☆個人房屋土地交易所得稅申報說明#不動產買賣#持分不動產#公設地#危老重建#合建#0912-913923高仕不動產陳總 @ 房地產陳總部落客

★個人房屋土地交易所得稅申報說明

個人房屋土地交易所得稅申報說明

一、	什麼情況下應該辦理個人房屋土地交易所得稅申報？
	(一)	自105年1月1日起，凡個人交易下列房屋、土地及房屋使用權(以下合稱房屋土地)，除符合免辦理申報情形者外，其交易所得或損失，不論有無應納稅額，均應辦理申報：
		1.	交易房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地，符合下列情形之一者：
			(1)105年1月1日(含)以後取得的房屋、土地。 (2)103年1月2日(含)以後取得，且持有期間在2年以內的房屋、土地。
		2.	交易105年1月1日(含)以後取得以設定地上權方式的房屋使用權。
	(二)	個人交易的房屋、土地符合下列情形之一者，免辦理申報：
		1.	符合農業發展條例第37條及第38條之1規定得申請不課徵土地增值稅的土地。
		2.	被徵收或被徵收前先行協議價購的土地及其土地改良物。
		3.	尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定的公共設施保留地。
二、	個人房屋土地交易所得稅的申報單位為何？
	係以交易房屋土地的所有權人個人為申報單位，每筆交易應分別申報；免再併入年度綜合所得總額辦理結算申報。
三、	什麼時間辦理申報？
	應於房屋土地交易日(依第六點認定)之次日起算30日內自行填具申報書，檢附第五點相關文件，向國稅局辦理。
四、	在什麼地方辦理申報？
	(一)	納稅義務人為中華民國境內居住之個人(居住者)：向申報時戶籍地或居留證地址所在地的國稅局辦理申報(外籍人士居住於臺北市或高雄市者，向其總局外僑股辦理申報)。
	(二)	納稅義務人為非中華民國境內居住之個人(非居住者)：向交易房屋土地坐落地的國稅局辦理申報(外籍人士交易坐落於臺北市或高雄市的房屋土地者，向其總局外僑股辦理申報)。
五、	申報時應檢附的文件有哪些?
	(一)	個人房屋土地交易所得稅申報書1份，申報書應由納稅義務人簽名或蓋章，如係委託代理人申報者，代理人並應簽名或蓋章，計算結果有應自行繳納稅額者，應一併檢附繳納收據正本。
	(二)	不動產或房屋使用權買入及賣出的買賣契約書影本(私契）。
	(三)	成本及必要費用相關證明文件及其他有關文件。
六、	「交易日期」應如何認定？
	(一)	房屋、土地：房屋土地的完成所有權移轉登記日期(例：甲在105年8月1日完成房屋、土地所有權移轉登記，甲應於8月31日前向國稅局辦理申報) 。但下列情形的「交易日期」認定如下：
		1.	因強制執行於辦理所有權移轉登記前已移轉所有權者，為拍定人領得權利移轉證書日期。
		2.	交易無法辦理建物所有權登記（建物總登記）的房屋(如違章建築)，為訂定買賣契約日期。
	(二)	房屋使用權：使用權的權利移轉日期。
七、	「取得日期」應如何認定？
	房屋、土地的取得日期原則以完成所有權移轉登記日期為準；房屋使用權的取得日期為權利移轉日期。
八、	「持有期間」應如何計算？
	房屋土地持有期間，為第七點說明的「取得日期」計算至第六點說明的「交易日期」的期間。但下列情形的「持有期間」計算如下：
	(一)	因繼承所取得的房屋土地：持有期間＝個人的持有期間＋被繼承人的持有期間
	(二)	因遺贈所取得的房屋土地：持有期間＝個人的持有期間＋遺贈人的持有期間
九、	如何計算房屋土地交易所得額(或損失金額)及課稅所得？
	(一)	房屋土地交易所得額(或損失金額)＝交易時成交價額－可減除成本及費用
	(二)	課稅所得＝房屋土地交易所得額－交易日前3年內房屋土地交易損失金額－依土地稅法規定計算土地漲價總數額
	(三)	可減除成本及費用：
		1.	可減除成本：
			(1)房屋土地係出價取得並經提示成本證明文件者，為該房屋土地的原始取得成本；繼承、受贈取得者，為繼承、受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按交易日所屬年月政府已公告的最近臺灣地區消費者物價總指數調整後的金額認定。 (2)其他支出經提示證明文件者：包括取得房屋土地後達可供使用狀態前支付的必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等)、於房屋土地所有權移轉登記完成前向金融機構借款的利息，以及取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。 (3)經地方稅稽徵機關依土地稅法施行細則第51條規定核准減除的土地改良費用，依土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。
