房地產陳總部落客

申辦土地登記案件之當事人，如檢附遷出戶籍地之戶政機關原核發之印鑑證明者，仍請依土地登記規則第41條規定審認辦理

土地登記規則第41條

公布日期文號：內政部109年12月17日台內地字第1090266822號

內容

一、按戶政事務所辦理印鑑登記作業規定第4點、第10點第3項規定：「當事人得於印鑑登記申請書、印鑑變更登記申請書及印鑑條上載明印鑑登記之有效期限。戶政事務所於有效期間內核發之印鑑證明，其使用期限及效力由各需用機關(構)自行審認。」「當事人有下列情形之一者，原登記之印鑑當然廢止：…… (三)遷出戶籍地。但戶籍遷出國外或在已全面建置印鑑數位化系統之同一直轄市、縣（市）內之遷徙者，不在此限。」爰當事人遷出戶籍地者，僅原「印鑑登記」向後發生廢止之效果，戶政機關於當事人遷出戶籍地前核發之印鑑證明未受影響(本部戶政司109年11月30日內戶司字第1090245493號書函參照)。

次按「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免親自到場：……十、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。……」為土地登記規則第41條所明定，是以，申辦土地登記案件之當事人，如檢附遷出戶籍地之戶政機關原核發之印鑑證明者，仍請依前開規定審認辦理。

低接飯店三大咖 壽險業手筆最大

2022/07/19 19:33文/記者徐義平

〔記者徐義平／台北報導〕不單旅遊業搶進中小型旅館，壽險、醫療業者也搶著買大型飯店。商仲業者指出，近幾年買進飯店的目的主要可區分為三大類，一是當作收益性房地產、以壽險業者為主；二是看中土地價值，最終選擇打掉蓋樓、以建商為主；第三則是拓展旅館經營，以旅宿業者為主。

近3年砸逾80億買進飯店收租

其中又以壽險業者最大手筆，近三年砸超過八十億元買進飯店收租；再來是建商，砸逾六十八億元買汽車旅館打掉蓋樓，旅宿業者拓展版圖也砸下逾二十億元。

第一太平戴維斯資深協理丁玟甄分析，去年因台中七期有多家汽車旅館交易案，像是興富發集團就有買進，拉高整體旅館交易總額，今年雖也有類似交易，但多數單筆交易金額都在十億元以內，顯示今年中小型汽車旅館交易熱絡，而賣家願意出售原因，不外乎疫情困擾導致經營出現難題。

☆已辦理信託登記之同一不動產標的受託人，如身兼擔保物提供人及抵押權人之身分設定登記抵押權，尚無違反信託法轉為自有財產之限制及效果之規定

已辦理信託登記之同一不動產標的受託人，如身兼擔保物提供人及抵押權人之身分設定登記抵押權，尚無違反信託法轉為自有財產之限制及效果之規定，至得否辦理登記則屬土地登記行政管理事宜

主    旨：關於函詢已辦妥信託登記之同一不動產標的受託人，同時以擔保物提供人兼抵押權人身分申辦抵押權設定登記疑義乙案，復如說明二、三。請  查照。
說    明：
一、復貴部 97 年 1  月 2  日內授中辦地字第 0960055661 號函。
          
二、查本部 96 年 10 月 4  日法律決字第 0960030552 號函表示略以：
              「本案受託人於信託財產上取得抵押權，如無該項除外規定情形之一者，顯已違反前述規定，委託人、受益人或其他受託人，除得準用信託法第 23 條規定請求損害賠償或回復原狀外，並得請求將其所得之
利益歸於信託財產；於受託人有惡意者，應附加利息一併歸入（信託法第 35 條第 3  項）。…至貴部是否以違反信託法第 35 條規定為由否准受理登記，乃屬土地登記行政問題，仍請本於權責酌處。」詳言之，上開案例已有利益衝突之情形而違反信託法第 35 條，惟因違反該條之法律效果並非無效，僅負私法上損害賠償責任，至行政機關受理登記與否，應視土地登記之相關法令而定。另本部 91 年 8  月 27  日法律字第 0910030114 號函則係認為債務人將前已設定於抵押於債權人之不動產，再信託予該債權人管理或處分，尚無違反信託法第 35 條之問題，而債權人兼抵押權人身分，法理上固無不可，惟應考慮在受託期間，是否置信託財產利益與受託人自身利益於可能衝突立場（如雙方有無約定信託期間受託人不行使其債權人之權利，不自信託財產收取利息或本金，不聲請拍賣抵押物等），以及是否會妨礙其他債權人權利之行使等問題。
          
