☆共有人變價分割共有物二人以上主張承購時應否准予共同應買及共同優先承買#共有土地#共有房屋#透天厝#土地合建#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

☆共有人變價分割共有物二人以上主張承購時應否准予共同應買及共同優先承買

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民執類提案第 17 號

會議日期：民國 104 年 11 月 04 日

座談機關：

臺灣高等法院暨所屬法院法律問題：

甲持變賣分割共有物判決，聲請強制執行變賣分割甲、乙、丙、丁共有之土地乙筆。試問：

問題（一）：共有人甲、乙於拍賣期日共同出價應買（即甲 1/3、乙 2/3 ），應否准予共同應買？

問題（二）：於拍賣期日經第三人戊拍定，執行法院通知共有人是否優先承買，共有人甲、乙聲明共同優先承買（即甲 1/3、乙 2/3 ），應否准許共同優先承買？

討論意見：

問題（一）：

甲說：否定說。

按民法第 824 條第 7 項立法理由：共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰於第 7 項增訂以變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。但為避免回復共有狀態，而與裁判分割之本旨不符，爰仿強制執行法第 94 條規定，有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。

又買受人為共有人時，因本項規範目的已實現，且為免法律關係之複雜化，故明定於此種情形時，排除本項之適用。故基於上開立法理由之意旨，變價分割共有物之強制執行屬於行為不行為之強制執行，共有人同受該變價分割共有物判決之拘束，不得再基於合意成立共有關係，以避免法律關係複雜化，故於變價分割共有物程序中，不應准許共有人共同應買。

乙說：肯定說。

按變價分割共有人之二人以上共有人向執行法院共同應買，因其係向法院聲明應買，故應與一般應買人相同，不應另加限制，而得共同承買。

再者，其共同應買，係基於因買賣關係而成立新的共有關係，並非回復原共有關係，而使原共有關係繼續存在，使法律關係複雜化，故應予准許。且民法第 824 條第 7 項之規定，是避免利益相悖的共有人，於變價分割共有物判決後，又因行使優先承買權而成為共有人，阻撓物之利用。並無禁止利益相同之共有人，基於彼此合意共同承買之意，若共有人基於合意，共同承買標的，仍應准許。

問題（二）：

甲說：否定說，不應准許共同優先承買。

民法第 824 條第 7 項立法理由明定，為避免回復共有狀態。若准許共同承買與裁判分割之立法理由意旨不符，爰仿強制執行法第 94 條規定有二人以上願優先承買時，以抽籤定之。故二人以上共有人如得以共有人身分主張共同優先承買，顯與上開立法理由希望以一人單獨優先承買之意旨相違背。

變價分割共有物之強制執行屬於行為不行為之強制執行，共有人同受該變價分割共有物判決之拘束，不得再基於合意成立共有關係，以避免法律關係複雜化，故於變價分割共有物程序中，不應准許共有人共同應買，而不應准許共同優先承買。

乙說：肯定說，應准許共同優先承買。

二人以上共有人共同優先承買，其於地政機關登記時，其取得原因仍為拍賣，則二人以上共有人縱共同優先承買，亦係基於因買賣關係而成立新的共有關係，並非使原共有關係繼續存在，而仍使法律關係複雜化，故不應受民法第 824 條第 7 項規定之限制。

初步研討結果：

問題（一）：採乙說。

問題（二）：採乙說。

審查意見：

問題（一）：採甲說。

問題（二）：採甲說。