疫情緩、雙新制上路解析房產新思維 #中古屋#公設地#透天厝#共有不動產#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

疫情緩、雙新制上路解析房產新思維

2021/08/14 04:30文/記者張瀞勻

疫情趨緩、雙新制上路，購屋趨勢產生質變。

今年5月下旬起全國進入第三級警戒，打亂房市交易節奏，而緊接著7月1日2大房市新制又上路，使得六都7月建物買賣移轉棟數大降近3成，其中第一次納入房地合一課稅範圍的預售屋市場開始產生質變，未來想要購屋的民眾該如何應對呢？

近日上路的房地合一2.0及實價登錄2.0分別針對預售屋實施不同管制方式，以房地合一新制而言，過往未納入預售屋、特定股權交易，而這回修法後，擴及預售屋，在持有2年內買賣得課徵獲利45%，超過2年、未滿5年課徵35%，而預售屋在轉為成屋之後，持有年限將重新計算，至於實價登錄新制則是強制預售屋在成交後30天內申報，讓建案銷況一次全透明化。

預售市場質變買房思維得更新

過去不少小資族或是高資產族偏愛購買預售屋，主因在於付款方式較成屋輕鬆，不必一次付清2成頭期款，適合小資族一邊存錢一邊等房屋完工，高資產族也能透過付款輕鬆的特性達到資產分配效果，如今預售屋高稅率的閉鎖期拉長，未來預售屋市場將會產生哪些質變呢？

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出，預售屋較輕鬆的付款條件、全新的屋況，甚至未來增值潛力的條件都沒變，加上實價登錄2.0之後更透明的銷售價格條件，對自住尤其是首購買方仍充滿吸引力，因此儘管多出2~3年的閉鎖期，又有豁免條款存在，對未來換屋影響不大，等於進一步純化買方結構。

黃舒衛進一步表示，房市雙新制是打炒房，針對是短期投機炒作的對象，而非自用買方，未來市場結構肯定大不同，多方因素下，預期建商推預售的意願會變少或改為不二價方式銷售，對買方反而是大利多。建議買方可以權衡預算、財務能力、建商品牌及對於區域未來的判斷，選擇適合自己條件的產品。

新制助漲、助跌？專家答案是…

至於，預售屋即時實價登錄將讓業者銷況一覽無遺，不少人揣測恐怕有助跌價格之效用，但黃舒衛認為，過往預售屋實價登錄、揭露的時間點過晚，與市場現實脫鉤，2.0新制上路之後，照理說，應該真實反映市況。

後疫情時代，民眾購屋時也會將防疫納入考量。

但預售屋有個特性與中古屋不同，亦即賣方無論是建商或代銷都只有一組，因此當遇上房市上揚時，之前的揭露的價格可以做為賣方加價的墊腳石，但相對來說，如果景氣下滑，之前的買方看到後來越買越便宜，很容易衍生消費糾紛，過去建商寧願封盤也不願降價，因此2.0助漲的機會比較多。

另外，不動產的個別條件多，很難找到條件一模一樣的物件，建商也會透過各種樓層、面向、格局、設備、裝修條件增加差異性，因此即使價格修正，仍能操作名目價格維持平盤或上漲，因此預售屋實價登錄2.0助跌空間小。

新制一體兩面仔細判斷為上策

《樂居》創辦人李奕農也表示，實價2.0可以降低資訊不對稱，對於出價上的掌握度會更高，並且可以縮短交易時間，不用談價格談得昏天黑地，理性討論就不會被當盤子，但也有可能被有心人士操縱，如果業者故意墊高前幾戶交易，像是贈送家電等等，消費者恐怕有「安心受騙」的機會。

此外，雙新制上路，對於短期投資、長期置產、自住客而言，有不同因應之道，李奕農指出，在無法進行紅單轉手，且持有年限延長的情況下，短期的投資型客戶，會從市場消失，但是自住客的剛需還是會很強，因此儘管大環境動能可能會衰退，但整體來說有影響，還是相對有限，不會到熄火的狀況。

房市2大新制上路，首當其衝的為預售屋市場。

不過李奕農特別提醒自住客，欲購屋可留意3點，其一，不要想一次到位，買到最理想的房子，把未來會換屋當成必經之路；其二，把房貸用好用滿，能夠申請30年或40年最好，寬限期一定要用，房貸的重點不是繳清，而是抗通膨，讓低利的房貸，分擔掉鈔票貶值的影響，若是5年之後就會換屋的話，房貸繳越少越好。

最後，建議房屋用輕裝潢。

不要投大量的金錢在裝修，因為這些都是沉沒成本，對未來的換屋不會有幫助。

針對投資置產族而言，李奕農建議，短期投機客應該退場，或轉為長期持有心態，以租金報酬率來看，置產收租還是高於銀行的定存利息，特別是小坪數、租金投報率高的房屋，還是很有價值，但要特別注意的是，須留意風險控管，不要持有多戶變成打房的焦點。

疫情趨緩購屋防疫不能輕忽

除了房市交易資訊得小心留意以外，在疫情趨緩之下，民眾對於房屋的軟硬體要求也有所改變，景文物業管理機構董事長郭紀子表示，社區規模不宜太小，且購屋時要從建築本體、外在環境、內在環境以及管理服務水準四個面向挑選，另外，過往大眾認為小社區人口出入單純，但他指出，近期發現部分小型社區管理較鬆散，對於防疫措施嚴謹度較低，反而容易造成防疫破口。

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