三、承前所述，本部前開二函乃針對是否違反信託法第 35 條及違反該條
之法律效果予以說明，至來函所詢當事人得否辦理登記、是否切結後准其登記或切結內容為何等節，均屬土地登記行政管理事宜，請本於權責衡酌之。
正    本：內政部
副    本：本部法律事務司（4 份）

 ‧信託法第35條

 #不動產買賣-高仕不動產

#土地#房屋#共有不動產#公設地#0912-913923高仕陳總

☆不動產辦理信託登記後，就信託財產設定抵押權予受託人或擔保委託人以外之人之債務，或信託關係存續中，受託人兼抵押權人因增加擔保債權金額而辦理抵押權內容變更登記

不動產辦理信託登記後，就信託財產設定抵押權予受託人或擔保委託人以外之人之債務，或信託關係存續中，受託人兼抵押權人因增加擔保債權金額而辦理抵押權內容變更登記等，登記機關審查是否符合信託法第35條第1項除外規定情形之執行事宜

公布內容

內政部110年8月2日台內地字第1100264154號函

一、按信託法第35條規定：「受託人除有左列各款情形之一外，不得將信託財產轉為自有財產，或於該信託財產上設定或取得權利：一、經受益人書面同意，並依市價取得者。二、由集中市場競價取得者。三、有不得已事由經法院許可者（第1項）。……受託人違反第1項之規定，使用或處分信託財產者，委託人、受益人或其他受託人，除準用第23條規定外，並得請求將其所得之利益歸於信託財產；於受託人有惡意者，應附加利息一併歸入（第3項）。……」是已辦竣信託登記之同一不動產標的受託人，如符合信託法第35條第1項除外規定之情形，得以擔保物提供人兼抵押權人身分申辦抵押權設定登記或抵押權內容變更（權利價值增加）登記，前經本部96年10月12日內授中辦地字第0960052318號函及99年7月8日內授中辦地字第0990045528號函釋有案。又受託人於信託財產上設定抵押權，擔保委託人以外之人之債務，依本部104年3月9日台內地字第1040403467號函，登記機關受理案件時宜確實審查是否符合信託法第35條第1項規定，以避免受託人違反其忠實義務之情形。

二、次按信託法第35條第1項第1款所稱「依市價取得者」之意涵，係指受託人就信託財產取得之利益，應同於一般交易市場所為之交易般支付相當之對價或利益，亦即兩者應具公平且適足之對價關係，仍須就個案具體事實而定（法務部99年6月22日法律字第0999022519號函參照）。查受託人應本於忠實義務，以善良管理人之注意處理信託事務，並積極實現信託目的，倘其違反信託法第35條第1項規定，同條第3項已有相關處理機制，違反該條之法律效果並非無效，僅負私法上損害賠償責任（法務部97年2月21日法律決字第0970000402號函參照）。是登記機關受理旨揭登記之申請，申請人如已取得受益人書面同意並主張符合信託法第35條第1項第1款「依市價取得」情形，因抵押權設定或內容變更契約書所載擔保債權總金額是否屬公平且適足之對價關係，登記機關實難審認，且證明文件態樣廣泛，倘經受託人及受益人共同切結受託人依市價取得權利，應得推定雙方對該抵押權之權利價值認知一致，避免利益衝突情事發生；日後縱有爭執，委託人、受益人或其他受託人仍得依信託法相關規定請求損害賠償或回復原狀，並得請求將受託人所得利益歸於信託財產，已有保障機制可資適用。

