請求拆屋還地#共有土地#共有房屋#透天厝#0912-913923高仕陳總 @ 房地產陳總部落客

20餘載不動產實務經驗.專營:持分土地.持分房屋.不動產買賣(台北.新北.桃園)

房地產專業部落客，房地產買賣、重建、稅務、資產配置、節稅規劃、不動產法律、共有不動產、法拍、公設地、經常點擊，隱藏版商機幫您製造財富!值得深藏#0912-913923 陳總

Dec 06 Wed 2023 11:12
請求拆屋還地#共有土地#共有房屋#透天厝#0912-913923高仕陳總

請求拆屋還地

裁判字號：臺灣士林地方法院 98 年度簡上字第 97 號民事判決

案由摘要：請求拆屋還地

裁判日期：民國 100 年 04 月 29 日

臺灣士林地方法院民事判決 98年度簡上字第97號

上訴人余梁0珍

訴訟代理人黃重鋼律師

林詠嵐律師

複代理人劉慧文

被上訴人東陽明山簡易自來水委員會

兼法定代理人葉寬

共同訴訟代理人范俊賢

上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國98年5 月 18日本院士林簡易庭98年度士簡字第742 號第一審判決提起上訴，本院於100 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

事實及理由

壹、程序方面

本件被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第38 6 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、上訴人主張：

（一）坐落臺北市士林區○○段4 小段398 地號土地（下稱系爭土地）為伊所有，被上訴人葉0係被上訴人東陽明山簡易自來水委員會（下稱東陽明山水委會，與葉0合稱被上訴人）之主任委員，渠等無合法權源，非法在系爭土地如附圖斜線所示部分搭建大型蓄水塔1 座（下稱系爭蓄水塔），占有系爭土地面積23.76 平方公尺。伊於民國86年間買受取得系爭土地後，始知上情；因系爭蓄水塔常有漏水溢至伊庭院之情，經伊屢次要求被上訴人拆除，均未獲置理。依民法第767 條規定，伊自得請求被上訴人拆除系爭蓄水塔返還占有之土地。又被上訴人無權占有使用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致伊受損害；而系爭土地目前公告現值每平方公尺新臺幣（下同）9,100 元，按土地法第97條規定年息百分之10標準計算，伊並得請求被上訴人給付每月1,801 元之損害金。

（二）被上訴人並未舉證其有占有系爭土地之合法權源，被上訴人雖主張系爭土地原所有權人葉0欉同意設置云云，惟依系爭土地登記資料所示，歷來所有權人中並未見有葉0欉之名，可見其不曾為所有權人，自無權利同意提供系爭土地作為設置系爭蓄水塔之用；且被上訴人亦未舉證證明葉0欉確有同意設置系爭蓄水塔，以系爭土地使用權交換免費供水之事實。退而言之，縱認兩造間成立類似租賃之契約（下稱系爭類似租約），則「水權」與「系爭土地」即可認係系爭類似租約之租賃物；依經濟部水利署北區水資源局（下稱北區水資源局）函覆本院內容，被上訴人之水權期限業於96年7 月31日屆滿，被上訴人自翌日起即無水權，契約標的既不存在，系爭類似租約亦於96年8 月1 日即終止，被上訴人自斯日起即為無權占有。又系爭類似租約並無約定使用期限，類推適用民法第450 條第2 項有關未定期租賃之規定，伊亦得終止系爭類似租約，伊並以起訴狀繕本之送達代替終止之意思表示，系爭類似租約亦於被上訴人收受起訴狀繕本時終止。伊亦得依民法第455 條規定請求被上訴人拆除系爭蓄水塔返還系爭土地。

（三）爰依民法第767 條、第455 條、第179 條規定提起本訴，請求被上訴人拆除系爭蓄水塔，將占有之系爭土地返還予伊，並自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭土地之日止，給付伊每月1,801 元之損害金。

二、被上訴人則以：

從收集山泉水到系爭蓄水塔，共計蓋有6 座蓄水塔，當初建築6 座蓄水塔與成立東陽明山水委會係同時進行，蓄水塔係由附近住戶100 多人共同出資興建，屬全體會員所共有，處分權非歸屬於被上訴人。

目前6 座蓄水塔皆有正常供水，部分住戶仍無自來水可供應。

6 座蓄水塔興建之初，提供土地同意設置蓄水塔之所有權人，即無庸分擔工程費而享有可以使用簡易自來水之權利；系爭土地原始所有權人葉0榮之父親即葉0欉，有關設置蓄水塔之事多由葉0欉出面處理，渠等父子提供系爭土地同意於其上設置系爭蓄水塔，受讓系爭土地之上訴人亦不得請求拆除系爭蓄水塔等語，資為抗辯。