		2.	可減除費用：
			房屋土地取得、改良及移轉而支付的費用，如交易時所支付的仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等必要費用，得提示證明文件減除之；未提示費用證明文件或所提示費用證明文件的金額未達成交價額5%者，可按成交價額5%認定費用。依土地稅法規定繳納的土地增值稅，以及取得房屋土地後，房屋土地於使用期間繳納的房屋稅、地價稅、管理費、清潔費及金融機構借款利息等，不得列為費用減除。
十、	如何列報「房屋土地交易損失」金額？
	個人自105年1月1日起交易房地合一新制適用範圍的房屋土地，申報計算的房屋土地交易損失經國稅局核定後，該損失金額得自該交易日以後3年內，自其他新制的房屋土地交易所得中減除，請於申報時檢附國稅局核定損失金額的核定通知書。
十一、	「自住房地租稅優惠」的適用條件有哪些?應如何計算「自住房地免稅額」？
	(一)	個人交易的房屋土地，同時符合下列各項條件，得適用「自住房地租稅優惠」：
		1.	個人或其配偶、未成年子女在該自住房屋設有戶籍(請檢附辦竣戶籍登記的戶口名簿影本)、持有並居住於該房屋連續滿6年。
		2.	交易該自住房屋土地的前6年內，未將該房屋土地出租、供營業或執行業務使用。
		3.	個人與其配偶及未成年子女在交易自住房屋土地前6年內，未曾適用本自住房地租稅優惠。
	(二)	自住房地免稅額：課稅所得在400萬元以內者，免納所得稅，免稅額為該課稅所得；課稅所得超過400萬元者，免稅額為400萬元，超過部分並按10%優惠稅率計算應納稅額。
十二、	什麼是重購自住房地扣抵稅額？應檢附什麼證明文件？
	(一)	個人購入新自住房屋土地並出售舊自住房屋土地，無論是先購後售或先售後購，如出售舊房屋土地與重購新房屋土地的時間(以房屋土地完成移轉登記日或房屋使用權交易日為準)差距在2年以內，倘符合個人或其配偶、未成年子女於該新、舊自住房屋已辦竣戶籍登記並居住情形，且該舊自住房屋土地於出售前1年內無出租、供營業或執行業務使用者，可申請適用重購自住房地扣抵或退稅優惠：
		1.	先購後售者，於辦理個人房屋土地所得稅申報時，按重購價額占出售價額的比率計算扣抵稅額，在不超過應納稅額的限額內減除。
		2.	先售後購者，得於重購自住房屋、土地完成移轉登記或房屋使用權交易之次日起算5年內，申請按重購價額占出售價額之比率，計算退還出售房屋土地時已繳納的所得稅額。
	(二)	以配偶一方出售自住房屋土地，而另以配偶之他方名義重購者，亦得適用。
	(三)	應檢附證明文件：於舊自住房屋及新自住房屋已辦竣戶籍登記的戶口名簿影本、重購及出售自住房屋土地的買賣契約書、收付價款證明影本及新舊房屋土地的所有權狀影本等。
	(四)	重購的自住房屋土地，於重購後5年內改作其他用途或再行移轉，國稅局將追繳原扣抵或退還稅額。
十三、	如何辦理繳稅？
	(一)	可以利用下列方式繳稅：
		1.	現金：
			(1)代收稅款金融機構繳稅（郵局不代收）：請至財政部稅務入口網自行登錄列印附有條碼之繳款書，或至國稅局索取並填妥自行繳納稅額繳款書(25G)，向各代收稅款金融機構繳納稅款後，將繳款書證明聯附於申報書，辦理申報。 (2)便利商店繳稅：稅額新臺幣2萬元以下者，可至財政部稅務入口網自行登錄列印附有條碼的繳款書，向統一(7-11)、全家、萊爾富、來來(OK)等便利商店繳納後，將繳款書證明聯附於申報書，辦理申報。
		2.	票據：請至財政部稅務入口網自行登錄列印附有條碼的繳款書，或至國稅局索取並填妥自行繳納稅額繳款書(25G)，併同票據向金融機構辦理票據交換（票據正面受款人處請填註「限繳稅款」，且發票日應未逾申報期限；又票據發票人如非納稅義務人時，納稅義務人應於票據背面背書），於申報時應檢附已向金融機構提出票據交換的繳款書證明聯。
		3.	晶片金融卡網際網路轉帳繳稅：利用本人或他人參與晶片金融卡網際網路繳稅作業之金融機構所核發的晶片金融卡，安裝讀卡機（與自然人憑證讀卡機同），透過個人房屋土地交易所得稅電子申報繳稅系統或網路繳稅服務網站即時轉帳繳稅。查詢參與晶片金融卡網際網路繳稅作業之金融機構，請至上述網址查閱。
	(二)	申報案件經核定有退稅者，由國稅局直接寄送退稅支票或退稅通知。

如有任何疑問或想了解更多資訊，請至財政部網站房地合一專區查詢或可撥打免費服務電話0800-000321，國稅局將竭誠為您服務。