房地產陳總部落客

★營利事業投資所得之股利非屬營業稅課徵範圍

#不動產買賣投資#持分不動產#公設地#危老重建#0912-913923高仕不動產陳總

大廈或公寓的"基地"和"房子"分開賣時，多位優先承買權人，誰最有權優先購買?!

一、數人區分一建築物獨立隔間的區分所有建築物，"基地"和" 建築物"分開賣時，依標的物優先順序不同，可以分為下列兩種情形：

(一)”基地”與建物分離出賣時：專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有優先購買權>普通共有人之優先購買權

(二)”建築物之專有部分”與基地分離出賣時：其基地之所有人無專有部分者，有優先購買權<普通共有人之優先購買權

二、同等級的優先承買權人怎麼決定?類推適用強制執行法第94條第1項規定，由執行法院以抽籤定之

合庫以房養老累計核貸1610件 市佔率高居第1

2020-01-17 13:50

合庫以房養老累計核貸1610件，市佔率高居第1。（記者陳梅英攝）

〔記者陳梅英／台北報導〕合庫於2015年底推出商業型逆向抵押貸款產品「幸福滿袋貸款」，截至2019年底，合庫累計核貸建樹1610件，核貸額度95.57億元，承作金額高居國內金融機構之冠，市佔率超過4成。

2026年台灣將進入超高齡社會，該如何因應未來趨勢？

2.55億木造平房危老鍍金 獲利3成起跳

2020-01-19 05:30

北市廈門街一帶木造建築，特色就是院落面積大，若沒列入文資法，又無老樹列管，單一個案透過危老重建的誘因很大。（取自Google地圖）

容積獎勵達4成 預估銷售金額達7億

〔記者徐義平／台北報導〕北市中正區廈門街一處木造平房，兩年前被建商以二．五五億元買下，成交總價直逼北市豪宅；去年底該平房順利通過危老審議，並拿到四成的足額容積獎勵。

林正雄：房地合一稅宜退場

不動產市場→解決缺工，放寬外籍技術工移民

工商時報 曾麗芳 2020.01.12

富旺國際董事長林正雄。圖／本報資料照片

總統大選落幕，不動產聯盟總會暨不動產仲介經紀公會全國聯合會理事長林正雄指出，台商回流與境外資金匯回專法上路，資金潮對不動產市場將是利多，建議政府鬆綁不動產相關法令，一是「房地合一稅」宜退場或減半徵收；二是解決各產業缺工問題，尤其營建業嚴重缺工，業界迫切期待盡快開放外籍技術工移民。

      《專任約》與《一般約》好壞差很大

很多屋主賣房子〈尤其是投資客〉,喜歡跟仲介簽"一般委託銷售契約",主要是因為下列幾種原因:

(一)房屋若是交給多家仲介銷售,可以快速成交!

(二)屋主自己也可以賣,沒有違約金問題!

(三)若是有某家仲介收斡旋時.....,還可以做狀況,殺殺仲介費,讓仲介為了成交不惜折佣金也要成交。

(四)每個仲介都說:他有買方客戶....不知道誰說的是真的?乾脆就簽一般約。

內政部拍板修訂危老條例 兩重點看這裡

2020-01-16 15:56:20經濟日報 記者翁至威／台北即時報導

內政部今（16）日部務會報通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案。 本報系資料照

內政部今(16)日部務會報通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案，主要有兩重點，第一，是將今年5月到期的10%時程獎勵，修正為屆期後降為5%，並逐年遞減，以降低衝擊；第二，也新增規模獎勵，並取消合併重建面積限制，以鼓勵擴大危老重建規模。

修正草案將報行政院審查後，送立法院審議。

★有關民法物權編施行法第 8-5 條第 5 項區分所有建築物之專有部分分離出賣時，無專有部分之基地所有人之優先承買權與土地法第 34-1 條第 4 項共有人之優先承買權競合時，何者應予優先適用之疑義

