返還給買受人。選擇解除契約的話，雙方就回復到如同未訂立契約的狀態，買受人需要將房屋歸還出賣人，出賣人也需要將價金還給買受人。但要注意，若是解除契約會產生不公平的情形，則買受人不能主張解除契約，只能請求減少價金。
註腳
- [1] 臺灣高等法院臺南分院105年度上易字第203號民事判決。
- [2] 臺灣基隆地方法院103年度訴字第388號民事判決。
- [3] 臺灣基隆地方法院103年度訴字第388號民事判決。
- [4] 臺灣基隆地方法院103年度訴字第388號民事判決。
- [5] 民法第356條：「
I 買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。
II 買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。
III 不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」 - [6] 民法第357條：「前條規定，於出賣人故意不告知瑕疵於買受人者，不適用之。」
- [7] 民法第357條。
- [8] 民法第359條：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」
文：張博洋
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