持分房屋跟民間借錢,扛不住要賣

來電:陳總您好,我有持分房屋想請教您,不知是否方便?

陳總:請說!

來電:很多年前跟朋友合夥買了一間公寓,產權登記一人一半;房子我在住,後來因為缺錢跟共有人商量想拿房子跟銀行借錢,共有人不肯配合只好拿1/2持分跟當舖借錢,當鋪利息實在太高了…後來又借新還舊轉向民間借款,但是民間利息還是比銀行利息高很多,實在是受不了,想把它賣掉抵掉民間借款;但是問了很多買家…價格都不夠償還負債加土增稅,想請教您有沒有高價的買方或是有辦法解決?

陳總:恩.你的房子在那裡?幾坪?屋齡?現況?你先簡單的講給我聽,我先簡單的判斷!

來電:在新北市蘆洲區××路,公寓…(以下略)!

陳總:民間借多少?土增稅多少?

來電:民間借400萬,土增稅50萬!

來電:買家出價都在400萬、410萬、最高出價420萬

陳總:你找的買家價格都出的不錯,不過,我聽聽就好!我知道不少案例都是講高價吸引人再回殺價格的,這個先放下不談!

陳總:我先講…你的房子市價大概是1000萬~1050萬;1/2是500~525萬之間,民間的會借你400萬再加上50萬增值稅,已經無殘值沒有空間了!算一算算是很敢借了,買方價格若是出不到,你只能夠繼續繳民間利息或是繳不出來被法拍

陳總:一旦被法拍…拍定價不足清償債務,再繼續執行你名下的動產、不動產或是所得

來電:這個我知道,所以才會拜託你還有沒有其他方法解決

陳總:你去跟共有人談,拜託他跟你一起共同出售或是把持分賣給他

來電:我找了他幾十次了,他不願意就是不願意!唉!

來電:有一家代辦公司說要幫我去談…說服共有人簽字、去銀行辦貸款,還掉民間借款但是要抽貸款額度20%當報酬而且要跟我簽委任約…他說大概貸7成;金額是700萬

陳總:央行不動產信用管制新措施自然人特定地區第2戶購屋貸款最高7成,你又不是買賣件,額度可能落在6成,其他可能就搭配信貸額度給你湊到700萬金額,不過共有人可能嗎?會當共同借款人或是擔保品提供人嗎

來電:代辦的說...他們見多了、看多了..他們有律師專業團隊,專門處理這些問題

陳總:呵呵!那你就死馬當活馬醫試試!

陳總:共有物被法拍一旦被第三人拍定,共有人有優先購買權你知道嗎?共有人知道嗎

來電:我知道.共有人也知道

陳總:恩!那我知道了!共有人不願意配合賣、也不願意配合你去辦銀行貸款,那是因為他要透過法拍持分屋低價時,才進場投標或是行使優先承購權…心態已經非常明顯了

來電:難怪我找他幾十次他都不願意

陳總:合資買房總要小心,為了錢、為了利益、翻臉無情!你自己當初就不應該把持分房屋跟民間借到滿…除了要背負高額利息外;揹不起要賣屋還不夠還債,我常常看到這類型物件…民間高貸後又要轉貸…遲早要倒

來電:當初就是不懂、沒想那麼多…還了200多萬利息,本金還是那麼多…都沒還掉

陳總:跟民間借錢、要衡量自己的財力及還款來源;〝救急不救窮〞可以借周轉應急!緊接著就要想著…若沒錢還時!要賣屋變現了

陳總:你的債務大過於資產,我無法幫你處理,你再去跟共有人講講…看看有沒有交集點

來電:有沒有好的說法?拜託陳總幫忙!

陳總:呵!好吧!我提供一個辦法,你去試試…說說看

來電:謝謝陳總您的幫忙,又願意跟我講這麼久

陳總:你把你的1/2產權過戶給他,讓他去銀行辦貸款、貸款額度夠還你民間欠款及土增稅就好!若他想多貸款,多出來的錢他自己留著活用理財;而你跟他承租房屋打租賃契約,給付他租金!租約辦理公證也可以,租金金額絕對要超過房貸利息支出還能夠分攤攤還掉一些本金,解決你的問題也讓他覺得有利可圖!你去說服看看吧!

來電:陳總,實在是太感謝你了

陳總:坊間一堆話術、招式很多…我都很清楚!我不喜歡畫大餅、講唬爛,物件騙進來後、再回殺、再找許多理由與藉口

來電:謝謝陳總!有問題我可以再打電話請教您嗎

陳總:好,祝你順利

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