☆確認土地所有權不存在等 #房地產瑕疵件#持分土地#持分房屋#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

☆確認土地所有權不存在等

裁判字號：最高法院 96 年度台上字第 1809 號民事判決

案由摘要：確認土地所有權不存在等

裁判日期：民國 96 年 08 月 16 日

裁判要旨：

最高法院民事判決　　　　　　九十六年度台上字第一八○九號

上　訴　人　朱 ○ ○　黃 ○ ○　余 ○ ○　

共同訴訟代理人　沈志成律師

被上訴人　蔡張○○ 歐陽○○ 蔡 ○ ○　莊 ○ ○　

共同訴訟代理人　林金鈴律師

上列當事人間請求確認土地所有權不存在等事件，上訴人對於中華民國九十六年四月十一日台灣高等法院第二審判決（九十五年

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件上訴人主張：

伊三人於民國九十四年三月八日經法院拍賣程序買受台北縣○○市○○段一七四八地號土地（下稱系爭土地），並辦理所有權登記完畢，嗣發現被上訴人蔡張○○、歐陽○○ 、蔡○○、莊○○等人已於九十三年十二月十六日就系爭土地上門牌號碼台北縣○○市○○街臨一五一號之臨時建物辦妥所有權第一次登記，權利範圍依序為十五分之五、十五分之三、十五分之二、十五分之五（下稱系爭建物）。被上訴人於七十五年間雖曾以起造人名義向台北縣政府工務局申請臨時建築許可興建臨時建物，並於七十五年五月二十二日取得臨時建築使用許可證，然該臨時建物早經拆除已不存在，系爭建物並非七十五年間所建之建物，是被上訴人持已拆除建物之臨時建築使用許可證，向台北縣○○地政事務所辦理建物所有權第一次登記，顯係虛偽不實，已侵害伊系爭土地所有權。縱認系爭建物係七十五年間所建之臨時建物，被上訴人為系爭建物之所有權人，惟被上訴人占有使用系爭土地並無合法權源，伊亦得本於所有權，請求被上訴人拆屋還地等情，先位聲明：求為確認被上訴人就系爭建物所有權不存在，並命被上訴人就系爭建物所為所有權登記予塗銷之判決。備位聲明：求為命被上訴人拆除系爭建物，並將占用之系爭土地返還予伊之判決。

被上訴人則以：

系爭建物既經登記為伊四人所有，且確於七十五年間興建，與系爭土地原同屬伊所有，嗣系爭土地輾轉為上訴人取得，並不影響系爭建物原已合法存在之權利，依民法第四百二十五條之一第一項之規定，雙方已成立租賃關係，上訴人僅得請求給付租金，其訴請拆屋還地，即屬無據等語，資為抗辯。

原審以：

查上訴人於九十四年三月八日經由法院拍賣程序買受系爭土地，並辦妥所有權登記完畢。系爭土地上之系爭建物現登記所有權人為被上訴人等情，為兩造所不爭執，且有土地及建物登記謄本可稽，固堪信為真。惟系爭建物之所有權人現既登記為被上訴人，且參酌台北縣政府工務局函覆被上訴人於七十五年五月七日向該局申請臨時建築使用許可證時所檢附之竣工圖、竣工照片、建築設計圖及地盤圖等文件，足見被上訴人曾申請在系爭土地上興建地上物。復囑託台北市建築師公會就系爭建物鑑定經過及結果，認為該鋼架構造之市場房屋部分攤位經使用多年或有部分置換或改變裝修，會勘時僅就標的物既存之房屋主要柱樑及屋頂版建材分別檢視，其結構柱樑為鋼架造，屋頂則覆蓋大浪石綿瓦，研判其工法係屬民國七十年代間常用之形式。且參酌台北縣政府核發臨時建築使用許可證影本等資料，並檢視現場鋼材鏽蝕情形、屋頂材料老劣化情形等，研判該建物約為七十五年五月間建造完成等情，有該建築師公會九十六年一月十六日九六（一四）鑑字第○○八一號鑑定報告書可稽。足見系爭建物為七十五年間所建，並非舊有建物拆除後重建之建物。又上訴人就其主張七十五年間申請興建之臨時建物早經拆除已不存在，系爭建物並非七十五年間所建之臨時建物之事實，既未舉證以實其說，自難採信。

按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第四百二十五條之一定有明文。該條雖於八十九年五月五日始修正施行增訂，然其立法意旨係參酌最高法院四十八年台上字第一四五七號判例及最高法院七十三年五月八日七十三年度第五次民事庭會議決議，加以明文化，增訂該條文。系爭土地所有權數度更易，或早於民法債編八十九年修正之前，仍依修正前之上開判例、決議意旨，均認雙方應有租賃關係存在。系爭建物係被上訴人於七十五年間所建，上訴人亦陳稱：「（系爭房屋所占之土地）當時土地所有權人也是被上訴人所有，後來房屋、土地均出賣…，土地我們是從正豐化學（股份有限公司）名下拍買來的。地上物當時並未登記，… 拍賣公告中，只是標明系爭土地上有地上物，作為傳統市場使用，記載拍賣不點交。…」等語，益見系爭土地及系爭建物原均為被上訴人所有，而同屬一人，嗣系爭土地輾轉由上訴人取得，揆諸前開說明，推定兩造間成立租賃關係，上訴人僅能依法請求租金而已。縱如上訴人所稱被上訴人曾將該建物出售與訴外人廖○ ○及林○○，然當時未辦保存登記，亦未能辦理所有權移轉登記，即不發生物權變動之效力，系爭建物仍屬原始建築人即被上訴人所有。系爭建物之所有人與系爭土地之所有人間既成立租賃關係，且上訴人就系爭建物始終不能舉證證明係被上訴人無權占有系爭土地而興建，其主張被上訴人無權占有系爭土地，即屬無據。從而，上訴人先位聲明，請求確認被上訴人就系爭建物所有權不存在，並命被上訴人就系爭建物所為所有權登記應予塗銷，及備位聲明，請求被上訴人拆除系爭建物，將占用之系爭土地返還，均無理由，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明對兩造其餘之攻擊防禦方法之取捨意見，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法洵無違誤。按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則。

查上訴人於原審雖主張被上訴人已將系爭建物出售並交付予訴外人廖○○使用，而廖○○與伊達成拆除並塗銷系爭建物所有權登記之協議云云，然被上訴人與廖○○間就系爭建物所為買賣契約，及廖○○與上訴人間就該建物所達成協議，均屬債權契約，該二契約之效力僅存在於各該契約當事人之間，並不及於該契約以外之第三人，故上訴人上述之主張縱令屬實，亦不能為有利於上訴人之認定。原審就此未予論述，核與判決之結果不生影響。

上訴論旨仍執陳詞，並就原審取捨證據、認定事實之職權行使及其他贅述之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　九十六　年　　八　　月十六日

最高法院民事第七庭

審判長法官劉　延　村　

法官劉　福　來　

法官黃　秀　得　

法官吳　謀　焰　

法官李　寶　堂　

本件正本證明與原本無異

書記官

中　　華　　民　　國　九十六　年　　八　　月二十七日

資料來源：最高法院民事裁判書彙編第 55 期 244-248 頁