「工作調職」房地合一稅「有規定」

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-06-25

新聞摘要

因調職因素，須出售持有期間在5年以下的房地，應符合本人或其配偶於該房地「辦竣戶籍登記」並「居住」，且「無出租、供營業或執行業務使用」，方得適用較低稅率20％報繳房地合一所得稅。

個人因調職而出售房地，須符合規定要件，始得適用較低稅率報繳房地合一所得稅

六縣市囤房稅上路 14.5萬大戶可貢獻約10億元稅金

2022-07-18 15:19:12經濟日報 記者朱曼寧／台北即時報導

今年7月起，全台有六縣市正式實施「囤房稅」，包括桃園市、新竹縣、新竹市、台中市、台南市及高雄市，台灣房屋根據財政部2021年的房屋稅縣市個人歸戶資料，統計六縣市受囤房稅影響的人數，受影響人數共14.5萬人，預計可為地方政府增加約10億元稅收。

六縣市中，桃園市因原本非自住住家即採單一稅率2.4%，所以僅持有5戶以上者受新制影響，影響層面為六縣市最低；台南市亦因持有1戶「非自住住家」仍維持1.5%稅率，所以衝擊對象僅限2戶以上的屋主；其餘四縣市的民眾，只要持有1戶以上「非自用住家者」，都是囤房稅的潛在加稅對象。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，囤房稅的課稅範圍以「非自住住家」為主，所以持有3戶以內自住房屋的民眾，並非政策的加稅對象，因此不須過於恐慌。

以新竹市持有五戶的非自住屋主為例，單一間房屋稅率從1.5%增至2.4%，若過去某間房屋稅年繳1萬，明年起就是1.6萬，比之前多繳6成稅金，攤除至各月，等於每月多負擔500元，在置產族眼裡仍是可承受之重，因此對於整體房市應該不至於掀起拋售潮。

打炒房失效？房地合一2.0上路1年成果出爐

2022/07/18 14:19文/記者朱語蕎

房地合一稅2.0版上路屆滿1年，與啟動前一年相比，六都買賣移轉棟數僅微幅減少，仍居高水位。

房地合一稅2.0版上路屆滿1年，依據六都地政局資料，跟2.0版啟動前一年相比，上路後一年六都買賣移轉棟數量縮，但比較房地合一1.0上路前一年、有大批趕輕稅列車交易的買賣移轉棟數，2.0啟用後一年反而更高，顯見新版房地合一稅抑制市場交易效果有限，其中，高雄市在2.0上路後一年的買賣移轉棟數與前一年相比僅降0.1%，幾乎不受稅改影響。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡分析，房地合一2.0上路時，市場對於稅制運作已不陌生，修法主要提高5年內短期持有轉售的稅率，以及法人比照個人課稅，現階段市場資金動能仍強，對交易的衝擊有限，尤其南部房價相對低，又具有科技園區、半導體企業進駐議題，房市交易熱度不減。

寶徠花園廣場15年豪宅每坪單價175.7萬元

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2022-06-22

新聞摘要

屋齡已15年的信義計畫區豪宅「寶徠花園廣場」，2022年也出現交易，住在信義區的蔣姓自然人，以1億8988萬元買下24樓戶，成交單價每坪175.7萬元，完全不遜色於新豪宅。

中古豪宅有身價！寶徠花園廣場創9年新高單價，信義區15年豪宅，創社區次高單價紀錄(圖/台灣房屋)

桃園首件「工業區都更案」動土

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2022-07-15

新聞摘要

桃園市長鄭文燦2022年7月15日前往中壢區，出席「日月光中壢廠第二園區新建工程開工動土典禮」。

桃園首件工業區都更案動土，日月光中壢廠第二園區投資300億元預計2024年完工，帶動就業及產業發展(圖/桃園市政府)

新北市建照業務工作手冊110年版: 有關地上層構造物投影至1F計入建築面積時之法規檢討原則

案例: 有關地上層構造物投影至1F計入建築面積時之法規檢討原則。

依據: 本府工務局104.8.19第8次建築管理法規研討會議紀錄

編號: 05-22(109年版編號05-24)