三、原審對於上訴人之請求，判決其全部敗訴，上訴人全部不服提起上訴，並聲明：

（一）原判決廢棄；

（二）被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示斜線部分、面積23.76 平方公尺之系爭蓄水塔拆除，返還土地予上訴人；

（三）被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，給付上訴人每月1,801 元之損害金。被上訴人則聲明求為判決駁回上訴。

四、經核：

（一）系爭土地於55年間原為葉0榮（即葉0欉之子）所有，於 77年6 月23日以買賣為原因移轉登記為葉0順所有，嗣再於87年7 月21日以買賣為原因，移轉登記為上訴人所有。上訴人現為系爭土地之所有權人。

（二）系爭蓄水塔坐落於系爭土地上如附圖所示部分，面積計23 .76 平方公尺。

（三）東陽明山水委會前於81年6 月20日檢具63年9 月12日成立之管理章程、會員名冊等，向北區水資源局提出水權申請，經審核於81年8 月24日核發核准水權狀，核准年限至86 年7 月31日止，之後歷經86年、91年兩次申請延展。以上各項，有上訴人提出之地籍圖謄本、土地登記謄本、異動索引、照片、被上訴人提出之水權狀影本，原審勘驗筆錄、臺北市士林地政事務所土地複丈成果圖，本院依職權調閱之葉0榮戶籍資料，以及北區水資源局98年11月3 日北水經字第09850110370 號覆函暨相關申請資料等在卷可稽，並為兩造所不爭執，均堪認為真實。

五、得心證之理由：

上訴人主張被上訴人共同享有處分權之系爭蓄水塔無權占有其所有之系爭土地，而請求被上訴人予以拆除返還系爭土地，並請求被上訴人給付無權占有系爭土地之損害金等情，被上訴人則以前詞置辯。

本件應審究之爭點在於：

（一）被上訴人是否享有得以拆除系爭蓄水塔之處分權？

（二）被上訴人是否因系爭蓄水塔坐落系爭土地而構成無權占有？是否應給付被上訴人無權占有之損害金？

茲論述如下：

（一）被上訴人並無得以單獨拆除系爭蓄水塔之處分權：按建物或工作物之拆除為事實上之處分，未辦理所有權第一次登記之建物或工作物之拆除，自以享有處分權之人始得為之。

上訴人雖主張系爭蓄水塔之處分權人即被上訴人云云，然為被上訴人所否認。

經查：

1、關於系爭蓄水塔存在之時間及情形，系爭土地原所有權人葉0順證稱：「我買土地的時候，上面有1 個水塔，其他都是空地，葉先生就是按照現狀交給我。」、「（是否知道為何有蓄水塔？）以前公館里整個村莊沒有自來水的時候，很早以前就設置的，…後來改成東陽明山簡易自來水管理委員會，公館里那個村莊都是用水塔的水。」、「土地上有水塔看得到，我買的時候，就是按照現狀交給我，我賣的時候，也是按照現狀交給她（指上訴人）」、「要一段距離才有其他水塔…」、「（水塔與其他水塔之間管線是否相連？）是的。」、「我都沒有用過，…要有水塔的持分，才有辦法用水。」、「我本身沒有向賣土地的人買這個持分，…要買持分才能用水。」等語。可見系爭蓄水塔於原始所有權人葉進榮時即已存在，且除系爭蓄水塔外，附近相鄰土地間確有由同一管線相連接之數座蓄水塔併存共同供應住戶用水之情無訛。

