夫妻贈與房產忽略「這步驟」出售多繳增值稅90萬－房地產陳總部落客

夫妻贈與房產忽略「這步驟」出售多繳增值稅90萬

※本文重點ˋ:

1.夫妻贈與不課徵土地增值稅，所以過完戶還是前次移轉日期！

2.被繼承人死亡前2年依民法第1138條所為的贈與登記視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額!

3.若是夫妻贈與的不動產，已經納入遺產總額課徵遺產稅，即使遺產稅免稅，依法土地的前次移轉現值應該是被繼承人往生的年度，而非原始買屋時的年度！

4.除了不動產夫妻贈與，信託財產、二親等的主張買賣或是其他被繼承人死亡前2年內，對於民法第1138條的繼承人所為的贈與登記，都可能有納入遺產總額計算課徵遺產稅，而可以主張調高土地前次移轉現值，少繳土地增值稅的情事。

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2025/09/12 11:28文/記者朱語蕎

前次移轉年分不同，會讓土地增值金額也有所差異。（資料照）

前次移轉年分不同，會讓土地增值金額也有所差異。（資料照）

房屋買賣過程中，除了新制的房地合一稅外，賣方負擔最重的就是土地增值稅，而且持有期間越久，土地增值稅越高。土地公告現值每年1月1日調整一次，取得所有權的時間點稱為前次移轉，出售當期的土地公告現值稱為移轉現值，兩者之間的價差就是課徵土地增值稅的依據。

所以，持有期間越久，土地增值稅就越高，就是這個原因。正業地政士聯合事務所所長鄭文在提到，一名個案的房地產在1987年間取得所有權，2014年間透過夫妻贈與將該不動產贈與登記給太太，因為夫妻贈與不課徵土地增值稅，所以他的土地前次移轉現值，仍記載在1987年的時間，2025年出售不動產時，土地增值稅必須從1987年計算至2025年，將土地增值稅一併繳納才能辦理所有權移轉登記。

而個案的先生在2014年底往生，2014年7月間就先將該不動產贈與給了太太，因為是往生前2年內的夫妻贈與，這個不動產必須計入先生的遺產稅中申報，由於遺產稅免稅額高達1333萬元，該不動產現值及其他現金合計並沒有超過免稅額，所以不需要繳納遺產稅，因為先生生前已經完成夫妻贈與的登記，因此全家人早已經忘了當初有申報遺產稅這件事。

因為全家常年居住在南部，這個房屋就於日前賣給了第三人，申報土地增值稅時，增值稅應從1987年計算到2015年？還是該從2014年計算到2025年？鄭文在說，自用住宅土地增值稅有近26萬元的落差，如果是一般稅率差額更高達近90萬元，該如何主張權利？

鄭文在說，依照《遺產及贈與稅法》第 15 條：「被繼承人死亡前2年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅：被繼承人之配偶.....」也就是說，當初雖然沒有繳納遺產稅，但是該夫妻贈與的房屋，已經納入遺產總額課徵遺產稅，即使遺產稅免稅，依法土地的前次移轉現值應該是先生往生的2014年，而非原始買屋時的1987年。

為此，必須檢附當年的遺產稅免稅證明書及申請人身份證影本及印章，到土地所有權管轄的地政事務所辦理變更前次移轉現值後，再通知土地增值稅的管轄稅捐處辦理核發土地增值稅單。

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