★請求確認優先承買權存在
裁判字號: 最高法院 107 年度台上字第 1180 號民事判決
裁判日期: 民國 108 年 06 月 19 日
裁判案由: 請求確認優先承買權存在
最高法院民事判決 107年度台上字第1180號
上 訴 人 邱 * 鈴
吳 * 桐 廖 * 紀 * 東
蔡 * 珊 陳 * 珍 劉 * 美
共 同 訴訟代理人 侯 水 深律師
被 上訴 人 吳 * 怡
林 * 婷
共 同 訴訟代理人 沈 明 達律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件,上訴人對於中華民 國105年7月5日臺灣高等法院第二審判決(105 年度重上字第169 號),提起上訴,本院判決如下:
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張:
被上訴人吳*怡、林*婷於民國101年11月9日 在臺灣臺北地方法院(下稱臺北地院)民事執行處100 年度司執字第93473 號強制執行事件拍賣程序,標得訴外人王*郎、王*華(下稱王*郎等2人)所有坐落臺北市松山區00段3小段 481 、481-1、481-2、481-3(下稱系爭481等地號土地)及497、497 -1、497-2、497-3、497-4、497-5(下稱系爭497 等地號土地)地號土地如原判決附表(下稱附表)一、二所示應有部分(合稱系爭土地),該土地為伊等坐落臺北市○○路0段00巷00弄0號至 21號建物如附表三「門牌號碼」欄所示區分所有建物(下稱系爭建物)之建築基地或法定空地。
因王*郎等2 人於57年間就系爭土地曾出具使用權證明書(下稱系爭證明書)供系爭建物原始起造人申請建照,並收取租金,故渠等間已成立不定期基地租賃契約,該契約對輾轉受讓系爭建物之伊等亦繼續存在,自得於系爭土地出售時,依土地法第104條第1項規定主張優先承買權。
且系爭土地為系爭建物之建築基地之一部,伊等亦得依民法物權編施行法(下稱物權編施行法)第8條之5第3項規定,就系爭土地附表四「請求優先承買應有部分」欄所示應有部分主張優先承買權 。詎臺北地院於上開拍賣時未通知伊等優先承買,即核發權利移轉證書與被上訴人辦妥移轉登記等語。
爰依土地法第104條第1項 、民法物權編施行法第8條之5第3項規定,求為:
㈠確認伊等對王*朗等2 人所有如附表一、二所示土地,在附表四「請求優先承買應有部分」欄所示系爭應有部分範圍內,有優先承買權存在。
㈡ 吳0怡、林0婷應依序將如附表一、二「上訴人共計請求權利範圍」欄所示之土地,移轉登記與王0朗、王0華後,由伊等依附表四「請求優先承買應有部分」欄所示之應有部分範圍內優先承買之判決(未繫屬本院部分,不予贅述)。
被上訴人則以:
王0郎等2人縱出具系爭證明書,亦僅具債之效力,效力不及於上訴人,且上訴人無法證明有租賃契約,自無土地法第104條之適用。系爭土地與系爭建物自始分屬不同人所有 ,亦不符物權編施行法第8條之5第2項規定要件,無同條第3項規定優先承買可言。又該項優先承買權僅有債權效力,無從類推適用土地法第104條第2項規定。
臺北地院已合法踐行拍賣公告程序 ,上訴人未依物權編施行法第8條之5第7項規定,於最後公告日起15日內表示優先承買,已視為拋棄等語,資為抗辯。
原審以:上訴人為系爭建物所有人,系爭481、497等地號土地, 重測前為中0段360-11、306-12地號,58年10月20日由同段 360 地號分割出,所有人王0朗等2人於57年3月7日、58年5月3日就 360地號面積175平方公尺之土地出具系爭證明書供起造人興建系爭建物。
系爭土地為系爭建物建築基地之一部分,作為防火巷使用之事實,有系爭證明書及土地、建物登記謄本為證,並為兩造所不爭。
依系爭證明書記載「茲有胡0華等…在本人所有中0段 360 地號(約54坪)之土地建築集合式住宅,業經本人完全認可 ,茲為申請營造執照特予證明」等語,僅係依建築法規,由王建郎等2 人出具供起造人申請建造執照之證明文件而已,尚難謂渠等間有借貸或租賃關係。
證人王0罕即王0郎等2 人之母另案雖證稱土地被蓋房子有分錢等語。衡以分得款項之原因多端,王0朗等2 人提供系爭土地供起造人建造,並未分得建造之房屋,則王0罕所得款項,不排除為出售建物基地所有權之買賣價金。由系爭土地並未一併移轉予起造人及現仍為建物間之空地以觀,亦不排除有意保留空地所有權。