2、復參酌北區水資源局上述覆函檢送之東陽明山水委會管理章程，其中第3 條規定：「本會為管理…山豬湖圳、三溝泉水源新建設之自來水管線道路。」、第4 條規定：「本自來水管線給水範圍定為永金道路兩邊壹帶之加入用戶會員（即菁山里至公館里區域內之居民）。」、第5 條規定：「本建設由各用戶會員捐款組織成立之。」、第12條規定：「會員…參加壹處之給水權者限享有壹戶使用之權益 …」、第13條規定：「得有每處給水權者自己若免使用時可以申請委員會通過後始得讓渡他人使用，但向委員會辦理會於過戶時要捐獻本會新台幣伍佰元作為手續費。」等內容，亦可見系爭蓄水塔係與多座蓄水塔以及相連結之供水管線整體規劃興建，且至遲於63年間即已存在。而包含系爭蓄水塔在內全部蓄水塔與連結之管線，顯然係由全體會員共同出資興建，處分權自屬全體出資會員所共有，該等處分權即附隨使用供水之權益，且會員共有之處分權連同供水使用權並得讓與他人，而由受讓人繼受成為會員，而共有處分權。準此以解，包含系爭蓄水塔在內之所有蓄水塔之處分權，顯無歸屬於某一會員單獨享有之可能，是則被上訴人葉寬自無從享有單獨之處分權。至於東陽明山水委會，依前揭管理章程之規定，亦僅有蓄水塔暨管線之管理權限，而無拆除系爭蓄水塔之處分權限，當屬無疑。

3、承上所述，被上訴人既無拆除系爭蓄水塔之處分權限，即無從命被上訴人為拆除系爭蓄水塔之給付，參諸上述說明，上訴人請求被上訴人拆除系爭蓄水塔，自難准許。

（二）被上訴人不因系爭蓄水塔坐落系爭土地而構成無權占有，上訴人不得請求被上訴人給付無權占有系爭土地之損害金：

1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425 條之1 第項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號、93年度台上字第1792號等判決要旨參考）。而所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第42 5 條之1 所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋；且嗣後建物之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法第425 條之 1規定推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用（最高法院99年度台上字第1723號判決要旨參考）。再者，上述情形，縱使土地嗣後為一部讓與，亦可類推適用第425 條之1 第1 項前段之規定，仍不影響房屋對於坐落土地之「有權使用」，即無不當得利可言。換言之，上述房屋之使用權源，除得對抗所坐落土地之原全體共有人，且仍得以對抗嗣後受讓土地一部之其他共有人（臺灣高等法院97年度重上字第509 號判決參考）。同理，於房屋嗣後一部讓與之情形，亦同。又本條規定乃源自於向來之實務見解，其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，故依法推定租賃關係之存在，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求，並維護社會整體之經濟利益（最高法院95 年度台上字第551 號判決要旨參考）。本件系爭蓄水塔雖非供人住用之房屋，惟係以混凝土建造繼續附著於土地而具有一定之經濟目的，且不易移動其所在之工作物，以其建築材質及附著於土地之不易移動性而言，與房屋相仿，復以其經管線與多座蓄水塔相連接而為附近住戶供水之重要設備乙點觀之，顯然有其重要之經濟目的，對於社會整體而言，其存在之經濟利益並未低於一般之房屋。就此，堪認系爭蓄水塔之工作物與民法第425 條之1 所規範之房屋，具有同一性質，自應得類推適用上述規定及說明。

2、被上訴人主張系爭土地原始所有權人葉0榮之父親即葉0欉，設置蓄水塔之事多由葉樹欉出面處理，渠等父子提供系爭土地同意於其上設置系爭蓄水塔，受讓系爭土地之上訴人亦不得請求拆除系爭蓄水塔等情。並提出63年9 月12 日之東陽明山水委會管理章程、原始會員名冊及73年2 月印製內容同一之管理章程暨當時之會員名冊為證。上訴人雖否認上述管理章程及會員名冊為真正。

然查：

⑴比對被上訴人所提出管理章程，與前述北區水資源局覆函檢附之管理章程，逐條內容相同，可見被上訴人所提出應屬真實無訛。至於會員名冊部分，被上訴人所提出兩份不同時期之名冊與經濟部水利署北區水資源局覆函檢附之會員名冊，雖非完全相同，然逐一比對可知多數會員相同，僅部分會員有所異動，且北區水資源局檢送時期在後之名冊，會員人數多於前者。而包含系爭蓄水塔在內之全部蓄水塔暨管線之處分權屬全體出資興建之會員共有，會員共有之處分權連同供水使用權並得讓與他人，而由受讓人繼受成為會員而共有處分權乙情，業已析述如上；上開不同時期會員名冊部分會員異動之情，自屬當然，核與會員得讓與權利並向東陽明山水委會辦理過戶之情相吻合。據此，被上訴人所提出兩份不同時期之會員名冊應屬真正，亦堪認定。

