房地產陳總部落客

• 民法 第 426-2 條(96.05.23)

土地查封時，其上未存在建物，待土地執行完畢後，方有土地承租人出面
主張該筆土地上原本有其所建造之建築物存在，後因故滅失，且提出租地建屋契約、房屋稅繳納書等相關證據證明其為承租人，並依據土地法第104 條第 1  項規定，主張有基地優先購買權。行政執行處應否准許之？

提案  三：執行處拍賣義務人所有一筆土地，該筆土地上查封時未有建物存在，嗣該
          筆土地經執行處拍出，有租地建屋之人具狀主張該拍定基地上建物於查封
          前因故滅失，並提出租地建屋契約租賃期間尚未屆滿、房屋稅籍繳款書、
          合法建物等証明，依土地法第 104  條就執行標的物聲請准予優先購買，
          執行處應否准許？（提案機關：高雄行政執行處）
研擬意見：甲說：否定說
                土地法 104  條規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地
                出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先
                購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，
                並杜紛爭。依照上開土地法為加強保護基地承租人地位所設規定之
                目的解釋，行使該條先買權之人，應於基地出賣時，基地上存有房
                屋且屬於承租人所有者為限，出賣時基地上已無建屋，使基地上之
                房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用之目的應已不存在；又執行
                程序中優先購買之人對執行標的物主張優先購買，引致當事人或利
                害關係人對此有所爭執時，執行法院就其准予優先購買之執行行為
                究竟是否合於程式，例如主張優先購買之人是否提出資格證明（如
                拍賣公告地上權人有優先購買權，即應提出地上權他項證明書、或
                土地登記簿謄本）及是否表示優先購買意思等事項予以審認，但無
                庸就主張優先購買之人是否確具備優先購買資格（如優先購買人之
                地上權是否生效之爭執）進行實體審認（95  年度台抗字第 180
                號裁判意旨可供參考）。執行處判斷是否具備優先承買權人之身分
                基準時點係以拍定時為準（參法院辦理民事執行實務參考手冊）。
                準此，執行處於基地拍定時對執行標的物主張優先購買權人應祇形
                式上判斷主張先買權人是否為基地上存在房屋之所有者及契約是否
                為租地建屋契約等資格證明，無法就優先購買權是否存在實體審認
                ，本件拍定時基地上既無房屋，縱租地建屋契約尚未消滅，旨在使
                基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用目的應不存在，執
                行處應不准於行使優先購買權。
          乙說：肯定說
                按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件
                優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先
                承買之權」，「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣
                條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先
                購買之權」，分為民法第 426  條之 2、土地法第 104  條所明定
                。前開規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買
                之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發
                揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建
                物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。按租地所建之房屋，
                因故滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，承租人乃得申請重
                建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定，從其約定外，不問是
                否與原狀相符，出租人均附有同意重建之義務（最高法院
                51.03.19  第二次民刑庭總會決議、51  台上字 2987 號判例參照
                ）。而租地建屋之房屋事後因故滅失亦不構成土地法第 103  條出
                租人收回基地即建築房屋基地租用契約消滅之情形。準此以觀，租
                地建物於建造完成後因故滅失，其租地建屋契約尚未歸於消滅，承
                租人亦可重建，縱承租人之租賃權，於租賃期間並不因租賃物所有
                權之移轉而受影響，其租賃契約對於受讓人繼續存在，惟租賃關係
                消滅，勢必釀成拆屋還地之結果。本件情形，應無排除土地法第
                104 條之適用，執行處應准於行使優先購買權。
          初步研討結果：
                採肯定說。
本署第一組初審意見：
          土地法第 104  條第 1  項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣
          條件優先購買之權，旨在使房屋與基地同歸一人所有，以謀求法律關係之
          單純化，防杜當事人間之紛爭，並盡房屋利用之經濟效益，以避免租賃關
          係消滅後，房屋所有人因無使用土地權限必須拆屋還地，有違房屋利用之
          經濟效用；從而，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該
          條規定之適用（最高法院 65 年臺上字第 530  號判例、司法院 79 年 2
          月 5  日（79）廳民一字第 88 號復臺灣高等法院臺南分院民事法律問題
          審核意見函意旨參照）。從而，本件土地於查封時已無房屋，原租地建屋
          人即令原租地建屋之契約未屆滿，應無從主張土地法第 104  條之優先購
          買權，似以採甲說（否定說）為當。
研討結論：依本署第一組初審意見通過。