有關民法物權編施行法第 8-5  條第 5 項區分所有建築物之專有部分分
離出賣時，無專有部分之基地所有人之優先承買權與土地法第 34-1 條第
4 項共有人之優先承買權競合時，何者應予優先適用之疑義

主    旨：貴署函報有關民法物權編施行法第 8  條之 5 第 5 項規定區分所有建
          築物之專有部分分離出賣時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條
          件優先承買之權利，該優先承買權與土地法第 34 條之 1  第 4  項共有
          人之優先承買權何者優先適用之疑義乙案，復如說明二至四。請  查照轉
          知所屬。
說    明：一、復  貴署 99 年 9  月 1  日行執一字第 0996000420 號函。
          二、按 98 年 7  月 23 日修正施行之民法第 799  條第 4  項規定：「
              區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有
              部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
              」是關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分
              比例究為若干，應有原則性之規範，爰予明定，俾供遵循。又依 98
              年 7  月 23 日修正施行之民法物權編施行法第 8  條之 5  第 2  
              項、第 3  項規定：「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專
              有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或
              已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七
              百九十九條第五項規定之限制。」「區分所有建築物之基地，依前項
              規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應
              有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍
              內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」
              同條第 5  項復規定：「區分所有建築物之專有部分，依第二項規定
              有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件
              優先承買之權利。」上開條文乃係為解決民法物權編修正施行前，區
              分所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同一人所有或分別
              設定負擔之情形時，特明定基地出賣時基地應有部分欠缺或不足者之
              其他區分所有人，以及專有部分出賣時無專有部分之其他基地所有人
              ，有依相同條件優先承買之權利，俾貫徹建物與基地同屬一人所有之
              立法意旨。
          三、次按土地法第 34 條之 1  第 4  項規定：「共有人出賣其應有部分
              時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨係為
              第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，
              以簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增進公共利益（司法院釋
              字第 562  號解釋、最高法院 72 年台抗字第 94 號判例意旨參照）
              。而民法物權編施行法第 8  條之 5  所定優先承買權與上開土地法
              優先承買權均屬債權之效力，惟二者競合時，何者應予優先不無疑義
              ，鑒於區分所有建築物之基地，有分離出賣之情形時，專有部分所有
              人之優先承買權利，如不優先於其他共有人，將造成該專有部分之所
              有人須俟基地共有人拋棄始得優先承買，實務執行上顯有困難，且不
              能達到建物與基地同屬一人所有之立法意旨，爰於民法物權編施行法
              第 8  條之 5  第 3  項後段明定優先於其他共有人。
          四、至於區分所有建築物之專有部分，有分離出賣之情形時，基地所有人
              之優先承買權利，民法物權編施行法第 8  條之 5  第 5  項後段並
              未明定優先於其他共有人，稽其立法過程並非有意省略（本部民法修
              正委員會物權編研究修正小組會議資料（民法物權編施行法部分）彙
              編（36）上，第 348  頁至第 474  頁參照），惟考量此際民法物權
              編施行法第 8  條之 5  之優先氶買權解釋上縱優先於其他共有人，
              仍不能貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨，故應認上開土地法
              共有人優先承買權優先於民法物權編施行法第 8  條之 5  第 5  項
              之優先氶買權，始能達到簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增
              進公共利益之立法目的。
正    本：本部行政執行署
副    本：本部資訊處（第 1  類）、本部法律事務司（4 份）

#共有物#持分房屋#持分土地#公設地#危老重建#平價購屋#0912-913923高仕陳總

※有關原屬住宅區之商特區涉及適用本市土地使用分區管制自治條例第95條之3規定

標籤：土管 危老

發文單位 臺北市政府都市發展局

發文日期 2019-11-01

發文字號 北市都規字第1083104203號

收文單位 臺北市建築師公會

※遮陽板是否屬本市土地使用分區管制自治條例第二條第二十四款及二十五款規定不受建築物高度比及後院深度比限制之範疇

法規類型 【臺北市建築法令函釋彙編】

文號 府授都規字第1083124435號

發文日期 2020/1/2

主旨

持續推進 南機場一期2、3棟更新會核准立案

報導：MyGoNews林湘慈 時間：2020-01-14

南機場一期2、3棟更新會核准立案 持續推進都更(圖：台北市政府)