況上訴人並未提出其於系爭建物完成後,有繼續支付租金或租金已付清之證明,自難以王0罕證言 ,即謂起造人與王建朗等2人間就系爭土地成立租賃關係,自難認上訴人享有土地法第104條第1項所定優先承買權。
又系爭土地 於98年1月23日民法修正前均登記為王0朗等2人所有;而系爭建物於建造後,為上訴人或其前手所有,王0朗等2 人於是日前, 並未取得建物所有權,是系爭土地與系爭建物,在98年1月23日前已分屬不同人所有,則王0朗等2人將系爭土地出售,自不受民法第799條第5項之限制。惟系爭土地為系爭建物建築基地之一部分,因出售而與系爭建物有分離情形,而該建物確有部分無基地應有部分或應有部分不足之情,有臺北市建築物套繪圖在卷可憑,上訴人主張依物權編施行法第8條之5第3項之規定,享有優先承買權,固屬有據。
惟是項優先承買權僅有債權效力,上訴人只能請求出賣人王0朗等2 人依同樣條件出售系爭土地,被上訴人既已拍定並依法登記為系爭土地之所有權人,上訴人已無從行使優先承買權,亦不得主張拍賣行為無效,則其請求被上訴人將系爭土地移轉登記為王建朗等2人所有(原判決誤為塗銷登記) 再由渠等行使優先承買權,即屬無據。
再者,系爭建物與系爭土地,於物權編施行法第8條之5規定前,既未曾同歸一人所有,本得分離移轉,其所有權之移轉不受該條修正立法目的之限制,且上訴人並未證明其為系爭土地之承租人或類似承租人之地位,已如上述,自不容類推適用土地法第104條第2項「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人」之規定。其次,臺北地院於101年11月9日拍賣系爭土地前,曾於同年10月18日將拍賣公告張貼於法院公告處,並函請轄區之大安區、松山區公所揭示拍賣公告於該所公告欄,執行債權人並將拍賣公告刊登於報紙,堪認系爭土地之出賣人已在相當處所公告5日,其最後公告日為101年10月18日。
上訴人既未證明於最後公告日起15日內,向法院表示優先承買,則依物權編施行法第8條之5第7項規定,其優先承買權視為拋棄。
綜上,上訴人請求
㈠確認對王0朗等2 人所有如附表一、二所示土地,在附表四 「請求優先承買應有部分」欄所示優先承買應有部分範圍內,有 優先承買權存在。
㈡吳0怡、林0婷應依序將如附表一、二「上 訴人共計請求權利範圍」欄所示之土地,移轉登記與王建朗、王建華後,由上訴人依附表四「請求優先承買應有部分」欄所示之應有部分範圍內優先承買,均屬無據,不應准許等詞。
爰維持第一審所為上訴人敗訴判決,駁回其上訴。 按區分所有建築物之基地,依物權編施行法第8條之5第2項規定有分離出賣之情形時,其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者,於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內,有依相同條件優先承買之權利,其權利並優先於其他共有人,為同條第3項所明定。是項優先承買權僅有債權效力,非如土地法第104條第2項所定優先承買權具有相對性物權效力。
故如基地所有人已將基地出售,並完成所有權移轉登記,區分所有建築物專有部分所有人即不得以該優先承買權對抗第三人。原審以上訴人雖就系爭土地有上開優先承買權,惟該土地業由被上訴 人於拍賣程序中拍定,並依法登記為所有人;且上訴人亦未能證明其為該土地之承租人,因認上訴人無從行使物權編施行法第 8 條之5第3項及土地法第104條第1項所定之優先承買權,爰為其敗訴判決,經核於法並無違背。
至原判決贅列其他理由,無論當否 ,要與裁判結果不生影響。上訴論旨,指摘原判決違背法令,求予廢棄,非有理由。
據上論結,本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條 第1項、第78條,判決如主文。
中 華 民 國 108 年 6 月 19 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 吳 青 蓉
法官 周 舒 雁
法官 袁 靜 文
法官 吳 謀 焰
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 7 月 1 日
- 土地法 第 104 條(100.06.15)
- 民法 第 799 條(104.06.10)
- 民事訴訟法 第 78、449、481 條(106.06.14)
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