⑵復依上訴人之前手葉0順證述之情可知，於77年6 月間其受讓系爭土地之前、亦即系爭土地仍為葉0榮所有時，系爭蓄水塔早已存在於系爭土地之上，且葉0順受讓系爭土地時並未同時受讓系爭蓄水塔之處分權暨供水使用權。茲應探究者，乃系爭土地原所有權人葉0榮是否為系爭蓄水塔原始共有人之一而將系爭土地、共有系爭蓄水塔之處分權先後轉讓相異之人？經核對被上訴人所提出原始會員名冊，葉0榮即為編號76號之會員，可見其應為系爭蓄水塔原始共有處分權人無訛，至其係提供建設資金或以系爭土地使用權為取得共有權之對價，均無影響其為原始共有處分權人之事實。而觀諸77年2 月間之會員名冊，編號76會員已異動為第三人名義（林陳0廉），系爭蓄水塔共有之處分權暨供水使用權應已轉讓予第三人，此與向葉0榮購買而受讓系爭土地之葉0順所證述：「我都沒有用過，… 要有水塔的持分，才有辦法用水。」、「我本身沒有向賣土地的人買這個持分，…要買持分才能用水。」之情，亦即葉0順未同時受讓系爭蓄水塔共有處分權等節，亦相符合。綜此以解，系爭土地原所有權人葉0榮即為系爭蓄水塔原始共有人之一，其同意系爭蓄水塔興建於系爭土地之上，嗣並其將共有系爭蓄水塔之處分權、系爭土地先後轉讓予相異之人等情，已堪認定。揆諸前揭規定及說明，應認系爭土地之受讓人葉0順與系爭蓄水塔共有處分權人（包含受讓與未受讓之全體處分權人）間，推定在系爭蓄水塔得使用期限期間，存有租賃關係，此項依法推定之租賃關係，並應為受讓系爭土地之上訴人所繼受，系爭蓄水塔共有處分權人自得繼續合法使用系爭蓄水塔所坐落之系爭土地，而未構成無權占有。

⑶上訴人雖另主張縱認兩造間成立系爭類似租約，則「水權」與「系爭土地」即可認係系爭類似租約之租賃物，被上訴人之水權期限業於96年7 月31日屆滿，其自翌日起即無水權，契約標的既不存在，系爭類似租約亦於96年8 月1 日即終止，另上訴人亦以起訴狀繕本終止租約云云。惟上述依法推定之租賃關係，其租賃標的為系爭蓄水塔所坐落系爭土地，並以系爭蓄水塔堪得使用期限為租賃關係存續期間；至於水權是否經主管機關核准？合法與否？乃另一公法上之問題，水權本身無從出租，自非租賃標的甚明，是以上述推定之租賃關係自與東陽明山水委會水權之申請是否繼續經北區水資源局核准乙點無涉，應予究明。系爭蓄水塔既仍堪得使用，系爭蓄水塔共有處分權人即有繼續合法使用系爭土地之權源，東陽明山水委會並得繼續合法管理系爭蓄水塔，皆未構成無權占有及不當得利，要屬無疑。且上述租賃關係及期限既為依法推定，於系爭蓄水塔得使用期限內之租賃關係存續期間，亦無從由當事人依民法第450 條第2 項規定，以片面之意思表示而為終止，上訴人主張其以起訴狀繕本送達為終止之意思表示云云，姑不論其起訴狀並無任何為終止租約意思表示之內涵，無從發生終止之效力，縱其有為終止租約之意思表示，亦不生終止之效力。準此，上訴人請求被上訴人拆除系爭蓄水塔返還土地，並給付無權占有系爭土地之損害金等節，均屬無據。然如前述，依法推定之租賃關係，使用土地之承租人方仍應給付使用土地之租金對價，此應由雙方互相協議，倘雙方就租金數額不能達成協議時，依民法第425 條之 1 第2 項規定，得請求法院核定之，此為另一問題，附此敘明。

六、從而，上訴人依民法第767 條、第455 條及第179 條等規定之法律關係，請求上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示斜線部分、面積23.76 平方公尺之系爭蓄水塔拆除，返還土地予上訴人，以及被上訴人應自起訴狀繕本送達翌日起，至返還土地之日止，給付上訴人每月1,801 元之損害金，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院審酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。

參、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第385 條第1 項前段、第78條判決如主文。

中華民國 100 年 4 月 29 日

民事第三庭

審判長法官王本源

法官孫萍萍

法官施月燿

以上正本證明與原本無異。

本件判決不得上訴。

中華民國 100 年 5 月 4 日

書記官吳昀蔚

資料來源：臺灣士林地方法院 100 年度民、刑事裁判書彙編第 29-38 頁