請求返還價金－房地產陳總部落客

請求返還價金

案由摘要：請求返還價金

裁判日期：民國 82 年 02 月 12 日

裁判要旨：

系爭土地既不能供建築之用，而被上訴人根據土地登記簿謄本上地目為「建」之記載，誤認以為可供建築之用而予買受，自係對於買賣標的物之性質 (用途與價值) 發生誤認。又自主觀而言，若被上訴人購地之初，知悉該地不能供建屋之用，必不致支付上述高價購買，應可斷言。再從客觀而言，上訴人提出之土地登記簿謄本既記載地目為建，且上開土地周圍復已蓋滿建物，而上訴人又以建地之價格出售，自足造成被上訴人對於上開土地產生無任何建築限制之確信，以此，凡一般人若處於被上訴人之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，茲系爭土地之性質，在交易上確屬重要，被上訴人依民法第八十八條第二項規定，自得將此項錯誤之意思表示撤銷。意思表示經撤銷者，依民法第一百十四條第一項規定，視為自始無效，因此，被上訴人依不當得利之法律關係，訴請上訴人如數返還買賣價金六百七十二萬元及其法定遲延利息，於法自無不合。

上訴人蔡0燦

住台灣省台南市○○路六一九巷二三四號

被上訴人劉0輝

住同右市○○路○段四八四巷七○－二號

訴訟代理人施煜培律師

右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十一年八月三日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十一年度重上字第十一號），提起上訴，本院判決如左：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件被上訴人主張：

上訴人明知伊為興建房屋之目的，始以每坪高達新台幣（下同）六萬元之價格，向上訴人購買坐落台南市○○段八九四號建面積○點○六七○公頃土地（下稱系爭土地）。上訴人明知系爭土地經編定為農漁區，無法請領建造執照，以地目載為「建」之土地登記簿謄本詐欺伊，致伊陷於錯誤，而於民國八十年十一月八日與上訴人簽訂上開土地之買賣契約（下稱買賣契約）。伊簽訂買賣契約之意思表示，既係受詐欺而為，且係對買賣標的物之性質誤認而為錯誤意思表示，伊業以存證信函向上訴人撤銷該意思表示，意思表示撤銷後，買賣關係即不存在等情，爰本於不當得利之法律關係，求為命上訴人給付被上訴人六百七十二萬元及其法定遲延利息之判決。

上訴人則以：

被上訴人從事建築業，對於上開土地可否供建築之用，理應先向有關單位查閱都市計劃分區使用編定情形。乃被上訴人捨此不為，顯有過失，自不得撤銷其已為之意思表示。又系爭土地登記簿謄本登記地目為建，上訴人並不知該土地已被編為農漁區，自無詐欺被上訴人之可言等語，資為抗辯。

原審以：

被上訴人於八十年十一月八日，因欲購地建屋，乃與上訴人訂立上開土地買賣契約，每坪以六萬元計算，總價為一千二百一十六萬零五百元，訂約後，被上訴人已陸續給付上訴人價金六百七十二萬元之事實，有被上訴人提出之不動產買賣契約書一紙在為憑（見一審證物袋），上訴人對於買賣契約書之真正及已收取六百七十二萬元價金一節，亦不爭執，復經證人莊0慧、蔡0勝、劉0卿證述屬實，是兩造間就上開土地成立買賣契約，殆可認定。

次查系爭土地登記簿謄本雖記載地目為建，惟台南市政府於六十八年十月二十三日即以南市工都字第五三二一○號公告將之劃為農漁區，無法申請建築，有被上訴人提出之台南市政府工務局八十年十二月十九日南工都一字第一六三二三號函在足憑。基此，系爭土地於兩造訂約前，即屬無法建築之土地。又依證人蔡0勝、劉0卿、莊0慧之證述（以上各證言，見原審四十二頁、二十八頁、三十四頁），顯然被上訴人於訂約前，即已向上訴人表明購買系爭土地建築房屋，而上訴人亦曾就建屋之規劃，作若干建議。

復按買賣契約末端有關「其他特約事項」亦曾載明：「賣方（上訴人）需於八十年十二月八日將地上雜物清除，另賣方同意於八十年十一月二十三日委託代書申請鑑界及指定建築路線……」等語。經（原法院）以此訊問代書莊0慧，據證稱：「（一般契約有如此附註﹖）沒有。只有應當事人要求，但一定要指定路線，才能劃建築圖，單根據建築圖不能劃，一定要實地測量，是要建屋申請建照才會約定，一般買賣空地，如有要建屋，均會如此附註」；「土地上原有放模板，一定要搬走，才能鑑界，而後才能指定路線」；「（申請鑑界指定建築線，是否一定要建築﹖）是的。如不蓋房子，只要鑑界即可」等語（見原審第三六、三七頁）。由此足認被上訴人購買上開土地之動機與目的，在於建屋，至為明顯。

