【達人談投資】租房還是買房好？怪老子從報酬率給你答案
2020-06-15 09:23專欄作家 怪老子
買房是不是比較划算，就看自己的投資能力。 pexels
高房價確實讓許多人買不起房子，於是出現了租房也不錯的聲音，可是你知道租房不用繳房貸，但可是要繳不少租金，以目前行情來看，一間1,000萬元的房子，每月2萬元租金，七成的貸款，總繳利息只不過約118萬元，可是總支付租金卻高達518萬元，中間的差額400萬元就是幫房東繳貸款，這樣會比較划算嗎？ 是不是比較划算，就看自己的投資能力，因為買房的頭期款及每月繳納的貸款若不買房，是可以拿來投資的，搞不好最後結果反而租房真的比較划算。
若想弄清楚租房是否比較好，只要比較一下最後結果就知道了。（延伸閱讀：會員專屬／以房養老划算嗎？ 怪老子這樣看）
一般人好不容易存下了一筆頭期款，本來已經可以買房，但又得面對每月要繳的本息，實在有些喘不過氣來。
於是出現了另一種聲音，房子就是要拿來住，為何一定要擁有，用租的就好了。
買房就像烏龜一樣背著一個外殼，每月要繳納的本息讓生活失去了品質，還不如直接用租的比較划算。
比較的方法也很簡單，只要將買房所支付的現金流交付給租屋方投資，看看最後結果如何就知道了。
買房支付的現金流除了頭期款之外，還有每月的本息，當繳完貸款後就賺到了這間房子。
若採用租屋方式，將買房的現金流扣除支付的租金後，是可以拿去投資的。
用房貸繳清的這個時間點來比較最簡單，因為買房者賺到了這間房子，而租房方的資產價值會比這間房子價值還高嗎？反過來看更簡單，租房需要有多少的投資報酬率，資產價值才會大於這間房子的價值。
只要自行評估一下，自己若是沒有能力可達成這報酬率，還是乖乖購屋吧。
例如一間房子總價1,000萬元，貸款利率1.60%，貸款期數20年，共貸款7成，該房子每月租金20,000元，估計租金每年約有0.8%的漲幅，假若20年後房屋市價漲到了1,200萬元，漲幅20%。
若是將買房支出的金額拿來投資，投資報酬率必須要達到多少，20年後所投資的資產價值才會大於房屋的市價1,200萬。
購屋者所支付的款項，除了300萬頭期款外，每月貸款本息3萬4,101元，總共支付了1,118萬4,240元，到了期末擁有價值1,200萬元的房子。
同樣的1,118萬4,240若是拿來租屋及投資，試算結果必須每年4.4%的投資報酬率，資產淨值才會有1,200萬元。
從數字來看似乎不需要那麼高的投資報酬率呀，因為1,118萬4,240元還得扣除共518萬2,896元的租金，剩下600萬1,344元，才是可投資淨額，要成長至1,200萬可是得要每年4.4%的報酬率喔。
上述的例子是20年後房屋漲至1,200萬元，即便房價都沒有漲，投資報酬率每年也要3.3%，期末淨值才會到達1,000萬元。
這樣的結果告訴我們，如果對自己的投資能力沒有辦法達到每年3.3%的報酬率，再苦也先買間房子吧！除非自己是投資界高手，每年投資報酬率有辦法贏過上述的數字，將這些錢拿去投資才划算。
圖一是不同房價漲幅，租房者得要達到的報酬率，資產價值才會高過買房，要是萬一房價跌了20%，租房者投資也要有每年1.9%的報酬率，才會勝過買房。
以目前定存利率只剩0.8%，要能有每年1.9%的報酬，雖然不難但也不是件容易的事，更何況到時房價萬一漲多了，投資報酬率可是驚人。
透過這樣的分析，面對未來房價的變動，對還沒有殼的蝸牛，買房還真的是比較正確的作法。
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