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請求履行契約等

裁判字號：最高法院 107 年度台上字第 333 號民事判決

案由摘要：請求履行契約等

裁判日期：民國 107 年 08 月 16 日

裁判要旨：

按依土地法第 73 條之 1 第 3 項規定標售土地前應公告 30 日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。又該條項所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言。

最高法院民事判決　　　　　　　　　　107年度台上字第333號

上訴人傅○福

訴訟代理人徐揆智律師

上訴人傅○湖傅○洪傅○隆傅○萬傅○興

上六人共同訴訟代理人鄭世脩律師

石宜琳律師

上一人複代理人郭運廣律師

被上訴人林 ○ 廖○鑫

共同訴訟代理人劉德壽律師

上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國105年3 月30日臺灣高等法院第二審判決（104年度重上字第551號），提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決關於駁回上訴人之上訴暨該訴訟費用部分廢棄，發回臺灣高等法院。

理由

被上訴人主張：

伊以最高標金額標得財政部國有財產署北區分署（下稱國有財產署）所屬北區辦事處（下稱桃園辦事處）所標售之桃園市○○區○○段 000地號土地（下稱系爭土地），並已繳足價金，嗣上訴人以其為系爭土地之地上權人即訴外人傅○壬之繼承人，而就系爭土地向國有財產署行使優先購買權。因傅○壬非以行使地上權之意思占有系爭土地，其於民國83年間所為地上權（下稱系爭地上權）登記不符時效取得地上權之法定要件，且地政機關受理傅○壬地上權登記申請時，對已死亡之劉○木逕為公示送達以為通知，其通知不合法，傅○壬未合法取得地上權，上訴人對於系爭土地亦無事實上管領力，對於系爭土地無優先購買權。況上訴人未依投標須知規定檢附使用範圍圖，不符土地法第73條之1第3項之要件，應視為放棄優先購買權。爰求為確認上訴人之優先購買權不存在之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。

上訴人以：

傅○壬於33年間與劉○木之母即訴外人劉○富就系爭土地簽訂「土地及建物賣買豫約契約書」（下稱買賣契約書）後，持續占有使用系爭土地。迄至83年間，符合時效取得地上權之要件，向桃園地政事務所完成地上權登記，嗣由伊等繼承該地上權，並繼續在系爭土地上種植農作物，為系爭土地之合法使用人，對系爭土地有優先購買權等語，資為抗辯。

原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：

桃園辦事處於102年6月14日公告標售系爭土地，於同年 7月16日開標，上訴人於投標須知所定期限內之同年 7月19日以其等為系爭土地之地上權人，向○○辦事處行使優先購買權。

土地法第73條之1第3項（原判決誤載為第 2項）所謂合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言，地上權人為該規定所指之合法使用人。惟被上訴人否認傅○壬以行使地上權之意思而時效取得系爭地上權，即應由上訴人就傅○壬以行使地上權之意思占有系爭土地之事實，負舉證責任。

上訴人提出買賣契約書、領收書及劉○木之胞姐即訴外人徐李○代理出具之管理土地委託書（下稱委託書），已為被上訴人否認其真正，且劉○木於31 年間已死亡，難認傅○壬與劉金木間有買賣關係存在。

縱傅○壬誤認已與劉○木成立契約，然其自斯時起占有系爭土地，亦係以土地買受人或行使所有權之意思而占有該地，而非以行使地上權之意思而占有。又依委託書所載內容，僅係傅○壬受託管理系爭土地，無從證明傅○壬係以行使地上權之意思而占有。況上訴人自承傅○壬因無法取得移轉登記，才改為以時效取得地上權辦理登記等情，益徵傅○壬於83年辦理地上權登記前，未曾以行使地上權之意思而占有系爭土地。

雖原法院 85年度上字第222號塗銷地上權登記事件審理中，證人劉○同等證明傅○壬曾占有系爭土地栽種農作物，仍不足以證明其在83年以前係基於行使地上權之意思而占有該地。傅○壬所為系爭地上權登記既不符時效取得地上權之要件，即未合法取得地上權，上訴人自無從繼承取得。

上訴人既未能證明前開買賣契約及委託書為真正，且劉○木於該買賣契約及委託書簽訂前即已死亡，劉○富或徐○燕均無從代理已死亡之劉○木與傅○壬簽立契約，傅○壬亦無從基於債之關係而合法占有系爭土地。

此外，上訴人未能證明彼等有何其他占有系爭土地之合法權源，即非土地法第73條之1第3項之合法使用人，自無從據以主張優先購買權。

被上訴人請求確認上訴人之優先購買權不存在，為有理由等詞，為其判斷之基礎。按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第 759條之1定有明文；而法律上推定之事實無反證者，無庸舉證，民事訴訟法第 281條亦有明定。

查上訴人主張傅○壬因時效取得系爭地上權，並由彼等繼承，已經登記在案等語，有上訴人提出之系爭土地登記簿謄本可憑（見一審卷一16至21頁）。依上說明，應推定上訴人適法有系爭地上權，則除被上訴人有反證外，上訴人毋庸就系爭地上權適法存在之事實負舉證責任。原審未遑命被上訴人就系爭地上權不存在之事實負舉證責任，反以上訴人所提事證，均不能證明系爭地上權適法存在，而為上訴人不利之判斷，已違證據法則。

再按依土地法第73條之1第3項規定標售土地前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。又該條項所謂之合法使用人，係指基於物權或債權等合法使用權源占有不動產者而言，上訴人已於投標須知所定期限內行使優先購買權，為原審認定之事實。上訴人於事實審主張劉○木於00年0月0日因參戰所乘之船艦遭擊沈而死亡，傅 ○壬於33年間向劉○木之母劉○富購買系爭土地，並簽立契約，於付清土地價金之日起占有使用系爭土地，彼等為傅○壬之繼承人，亦繼續占有使用種植農作物等語（見一審卷二25頁及背面、原審卷一 191頁背面），並提出買賣契約書、領收證及照片為憑（見一審卷一451頁背面至454頁背面、卷二80至82頁），被上訴人未爭執該文書之真正（見原審卷一 191頁背面），似非無稽之空言。

果爾，倘劉○富於劉○木死亡後，為劉○木之繼承人而單獨繼承，或經其他繼承人全體同意得處分系爭土地之所有權，則傅○壬基於與劉○富之買賣契約書占有使用系爭土地，上訴人於繼承傅○壬後，繼續占有使用系爭土地，是否非基於債權合法占有系爭土地，而為土地法第73條之1第3項規定所稱之合法使用人，非無研求之餘地。

原審未詳予審究，徒以劉○富無從代理已死亡之劉○木與傅○壬簽立契約，遽認傅○壬無從基於債之關係合法占有系爭土地，而為不利上訴人之判決，亦嫌疏略。

上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。

據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第 478條第2項，判決如主文。

中華民國 107 年 8 月 16 日

最高法院民事第七庭

審判長法官劉靜嫻

法官林恩山

法官吳光釗

法官周舒雁

法官高金枝

本件正本證明與原本無異