※甲、乙共有A、B土地；乙、丙共有C土地；今乙出售A、B、C土地予丁；甲經通知後僅就A、B土地部分為優先承購並言明拒絕購買C土地應有部分#共有土地#共有房屋#透天厝#畸零地#0912-913923高仕－房地產陳總部落客

※甲、乙共有A、B土地；乙、丙共有C土地；今乙出售A、B、C土地予丁；甲經通知後僅就A、B土地部分為優先承購並言明拒絕購買C土地應有部分

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案第 23 號

會議日期：民國 104 年 11 月 04 日

座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲、乙二人共有 A、B 二筆土地，應有部分各為二分之一；乙另與丙共有 C 土地，應有部分各二分之一。乙將其就 A、B、C 土地之應有部分合併出售予丁，買賣價金各為 30 萬、40 萬、50 萬元，甲經通知後，僅就 A、B 土地應有部分各二分之一，買賣價金 70 萬元部分為優先承購之意思表示，並言明拒絕購買 C 土地應有部分，試問甲是否已合法行使其優先承購權？

討論意見：

甲說：肯定說。

（一）按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以「同一價格」共同或單獨優先承購，此乃共有人之法定優先承購權，為法律所明定，不得任意創設。且他共有人得優先承購之買賣內容，其價金應為「同一價格」，而非「同一條件」，此對照同法第 104 條第 1 項、第 107 條第 1 項及耕地三七五減租條例均係規定以「同樣條件」、「賣典條件」為優先承買要件之文義可明（最高法院 97 年度台上字第 1339 號、97 年度台抗字第 602 號、101 年度台抗字第 337 號裁判參照）。

（二）再「一物一權」乃物權法之基本原則，共有人之優先承購權應係分別存在個別之共有物上，參酌土地法第 34 條之 1 優先承購權之規定目的在減化共有人數、關係，促進共有物之效用等意旨，如強令甲須 C 地應有部分合併行使優先承購權，非但就 C 地共有關係之簡化、效能利用無所助益，反而剝奪丙就 C 地之優先承購權，並對甲優先承購權之行使增加法律所無之限制，出賣人將得以併賣其他非共有標的之方式，阻礙優先承購權人之行使自由，是有關優先承購權之行使要件，仍應回歸法條文義，以「同一價格」定之。

甲為 A、B 土地之共有人，其既願以同一價格 70 萬元承購 A、B 土地之應有部分，即已符合土地法第 34 條之 1 第 4 項之行使要件，應認其已合法行使優先承購權。

乙說：否定說。

（一）按土地法第 34 條之 1 第 4 項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。

易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（最高法院 65 年台上字第 853 號判例參照）。因此出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之（最高法院 98 年度台上字第 1405 號、100 年度台上字第 432 號裁判參照）。

（二）乙與丁約定之買賣條件係將 A、B、C 土地應有部分一併買賣，惟甲於就 A、B 土地行使優先承購權時，表明拒絕買受 C 地，顯然對於乙、丁間契約所定之一切條件並非均表接受，亦非按乙、丁間所訂契約之同樣條件，請求與乙訂立買賣契約，自難認其已合法行使土地法第 34 條之 1 第 4 項之優先承購權。

（三）土地法第 34 條之 1 第 4 項規定之共有人之優先承購權既須在同一條件之前提下始得主張，而其條件為何當然應依買賣雙方約定之內容定之，則於乙、丁基於契約自由原則，約定之交易條件為 A、B、C 等三筆土地一併買賣時，甲行使優先購買權亦須以相同條件行之，因買賣契約單價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同之條件出售，其價格即可能有異，則土地之買賣，自不得將買賣之條件與土地之單價分離。

更甚者，出售之條件亦同時影響出賣及購買之意願，倘變更出售之條件，共有人未必仍有出售之意思，買受人亦未必願意購買，破壞買賣雙方主觀上所認定之均衡，且有礙於共有物之流通。

再本件 A、 B、C 三筆土地應有部分一起買賣，乃買賣雙方成立之「買賣條件」，甲就 C 地應有部分，係因必須依相同買賣條件而附帶購買之，並非就 C 地行使優先承購權，而丙於受通知後，亦得行使其優先承購權（惟須就 A、B 土地應有部分合併購買），自不生侵害丙優先承購權之問題。

丙說：折衷說。

（一）按土地法第 34 條之 1 之立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物整體之開發及有效利用，以增進公共利益，且為簡化或消滅共有關係，規定共有人出賣應有部分予第三人時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。是就共有人行使優先承購權時，是否須連同共有物外之其他標的合併購買一節，宜參照上述立法理由斟酌個案是否符合「土地之整體開發與利用」為斷。

（二）如買賣契約之數宗標的具有開發利用上之不可分關係（如 C 土地須經 A、B 土地始得與公路為適宜之聯絡，或 A、B、C 三筆土地相鄰，整體出售經濟效益較高），倘令甲得僅購買 A、B 土地，出賣人將無法以同一價格再出賣 C 地，且有礙於 A、B 、C 三筆土地之開發利用，自不宜將買賣標的物割裂為二，甲行使共有人優先承購權時，應合併購買 C 地應有部分，方與土地法之立法目的相符。

（三）如買賣標的之數宗標的物於開發利用上無一體性，而可個別單獨利用時（如 A、B 土地相鄰，C 土地則位於數公里外），應使甲得單獨就 A、B 土地行使優先承購權，否則乙得藉由其經濟上之優勢，以合併出售甲無使用需求之非共有 C 土地，變相限制甲行使其優先承購權，對甲誠屬不公。

初步研討結果：採甲說。

審查意見：採甲說（肯定說）。

乙說所引最高法院 65 年台上字第 853 號判例：其要旨在於指明出賣人未通知優先購買權人之效力，該判例與最高法院 98 年度台上字第 1405 號判決、100 年度台上字第 432 號判決，雖提及「同樣條件」，但前揭判例為單筆土地之買賣、前揭二判決之優先購買權人為全部出賣土地的共有人，僅擇部分共有土地優先購買，事實與本提案設題不同。

研討結果：多數採丙說（實到 71 人，採甲說 7 票，採丙說 56 票）。

相關法條：

民法第 820 條第 1 項、第 2 項、第 818 條，土地法第 34 條之 1 第 4 項。

參考資料：

無。

提案機關：

臺灣桃園地方法院（臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案第 23 號）

資料來源：

司法院

臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會彙編（民事（執）類）第 153-158 頁

相關法條 5