處理原則:

有關地上層構造物投影至1F計入建築面積時，應以該部分於當層之實際使用行為界定檢討方式，是倘以實牆或臺度大於110cm之實牆區劃時，因已無出入行為，故投影範圍免再檢討容積樓地板面積。

禁止期限屆滿後塗銷限制登記之執行方式

土地登記規則第147條、都市更新條例第54條(原33條)

都市更新條例第33條第2項明定禁止土地及建物移轉、分割或設定負擔之期限最長不得超過2年，限制登記應由原囑託登記機關依上規定囑託地政事務所辦理塗銷登記。

主旨

貴公司函詢依都市更新條例第33條第2項規定禁止期限屆滿後，尚未辦理塗銷限制登記之執行疑義一案，復請查照。

說明

爛尾樓潮將來襲？專家： 甭緊張！這項數據創新低

2022/07/14 17:00文/記者朱語蕎

土建融逾放比率創新低　安信建經評估爛尾樓潮機率偏低。（安信建經提供）

安信建經彙整今年上半年度的逾期放款比率，建築貸款餘額雖來到3兆2,546億元歷史高點，但還款品質卻相當優異，4月逾放比率僅約0.05％；相較之下，國銀整體貸款同期約0.16％，呆帳比率遠高於土建融。

安信建經總經理張峰榮表示，今年以來土建融逾放比率處於歷史新低，代表歷經過好幾波的景氣循環下，已淘汰許多財務狀況不佳的建商，目前建商財務體質普遍穩定健康，還款尚屬正常，除非未來央行大幅升息，就以現狀推估，下半年會有爛尾樓潮的機率仍偏低。

★部分共有人依土地法第34條之1規定，就共有房屋為處分，他共有人提出異議

部分共有人依土地法第34條之1規定，就共有房屋為處分於申報完納契稅後，他共有人提出異議，稽征機關可否依據土地登記規則第57條規定，暫緩辦理房屋稅納稅義務人名義變更、或駁回納稅義務人名義變更之申請一案釋疑

土地登記規則第57條

公布發文日期：財政部賦稅署民國99年11月22日台稅三發字第09900424060號

主旨

部分共有人依土地法第34條之1規定，就共有房屋為處分於申報完納契稅後，他共有人提出異議，稽征機關可否依據土地登記規則第57條規定，暫緩辦理房屋稅納稅義務人名義變更、或駁回納稅義務人名義變更之申請一案釋疑

中壽83.5億標下內湖精英大樓 每坪近86萬創單價新高

2022/07/14 18:15文/記者徐義平

中國人壽以83.5億元標下北市內湖精英電腦總部大樓。（戴德梁行提供）

〔記者徐義平／台北報導〕10年內歷經兩次轉手的北市內湖精英電腦總部大樓，今日由賣家三商美邦人壽委託商仲業者以底價75億元公開標售，吸引多家壽險業者競逐，最終由中國人壽出價83.5億元、溢價率11.33%。

該商用交易案為今年單宗金額第二大的商用不動產買賣案，僅次於1月，也是由中壽砸120.5億元買下台中七期內、市政路上整棟「豐邑市政核心大樓」，光是這兩筆商用不動產，中壽便合計砸下204億元。

北部工業地上半年漲幅4.6％ 為近3年同期最高

2022/07/15 11:53

2017年迄今，基隆市大型不動產投資額累積近86億元，其中工業地產占比高達56%。（世邦魏理仕提供）

〔記者徐義平／台北報導〕自用需求強勁，北部工業地漲勢兇，根據商仲業者調查，今年上半年北部工業地較去年同期上漲4.6%，為近3年同期漲幅最高。

根據世邦魏理仕（CBRE）台灣研究部調查，今年第2季土地交易總額約384億元，建商與自用買家是兩大主要買盤，合計占比約86%，其中建商在第2季購地金額約254億元，自用買家則砸79億元獵地，而且自用買家購地金額相較去年同期增幅達1.2倍。

