★土地增值稅節稅小撇步#不動產節稅規劃#持分不動產#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

★土地增值稅節稅小撇步

節稅小撇步

知己知彼，百戰百勝－什麼是土地增值稅？

土地增值稅是在土地所有權移轉時發生的一種租稅，土地增值稅的計算是從買進到賣出這一段期間土地公告現值的漲價總數額依漲價倍數採用累進稅率計徵，因此稅額與地段、土地現值、持有期間長短及使用情形有關，稅率分為二種：

一般稅率：又分為三級

第一級稅率20％。（漲價總數額超過前次移轉現值未達100％）
第二級稅率30％。（漲價總數額超過前次移轉現值100％以上未達200％）
第三級稅率40％。（漲價總數額超過前次移轉現值200％以上）

且持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵20%。
持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵30%。
持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵40%。

稅率速算表

持有年限 / 稅級別	20年以下	20年以上	30年以上	40年以上
第一級	A x 20%	A x 20%	A x 20%	A x 20%
第二級	A x 30% - B x 10%	A x 28% - B x 8%	A x 27% - B x 7%	A x 26% - B x 6%
第三級	A x 40% - B x 30%	A x 36% - B x 24%	A x 34% - B x 21%	A x 32% - B x 18%

備註：A：土地漲價總數額　B：原規定地價或前次移轉申報現值
(按物價總指數調整後之總額)

特別稅率：10％，係指自用住宅用地稅率

節稅撇步1：善用自用住宅用地稅率課徵土地增值稅

適用條件：

■ 土地上有房子，房子是自己的、配偶的或是直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）的。

■ 自己、配偶或是直系親屬（父母、祖父母、子女、孫子女）的戶籍設在這個房子上，如果平時沒有設在這裡也沒有關係，只要在簽約買賣當時已經設好戶籍就可以了。

■ 簽約買賣之前一整年都沒有任何出租或供作營業的情形，否則就必須等收回或不再營業滿一年才可以適用。

■ 最大適用面積：都市土地是三百平方公尺，約合九十˙七五坪；非都市土地是七百平方公尺，約合二一一˙七五坪。

■ 一人一生只有一次的機會。

■ 自用住宅建築完成未滿一年，房屋的評定現值必須是房屋基地公告現值的百分之十以上。

節稅撇步2：善用配偶一生一次的特別稅率機會

因為夫妻各享有一生一次適用自用住宅優惠稅率的機會，如果房子都登記在夫或妻名下，本人享用過一次之後，再次買賣時可以利用配偶間贈與得申請不課徵土地增值稅、不計算贈與稅的規定，先把土地贈與配偶再以配偶的名義簽約買賣，適用自用住宅的優惠。

節稅撇步3：掌握一次多處特別稅率機會

如果同時擁有多戶自用住宅房屋，也都符合自住條件，可以規劃在同一天簽訂買賣契約同一天到稅捐處申報土地增值稅，在都市土地三百平方公尺或非都市土地七百平方公尺範圍內可同時適用自用住宅優惠稅率。

節稅撇步4：選擇出售時最有利的一戶使用特別稅率

擁有多戶自用住宅房屋，如果沒有辦法安排同日訂約出售、同日申報，或者可能先後擁有不同地點的自用住宅房屋，可以先評估優惠稅率用在那一戶出售時最有利。您只要利用稅捐處的網站的土地增值稅試算作業，即可為您試算每一間房子按自用住宅稅率核課時的土地增值稅是多少？按一般稅率核課時又是多少？估算後選擇稅額最高那一間房子申請按自用住宅稅率課徵。

節稅撇步5：換屋請利用自用住宅用地重購退稅

適用條件：

1.先買後賣或先賣後買二年內之土地

2.新購土地地價＞（原出售土地地價－原出售土地之增值稅）

3.原出售土地及新購土地所有權人同屬一人

4.出售土地及新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並且在該地辦竣戶籍登記

5.都市土地面積未超過三公畝或非都市土地面積未超過七公畝部分

6.出售土地於出售前一年內沒有供營業使用或出租行為

實例說明

【重購自用住宅退還稅款計算公式】

新購自宅用地的申報移轉地價－( 原出售自宅用地申報移轉地價－已繳土地增值稅)＝A(不可為零或負數)

已繳土地增值稅款≦A時，已繳的增值稅款可全數退還。
已繳土地增值稅款＞A時。可退還相當於A的稅款。

例：

王太太於89年12月1日出售自宅移轉現值是450萬元，且已繳土地增值稅款 50 萬元。王太太90年10月看中兩棟房子，想自其中選一棟，我們來算一算，這兩棟房子分別可退還多少稅款？( 甲屋土地現值500萬元，乙屋土地現值430萬元。)

甲屋：

新購自宅用地的申報移轉現值－( 原出售自宅用地申報移轉現值－已繳增值稅款)
500萬－(450萬－50萬)＝A(100萬)
已繳土地增值稅款≦A
50萬＜100萬
購買甲屋原來已繳的增值稅款50萬元可全數退回

乙屋：

新購自宅用地的申報移轉現值－(原出售自宅用地申報移轉現值－已繳土地增值稅款)
430萬－(450萬-50萬)＝A(30萬)
已繳土地增值稅款＞A
50萬＞30萬

結論：購買乙屋可退還相當於A的稅款30萬元

提醒您：

1. 重購退稅列卡管制，重購土地五年內再行移轉或改變用途者，補繳原退稅款。

2. 重購退稅符合要件，沒有申請次數限制。

3. 出售時沒有申請住宅用地稅率課徵者，也可申請重購退稅。

4. 同時出售多處自用住宅用地，只要符合要件，可申請重購退稅。

節稅撇步6：善用一生一屋自用住宅用地稅率課徵土地增值稅

節稅項目	試用自用住宅用地稅率
適用要件	1.已適用過一生一次自用住宅用地優惠稅率。 2.出售都市土地面積未超過1.5公畝部分或非都市土地面積未超過3.5公畝部分。 3.出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，無該自用住宅以外之房屋。 4.出售前持有該土地6年以上。 5.土地所有權人或其配偶、未成年子女於土地出售前，在該地設有戶籍且持有該自用住宅連續滿6年。 6.出售前5年無供營業使用或出租
檢附證件	1.戶口名簿影本。 2.建築改良物證明文件。 3.改良土地費用證明文件。 4.土地所有權人出售自用住宅用地申請適用土地稅法第34條第5項規定申明書。
申請期限	1.一般買賣案件於申報土地移轉現值時。 2.土地現值申報書未註明申請者，於繳款書繳納期限屆滿前。 3.單獨申報或無須申報土地移轉現值案件，應於收到稽徵機關通知之次日起三十日內。
申請地點	土地所在地之主管稽徵機關。
節稅情形	適用百分之十優惠稅率。