又，依買賣契約第二條記載，每坪地價按六萬元計算。惟依附（原審第三一頁）之地價證明書記載上開土地八十年期公告現值，每平方公尺僅三千元，換算每坪地價祇九千九百餘元，被上訴人若非以建屋之目的而購買，何須以高出公告地價六倍以上之價格購買不能供建築之用之空地﹖況被上訴人又非從事農漁行業。以上證據，在在足證被上訴人購地之初，即以建屋為目的，而上訴人亦係以建地之高價出售系爭土地與被上訴人，殆無疑義。

系爭土地既不能供建築之用，而被上訴人根據土地登記簿謄本上地目為「建」之記載，誤認以為可供建築之用而予買受，自係對於買賣標的物之性質（用途與價值）發生誤認。又自主觀而言，若被上訴人購地之初，知悉該地不能供建屋之用，必不致支付上述高價購買，應可斷言。

再從客觀而言，上訴人提出之土地登記簿謄本既記載地目為建，且上開土地周圍復已蓋滿建物，而上訴人又以建地之價格出售，自足造成被上訴人對於上開土地產生無任何建築限制之確信，以此，凡一般人若處於被上訴人之表意人地位，亦易為相同錯誤之意思表示，茲系爭土地之性質，在交易上確屬重要，被上訴人依民法第八十八條第二項規定，自得將此項錯誤之意思表示撤銷。

按被上訴人自民國七十六年六月四日起，即受聘為台南市王后大戲院營業副理，有其提出之在職證明書為證（見原審第三○頁）。經（原審）向台南市稅捐稽徵處調閱被上訴人最近三年綜合所得稅結算申報及核課資料，確定被上訴人於七十七年及七十八年度綜合所得稅結算申報書及核定通知書中，均有被上訴人自成功戲院領取薪資之紀錄，而無從事營建事業獲利之記載，有該處於八十一年六月十二日以八十一年南市稅二字第六五四○一號函送之結算申報書及核定通知書在可按（見原審第五三至五五頁）。又，經依上訴人之聲請，調閱台南市工務局南工建造字第七七五二三號建造執照申請案，該案當事人並非被上訴人，且提供土地與建商建屋者，係劉0卿，僅地主提供土地與建商合建而已，有該局八十一年六月十九日南工局建字第一二六三三號函檢送之該申請案可考，尚不足證明被上訴人從事建築業。

是被上訴人主張：伊非從事建築業一節，尚屬可採。

至被上訴人雖曾於第一審及（原審）自認：

伊從事建築業云云（見一審第八頁及原審第二一頁）。惟查該一錯誤陳述，既經被上訴人證明係出於錯誤，且已具狀更正（見原審第二八頁），上訴人自不得仍執其上開錯誤之事實，繼續主張。被上訴人既非從事建築業，自難期其具有較常人為高之注意能力，從而自難令其負過失責任。

又，系爭土地登記簿僅記載地目為「建」，關於「編定使用種類」欄則為空白，上訴人既否認其知悉該地已被編為農漁區，而被上訴人又未能舉證證明上訴人實已知悉其事，是被上訴人就系爭土地買賣所為意思表示內容之錯誤，自得依民法第八十八條第一項規定撤銷其意思表示。

末查被上訴人於八十年十二月二十七日知悉上述意思表示內容錯誤後，即以台南市郵局第三十五支局第二一五號存證信函通知上訴人，撤銷其所為上述買賣之意思表示，有其於第一審提出之存證信函一紙為證，距兩造於八十年十一月八日訂立之上開土地買賣契約，尚未逾民法第九十條所定之一年除斥期間，是其意思表示之撤銷，自屬合法有效。

按意思表示經撤銷者，依民法第一百十四條第一項規定，視為自始無效，因此，被上訴人依不當得利之法律關係，訴請上訴人如數返還買賣價金六百七十二萬元及其法定遲延利息，於法自無不合，應予准許。爰將第一審所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命上訴人如數給付，經核於法並無違背。

查系爭土地在土地登記簿上既記載地目為建，而其「編定使用種類」欄，又無任何記載，該土地周圍復已蓋滿建物，上訴人又以建地之價格出售，且上訴人亦自稱不知系爭土地已編定為農漁區。

原審因而認為被上訴人於此情形，實難謂其有何過失。此項事實之認定，尚無違誤可言。上訴論旨，仍就原審取捨證據及認定事實之職權行使，指摘其為不當，求將原判決廢棄，非有理由。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中華民國八十二年二月十二日

最高法院民事第四庭

審判長法官李錦豐

法官吳啟賓

法官葛浩坡

法官朱建男

法官楊鼎章

右正本證明與原本無異