首家！和泰產險將賣大樓付防疫保單理賠金

2022/07/15 08:07

在此波防疫險理賠巨災中，和泰產不但是首家總經理下台負責的產險公司，更是第一家「公開宣布」要賣大樓賠保單的產險公司。 （和泰產險提供）

〔記者李靚慧／台北報導〕防疫保單的鉅額理賠才剛開始，但對產險公司的影響已逐一浮現，和泰產險在原任總經理莊瑞德請辭後，雖已獲准動用「重大事故準備金」沖抵理賠支出，但仍不足以應付鉅額理賠需求，董事會因此進一步決議要處分公司不動產，成為首家要「賣大樓」來支應防疫險理賠需求的產險公司。

和泰產險原任總經理莊瑞德4日請辭，14 日正式生效。

非法定停車空間或攤位得申請分別發給權利書狀

土地登記規則第66條

公布日期文號：內政部98年4月6日內授中辦地字第0980724151號號令

要旨

非法定停車空間或攤位得申請分別發給權利書狀

內容

為您找~您需要的地！

※有些地～不好找！有些地~不好賣!

※需要時~相遇不到！要賣時~買方難尋！

※沒人要時~無價可言！有人要時~坐地起價！

◎好男好女也有錯過姻緣時！

★仲介做久了~案源就多了！仲介做久了~人脈就廣了！

有關依地籍測量實施規則第283條第1項及土地登記規則第81條第1項規定辦理區分所有建物共有部分測繪登記，補充規定

公布日期文號：臺北市政府都市發展局106年7月5日北市都授建字第10634919700號

函轉內政部105年1月22日台內營字第1051300822號令「有關依地籍測量實施規則第283條第1項及土地登記規則第81條第1項規定辦理區分所有建物共有部分測繪登記，補充規定」（如附件）一案，請查照轉知貴會會員。

一、申請建造執照（含變更設計）建物如涉及全部共用、部分共用之情形，請依上開規定於共用圖說標示，以利產權登記。

二、本案納入本局106年內政部建管法令函釋彙編第051號，目錄第一組編號第032號。

三、網路網址：http://www.dba.tcg.gov.tw。

☆有關民法第七百九十九條之二規定之同一人所有之建築物申請所有權第一次登記時，其共有部分或基地權利應有部分比例之分配

公布日期文號：內政部 104.04.22.內授中辦地字第1041302978號令

土地登記規則第94條

內容

一、有關民法第七百九十九條之二規定之同一人所有之建築物申請所有權第一次登記時，其共有部分或基地權利應有部分比例之分配，與他人無任何關連，本於私法自治，所有人得自由為之。

二、上開建築物所有人嗣後就其各該專有部分與共有部分及基地權利之應有部分併同移轉登記時，有民法第七百九十九條第四項規定（以下簡稱本條項）之適用。倘其於建物所有權第一次登記，非按本條項本文所定之原則性規定分配建築物各專有部分之共有部分及基地權利之應有部分比例者，考量共有部分之設置，係為提供各專有部分所有人使用建築物所必要，其分配應符合設置目的及使用性質，始為公平合理，又本條項但書所稱「約定」，係指全體區分所有人就建築物各專有部分之共有部分及基地權利之應有部分比例所為之共同約定，其比例之計算應源自同一配置基礎，故為兼顧民法規定與登記實務作業情形，並適當提醒讓與人應確實提供相關資訊，以保障各專有部分受讓人之權益，所有人於讓與各專有部分與共有部分及基地權利之應有部分時，應於契約書適當欄切結：「讓與人於建物所有權第一次登記時，已按共有部分之設置目的及使用性質配置各專有部分之共有部分及基地權利應有部分比例，並已提供受讓人知悉其專有部分配屬共有部分及基地權利應有部分比例之計算；讓與其他專有部分時，亦將約定按上述第一次登記之配置基礎為其共有部分及基地權利比例之配置，如有不實，讓與人願負法律責任。」並簽名或蓋章。