「優先購買權」判例、判決、決議、法律問題、行政函釋－房地產陳總部落客

發文單位：	法務部
發文字號：	法律字第 10703514840 號
發文日期：	民國 107 年 10 月 04 日
相關法條：	民法第 426-2 條(104.06.10)
要　　旨：	法務部就部分共有人擬依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地予該筆土地之地上權人（亦為承租人），涉及優先購買權等事項而有土地法第104 條及民法第 426-2 條等相關規定之說明
主旨：有關彰化縣政府函為部分共有人擬依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地予該筆土地之地上權人（亦為承租人）疑義一案，復如說明二至四。請查照參考。說明：一、復貴部 107 年 8 月 3 日台內地字第 1070431281 號函。二、按土地法第 104 條及民法第426條之2所定地上權人或基地承租人之優先購買權，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權。基地出賣時，地上權人或基地承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人如未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約或因買賣而為之所有權移轉登記不得對抗優先購買權人。是此項優先購買權具有相對之物權效力，地上權人或基地承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院 97 年度台上字第 2219 號判決意旨參照），故此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件（最高法院 67 年度第5 次民事庭庭推總會議決議（一）參照）。是如基地所有權人並非出賣予第三人，而係直接出賣予地上權人或基地承租人，第三人（包含優先次序在後之優先購買權人）自亦無從動搖基地所有權人與地上權人或基地承租人之買賣契約，始能符合土地法第 104 條及民法第 426 條之 2 之立法目的。三、復按共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定處分共有之不動產，如係以買賣為原因時，土地法雖未如應有部分之出賣設有優先購買權之明文（同條第 4 項規定參照），然就多數共有人因出賣而處分共有物之全部，乃出賣共有物全部之所有權，此實為各共有人應有部分之總和，易言之，此等於出賣各共有人之應有部分，因此，不同意處分之共有人對同意處分共有人應有部分之出賣，依土地法第 34 條之 1 第 4 項之規定亦應解為有優先購買權（謝在全，民法物權論（上），103 年 9 月修訂 6 版，第 371 頁；最高法院 78 年度第 12 次民事庭會議（一）決議意旨）。如來函說明二所述，共有人此項優先購買權僅具債權效力，實僅取得「可能被通知」、「適時以同一條件承購」之債法上地位，無從直接阻止多數共有人出賣共有之不動產（本部 102 年 4 月 8 日法律字第 10200540760 號書函意旨參照）。換言之，若買賣當事人間已辦畢所有權之移轉登記者，共有人不得本於上述優先購買權，請求塗銷該當事人間之所有權移轉登記，而僅得請求賠償因此所生損害，非如土地法第 104 條及民法第 426 條之 2 所定之優先購買權具有相對之物權效力（最高法院66 年台上字第 1530 號判例、68 年台上字第 2857 號判例、68年台上字第 3141 號判例意旨參照），故地上權人或基地承租人之優先購買權效力較為強大，應優先於共有人之優先承購權（最高法院68 年度第 5 次民事庭庭推總會議決議（三）意旨參照；另貴部定之「土地法第 34 條之 1 執行要點」第 11 點第 6 款規定亦同）。四、至於共有人因土地法第 34 條之 1 第 4 項所定優先購買權僅具債權效力，使其優先次序在土地法第 104 條及民法第 426 條之 2所定優先購買權之後，與憲法第 15 條保障人民財產權意旨是否相符及公共利益之權衡一節，事涉土地法第 34 條之 1 之立法政策問題（亦即是否使共有人之優先購買權具有物權之效力等），宜由貴部本於權責卓處。正本：內政部副本：本訊處（第 1、2 類）、本部法律事務司（4 份）
資料來源：	法務部法規諮詢意見

#不動產買賣#持分不動產#公設地#危老重建#0912-913923高仕不動產陳總

法務部函釋(示意圖)

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※共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。

※最高法院民事判例

※共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。

裁判字號： 68 年台上字第 3141 號

裁判日期：民國 68 年 10 月 17 日

資料來源：

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※共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。

※最高法院民事判例

※共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。

裁判字號： 68 年台上字第 3141 號

裁判日期：民國 68 年 10 月 17 日

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Oct 26 Thu 2017 14:43
優先購買權相關函釋《持分不動產0912-913923陳先生》

土地法
《第 104 條》

【公布日期文號】內政部43年6月2日台內地字第37172號函

【要旨】房屋出賣時之優先購買權及設定地上權處理

【內容】囑釋各節，茲分別核釋如下：
一、房屋出賣時，極少部分基地之共有人在其他共有人放棄優先購買權後，其優先購買權應對整個房屋行使，不得僅以其基地持分額對該房屋之某一部分主張優先購買權；至其與第三人合資購買時，其地上權登記仍應以該房屋全體共有人為權利人。
二、房屋所佔用極少部分基地所有權人對於該項全部房屋及其他部分基地同時出賣時，仍有優先購買權，但不得僅對其所有基地上之建物主張行使優先購買權。惟倘出賣人自願分割出賣者不在此限。

【公布日期文號】內政部52年8月7日台內地字第120712號函

【要旨】租賃基地建築房屋被查封於基地出售時基地承租人仍有優先承購權

【內容】一、案經本部轉准司法行政部本年7月19日台(52)函民字第4161號函謂：「……按查封之效力僅在限制債務人之處分權，被查封之不動產所有權於拍定前仍屬於債務人，因此本件建物所有權依強制執行法第98條之規定移轉於買受人前，原所有人似有土地法第104規定之優先承購權……」等語到部。
二、查本案基地承租人林○○其位於承租基地上之房屋雖經法院查封，惟依強制執行法第98條之規定在移轉於買受人前，原房屋所有權人林○○對於承租之基地，仍有土地法第104條規定之優先承買權。

【公布日期文號】內政部57年2月26日台內地字第260762號函

【要旨】公有基地承租人之配偶或子女，除取得合法承租權外，無優先承買權

【內容】查土地法第104條規定基地出賣時承租人有依同等條件優先購買之權，本案公有基地承租人擬以其配偶或直系血親名義申請優先購買承租土地，除其配偶或直系血親已依規定取得合法承租人之地位時，自無土地法第104條之適用。

【公布日期文號】行政院57年3月25日台內字第2268號令

【要旨】承租基地上之房屋出賣時，如其出售條件有所變更，仍應依土地法第104條規定通知基地所有權人

【內容】一、經交據內政部會商司法行政部、財政部議復稱：「查房屋出賣時基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條既有明定，如房屋出售條件有所變更，自仍應通知基地所有權人方為適法。」

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