20餘載不動產實務經驗.專營:持分土地.持分房屋.不動產買賣(台北.新北.桃園)
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目前分類：「優先購買權」判例、判決、決議、法律問題、行政函釋 (47)
- Sep 27 Mon 2021 21:24
※請求確認買賣關係不存在等#土地#房屋#共有不動產#公設地#郊區土地#0912-913923高仕陳總
- Jun 18 Fri 2021 15:10
★請求確認優先承買權存在 #持分建地#房屋持分#公設保留地#透天厝#0912-913923高仕陳總
- Dec 02 Mon 2019 10:50
若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，是否亦得主張優先購買權？ #土地共有#房屋持分#公設地#危老重建#0912-913923高仕陳總
若基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，是否亦得主張優先購買權？
基地上之房屋為違章建築或未辦保存登記之合法房屋，房屋所有權人於基地出售時，可參閱以下相關規定，
一、查土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使房屋與基地之所有權合歸於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜紛爭。
- Apr 28 Sun 2019 19:11
※租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權#不動產買賣#持分不動產#公設地#危老重建#0912-913923高仕陳總
《最高法院民事判例》
※租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先購買權
裁判字號： 65 年台上字第 530 號
裁判日期： 民國 65 年 03 月 11 日
- Apr 12 Fri 2019 17:20
★法務部就部分共有人擬依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地予該筆土地之地上權人（亦為承租人），涉及優先購買權等事項而有土地法第104 條及民法第 426-2 條#不動產買賣#持分不動產#公設地
★法務部就部分共有人擬依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地予該筆土地之地上權人（亦為承租人），涉及優先購買權等事項而有土地法第104 條及民法第 426-2 條等相關規定之說明
| 發文單位： | 法務部 |
|---|---|
| 發文字號： | 法律字第 10703514840 號 |
| 發文日期： | 民國 107 年 10 月 04 日 |
| 相關法條： |
|
| 要 旨： |
法務部就部分共有人擬依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地予該筆土地之地上權人（亦為承租人），涉及優先購買權等事項而有土地法第104 條及民法第 426-2 條等相關規定之說明 |
主 旨：有關彰化縣政府函為部分共有人擬依土地法第 34 條之 1 規定處分共有土地予該筆土地之地上權人（亦為承租人）疑義一案，復如說明二至四。
請查照參考。
說 明：
一、復貴部 107 年 8 月 3 日台內地字第 1070431281 號函。
二、按土地法第 104 條及民法第426條之2所定地上權人或基地承租人之優先購買權，係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生
「先買特權（先買權）」之形成權。基地出賣時，地上權人或基地承租人有依同樣條件優先購買之權；出賣人如未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約或因買賣而為之所有權移轉登記不得對抗優先購買權人。是此項優先購買權具有相對之物權效力，地上權人或基地承租人一旦行使優先購買權，即係對於出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記，並協同辦理所有權移轉登記（最高法院 97 年度台上字第 2219 號判決意旨參照），故此形成權之行使，須以行使時所有人與第三人間有買賣契約之存在為要件（最高法院 67 年度第5 次民事庭庭推總會議決議（一）參照）。是如基地所有權人並非出賣予第三人，而係直接出賣予地上權人或基地承租人，第三人（包含 優先次序在後之優先購買權人）自亦無從動搖基地所有權人與地上權人或基地承租人之買賣契約，始能符合土地法第 104 條及民法第 426 條之 2 之立法目的。
三、復按共有人依土地法第 34 條之 1 第 1 項規定處分共有之不動產，如係以買賣為原因時，土地法雖未如應有部分之出賣設有優先購買 權之明文（同條第 4 項規定參照），然就多數共有人因出賣而處分共有物之全部，乃出賣共有物全部之所有權，此實為各共有人應有部分之總和，易言之，此等於出賣各共有人之應有部分，因此，不同意處分之共有人對同意處分共有人應有部分之出賣，依土地法第 34 條之 1 第 4 項之規定亦應解為有優先購買權（謝在全，民法物權論（上），103 年 9 月修訂 6 版，第 371 頁；最高法院 78 年度 第 12 次民事庭會議（一）決議意旨）。如來函說明二所述，共有人此項優先購買權僅具債權效力，實僅取得「可能被通知」、「適時以同一條件承購」之債法上地位，無從直接阻止多數共有人出賣共有之不動產（本部 102 年 4 月 8 日法律字第 10200540760 號書函意旨參照）。換言之，若買賣當事人間已辦畢所有權之移轉登記者，共有人不得本於上述優先購買權，請求塗銷該當事人間之所有權移轉登記，而僅得請求賠償因此所生損害，非如土地法第 104 條及民法第 426 條之 2 所定之優先購買權具有相對之物權效力（最高法院66 年台上字第 1530 號判例、68 年台上字第 2857 號判例、68年台上字第 3141 號判例意旨參照），故地上權人或基地承租人之優先購買權效力較為強大，應優先於共有人之優先承購權（最高法院68 年度第 5 次民事庭庭推總會議決議（三）意旨參照；另貴部定之「土地法第 34 條之 1 執行要點」第 11 點第 6 款規定亦同）。
四、至於共有人因土地法第 34 條之 1 第 4 項所定優先購買權僅具債權效力，使其優先次序在土地法第 104 條及民法第 426 條之 2所定優先購買權之後，與憲法第 15 條保障人民財產權意旨是否相符 及公共利益之權衡一節，事涉土地法第 34 條之 1 之立法政策問題（亦即是否使共有人之優先購買權具有物權之效力等），宜由貴部本於權責卓處。
正 本：內政部
副 本：本訊處（第 1、2 類）、本部法律事務司（4 份） |
|
| 資料來源： | 法務部法規諮詢意見 |
#不動產買賣#持分不動產#公設地#危老重建#0912-913923高仕不動產陳總
- Apr 06 Sat 2019 22:27
※共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力#房屋共有#土地共有#共有物出售#持分不動產#0912-913923高仕不動產陳總
※共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。
※最高法院民事判例
※共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。
裁判字號： 68 年台上字第 3141 號
裁判日期： 民國 68 年 10 月 17 日
- Apr 06 Sat 2019 22:27
※共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力#房屋共有#土地共有#共有物出售#持分不動產#0912-913923高仕不動產陳總
※共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。
※最高法院民事判例
※共有人出賣其應有部分時，依土地法第三十四條之一第四項規定，他共有人固得以同一價格優先承購。惟此僅有債權效力。
裁判字號： 68 年台上字第 3141 號
裁判日期： 民國 68 年 10 月 17 日
中央及地方建築法規 (7)
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