新聞摘要

南機場一期2、3棟更新會核准立案 持續推進都更

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】南機場一二三期整宅公辦都更案，自台北市府2015年設立專案工作站進行在地資源盤點、意見蒐集，多年來經過在地居民、籌備小組及市府共同努力之下，2020年1月14日南機場一期2、3棟更新會正式立案，為南機場公辦都更繼三期與一期1棟後第二個立案的更新會，為南機場整宅公辦都更開啟新的篇章。

空屋調查更精準 營建署將祭新招：看手機流量

2020-01-09 21:28:10經濟日報 記者翁至威／台北即時報導

內政部營建署每年都會統計低度使用住宅，作為空屋數參考基礎。

營建署署長吳欣修今（9）日表示，今年將會與電信業者合作，將手機電信流量大數據作為判斷是否為空屋的指標，希望讓空屋調查更加精準。

目前營建署進行空屋調查時，是利用房屋稅籍資料與台電用電資料，將每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅，界定為低度使用（用電）住宅，也就是俗稱的「空屋」。

不過營建署過去也曾表示，空屋無法明確定義，即使依據目前調查方式，部分民眾可能用電需求偏低，低度用電未必就是真正的空屋，僅為空屋統計的可能方式之一，近年低度用電住宅比例約在10%、11%左右，變動並不大。

2019年房市它最詭！成交量第一、剩餘房子也最多

2020-01-14 09:39:14經濟日報 記者游智文／即時報導

龜山A7重畫區 記者游智文／攝影

2019年房市持續復甦，住展雜誌統計去年北台灣房市之最，推案量以板橋最大，戶數也是板橋最多，成交量由龜山奪冠，但龜山未賣掉的戶數也最多，供給過剩最嚴重。

住展雜誌研發長何世昌表示，去年北台灣推案量，原本由龜山區一路領先，但在12月被板橋區超車，以818億拿下第一，比龜山區793億，多了25億元。

低樓層在夯什麼？內行人曝三大關鍵

好房網News記者王惠琳／台北報導

買房樓層如何選擇？2樓與頂樓因為管線層與日曬、漏水兩大因素，常被人優先排除，低樓層容易被鄰近大樓、透天或是公寓遮蔽陽光，按理說也不受青睞，不過卻有網友發現，許多新大樓建案10樓以下的樓層，往往都是最先賣光的，好奇在PTT上發問「低樓層是怎麼樣個好法？」

不少網友紛紛回應，低樓層之所以熱賣，第一個主因與安全有關，「因為大部分雲梯車只到10樓，不是每個縣市都有超高雲梯車」、「11樓有消防管，所以買10樓」。

大樓低樓層最先被搶光？有內行網友點出三大關鍵。示意圖／摘自Pixabay

依照國際高層建築會議，將高層建築按高度分為4類：一、9～16層，最高為50米。二、17～25層，最高到75米。三、26～40層，最高到100米。四、40層以上，建築總高100米以上，即屬於超高層建築。而雲梯車平均高度為30至50公尺，最高僅70公尺，多數雲梯車高度僅能到達10層樓高。

工商時報　蔡惠芳／台北報導

史上規模最大都更案─台北市年度指標豪宅大案「Diamond Towers」，確定不改名了，並訂於16日早上舉辦正式上樑典禮，預計「329檔期」推出潛銷，2021年完工；市場預期，未來全案將由原本老舊的正義國宅變身為東區新地標，擁有忠孝東路三段的燙金門牌，並挑戰東區最貴單價、總價豪宅大樓。

三圓建設表示，原本為正義國宅的「Diamond Towers」整合都更逾20年，終於在2017年完成並動工，預計2020年1月16日上樑，全案興建為30樓和31樓的兩棟摩天大樓，產品包括豪宅、商場及辦公室，預計2020年第二季先預售，2021年中完工。