（法務部行政執行署處 97 年度法律座談會  提案三）

• 民法 第 799 條(98.01.23)
• 民法物權編施行法 第 8-5 條(98.01.23)

有關民法物權編施行法第 8-5  條第 5  項區分所有建築物之專有部分分
離出賣時，無專有部分之基地所有人之優先承買權與土地法第 34-1 條第
4 項共有人之優先承買權競合時，何者應予優先適用之疑義

主    旨：貴署函報有關民法物權編施行法第 8  條之 5  第 5  項規定區分所有建
          築物之專有部分分離出賣時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條
          件優先承買之權利，該優先承買權與土地法第 34 條之 1  第 4  項共有
          人之優先承買權何者優先適用之疑義乙案，復如說明二至四。請  查照轉
          知所屬。
說    明：一、復  貴署 99 年 9  月 1  日行執一字第 0996000420 號函。
          二、按 98 年 7  月 23 日修正施行之民法第 799  條第 4  項規定：「
              區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有
              部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
              」是關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分
              比例究為若干，應有原則性之規範，爰予明定，俾供遵循。又依 98
              年 7  月 23 日修正施行之民法物權編施行法第 8  條之 5  第 2  
              項、第 3  項規定：「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專
              有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或
              已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七
              百九十九條第五項規定之限制。」「區分所有建築物之基地，依前項
              規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應
              有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍
              內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」
              同條第 5  項復規定：「區分所有建築物之專有部分，依第二項規定
              有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件
              優先承買之權利。」上開條文乃係為解決民法物權編修正施行前，區
              分所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同一人所有或分別
              設定負擔之情形時，特明定基地出賣時基地應有部分欠缺或不足者之
              其他區分所有人，以及專有部分出賣時無專有部分之其他基地所有人
              ，有依相同條件優先承買之權利，俾貫徹建物與基地同屬一人所有之
              立法意旨。
          三、次按土地法第 34 條之 1  第 4  項規定：「共有人出賣其應有部分
              時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨係為
              第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，
              以簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增進公共利益（司法院釋
              字第 562  號解釋、最高法院 72 年台抗字第 94 號判例意旨參照）
              。而民法物權編施行法第 8  條之 5  所定優先承買權與上開土地法
              優先承買權均屬債權之效力，惟二者競合時，何者應予優先不無疑義
              ，鑒於區分所有建築物之基地，有分離出賣之情形時，專有部分所有
              人之優先承買權利，如不優先於其他共有人，將造成該專有部分之所
              有人須俟基地共有人拋棄始得優先承買，實務執行上顯有困難，且不
              能達到建物與基地同屬一人所有之立法意旨，爰於民法物權編施行法
              第 8  條之 5  第 3  項後段明定優先於其他共有人。
          四、至於區分所有建築物之專有部分，有分離出賣之情形時，基地所有人
              之優先承買權利，民法物權編施行法第 8  條之 5  第 5  項後段並
              未明定優先於其他共有人，稽其立法過程並非有意省略（本部民法修
              正委員會物權編研究修正小組會議資料（民法物權編施行法部分）彙
              編（36）上，第 348  頁至第 474  頁參照），惟考量此際民法物權
              編施行法第 8  條之 5  之優先氶買權解釋上縱優先於其他共有人，
              仍不能貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨，故應認上開土地法
              共有人優先承買權優先於民法物權編施行法第 8  條之 5  第 5  項
              之優先氶買權，始能達到簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增
              進公共利益之立法目的。
正    本：本部行政執行署
副    本：本部資訊處（第 1  類）、本部法律事務司（4 份）