「優先購買權」判例、判決、決議、法律問題、行政函釋－房地產陳總部落客

發文單位：	法務部
發文字號：	法律字第 0999039670 號
發文日期：	民國 99 年 10 月 11 日
相關法條：	民法第 799 條(98.01.23) 民法物權編施行法第 8-5 條(98.01.23)
要　　旨：	有關民法物權編施行法第 8-5 條第 5 項區分所有建築物之專有部分分離出賣時，無專有部分之基地所有人之優先承買權與土地法第 34-1 條第 4 項共有人之優先承買權競合時，何者應予優先適用之疑義
主旨：貴署函報有關民法物權編施行法第 8 條之 5 第 5 項規定區分所有建築物之專有部分分離出賣時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利，該優先承買權與土地法第 34 條之 1 第 4 項共有人之優先承買權何者優先適用之疑義乙案，復如說明二至四。請查照轉知所屬。說明：一、復貴署 99 年 9 月 1 日行執一字第 0996000420 號函。二、按 98 年 7 月 23 日修正施行之民法第 799 條第 4 項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」是關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，爰予明定，俾供遵循。又依 98 年 7 月 23 日修正施行之民法物權編施行法第 8 條之 5 第 2 項、第 3 項規定：「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七百九十九條第五項規定之限制。」「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」同條第 5 項復規定：「區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。」上開條文乃係為解決民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同一人所有或分別設定負擔之情形時，特明定基地出賣時基地應有部分欠缺或不足者之其他區分所有人，以及專有部分出賣時無專有部分之其他基地所有人，有依相同條件優先承買之權利，俾貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨。三、次按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨係為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增進公共利益（司法院釋字第 562 號解釋、最高法院 72 年台抗字第 94 號判例意旨參照）。而民法物權編施行法第 8 條之 5 所定優先承買權與上開土地法優先承買權均屬債權之效力，惟二者競合時，何者應予優先不無疑義，鑒於區分所有建築物之基地，有分離出賣之情形時，專有部分所有人之優先承買權利，如不優先於其他共有人，將造成該專有部分之所有人須俟基地共有人拋棄始得優先承買，實務執行上顯有困難，且不能達到建物與基地同屬一人所有之立法意旨，爰於民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項後段明定優先於其他共有人。四、至於區分所有建築物之專有部分，有分離出賣之情形時，基地所有人之優先承買權利，民法物權編施行法第 8 條之 5 第 5 項後段並未明定優先於其他共有人，稽其立法過程並非有意省略（本部民法修正委員會物權編研究修正小組會議資料（民法物權編施行法部分）彙編（36）上，第 348 頁至第 474 頁參照），惟考量此際民法物權編施行法第 8 條之 5 之優先氶買權解釋上縱優先於其他共有人，仍不能貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨，故應認上開土地法共有人優先承買權優先於民法物權編施行法第 8 條之 5 第 5 項之優先氶買權，始能達到簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增進公共利益之立法目的。正本：本部行政執行署副本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）
資料來源：	法務部行政執行業務相關令函彙編（二）（103年2月版）第 417-420 頁