其中「Diamond Towers」的商場，五、六年前三圓已洽SOGO百貨、新光三越、微風等大型百貨商場進駐，目前全案已委由戴德梁行於今年總統選舉後啟動國際招商案，招商面積達5000坪，目標將到香港、日本、新加坡舉辦招商說明會。

至於「Diamond Towers」的住宅棟，則在去年委託創意家團隊代銷。三圓建設總經理王雅麟表示，將規劃有100戶，每戶都是150坪，未來每坪售價將站穩200萬元，甚至250萬元以上，完工後甚至有機會媲美信義計劃區，因此總銷也將上修到400億元以上。

共有合併出售好幾筆不動產時，其他共有人想任選其中幾筆不動產優先承買可以嗎?

如果共有人一次賣數筆土地，其他共有人可不可以只就其中幾筆土地優先承買?

司法實務見解不同，大部分認為不可以，他共有人亦應接受「優先承購」的條件。

 一、肯定說(可以)

最高法院 97 年台抗字第 602 號民事裁定

選後房市會增溫還是走軟？從這三點可判斷

2020-01-13 09:28:15經濟日報 記者游智文／即時報導

總統及立委大選結束，吉家網董事長李同榮表示，未來房市走向可觀察三大指標。

一、第一季交易量是否增溫？

李同榮指出，2019大選前，12月六都房市交易量，較2018年同期相比增長24%，與11月相比也有13%之增長，顯然大選前的不確定因素並未影響房市的交易熱度，交易量不減反增。

未來房市如何，從第一季的交易量與去年同期相比，若交易量超越去年同期，就代表購屋者的房市發展具有信心，今年交易量就會持續增溫，從選前六都交易量的劇增，已可預測到選後購屋者的信心。

小坪數建地，慎勿因小失大！「鳥籠建築」缺乏流動性遭法拍案例解析

2020-01-09 18:10理財周刊 文．莊孟翰

Ｑ：危老重建沒有最小面積限制，條件相較都更寬鬆，也正因此而缺乏整體規劃設計要件，讓不少基地面積狹小的建案拔地而起，成為狹長的屋型。

想請教莊教授，危老條例實施之後的確讓不少老舊建物重建速度加快，但卻蓋出許多細長的建築，有些建案因未兼顧市場性，推出銷售超過六年仍難以脫手，最後遭法院拍賣，危老問題逐漸浮現，不限面積的風險未來還會出現哪些問題？

Ａ：位於台北市麗水街與潮州街交叉路口的精華地段就有一例，明明位處大安區文教區，又屬A+地段，卻因為土地面積僅有三十坪建案，共興建七層樓、總面積一七一．三三坪，如就所查閱地籍資料加以探討，係因隔鄰住戶整合不來(建照號碼：068-0020)，如今單獨興建完成的公設高達四○％，最後因受限基地狹小規劃設計不良，遭致法拍，殊為可惜。

農業用地 依規定設置「這個」免徵地價稅

報導：MyGoNews林湘慈 時間：2020-01-10

農業用地依規定設置之綠能設施免徵地價稅

新聞摘要

農業用地依規定設置之綠能設施免徵地價稅

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】綠能發電正夯，近年來政府為推動再生能源政策，在不影響農業經營之前提下，允許於農地上設置太陽能、風力及非抽蓄式水力設施等綠能設施，不過有不少民眾還是不清楚，到底農業用地設置綠能設施，會不會被改課地價稅呢？

營建署：2020速完成公共設施用地專案通盤檢討

報導：MyGoNews蕭又安 時間：2020-01-10

都市計畫業務2020年持續儘速完成公共設施用地專案通盤檢討

新聞摘要

都市計畫業務2020年持續儘速完成公共設施用地專案通盤檢討

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】營建署表示，2019年度有關推動都市計畫相關業務，包括督導管考地方政府公共設施用地專案通盤檢討之推動、加速都市計畫審議及前瞻建設計畫補助地方政府辦理推動「城鎮之心工程計畫」。