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確認優先購買權存在

案由摘要：確認優先購買權存在

裁判日期：民國 100 年 03 月 24 日

裁判要旨：

按土地法第三十四條之一第四項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（本院六十五年台上字第八五三號判例參照）。因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣，故於執行法院拍賣二筆以上共有土地或建築改良物之情形，若經執行法院代債務人（出賣之共有人）定合併拍賣之條件，並經拍定人依該條件標買，主張優先承購權之他共有人自應為合併購買之表示，始得認其已依上開「同樣條件」之趣旨合法行使優先承購權。

最高法院民事判決一○○年度台上字第四三二號

上訴人許0文

訴訟代理人丁俊文律師

被上訴人林0東

上列當事人間請求確認優先購買權存在事件，上訴人對於中華民國九十九年六月二十九日台灣高等法院第二審判決（九十九年度上字第八三號），提起上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件上訴人主張：

坐落台北市○○區○○段四小段五一七地號土地（下稱五一七地號土地），原為伊與祖父許0共有，應有部分各二分之一，許0於民國八十年五月十四日死亡，伊代位繼承，並與許0其餘繼承人同為限定繼承。嗣許0之債權人合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫）於九十六年間聲請對許0所有之五一七地號、同小段五一九之三地號（下稱五一九之三地號，上訴人應有部分四分之一、訴外人台北市政府工務局新建工程處及財政部國有財產局各應有部分二萬分之九七九）土地應有部分二分之一及同小段五一九地號（下稱五一九地號）、五一九之五地號（下稱五一九之五地號）土地（以上四筆土地，下合稱五一九地號等四筆土地）所有權全部強制執行，經台灣台北地方法院民事執行處（下稱執行法院）以九十六年度執字第二二五一三號執行事件（下稱系爭執行事件）於九十八年三月二十五日合併拍賣五一九地號等四筆土地，由被上訴人得標，其中五一七地號土地應有部分二分之一（下稱系爭土地）之拍定價格為新台幣（下同）三百六十三萬元，伊依土地法第三十四條之一規定，於同年月三十一日及同年四月八日向執行法院表示優先承購系爭土地，詎被上訴人竟否認伊有權優先承購等情，爰求為確認伊就系爭土地有優先承購權之判決。

被上訴人則以：

上訴人為債務人許0之繼承人，系爭執行事件係強制執行許0之遺產，上訴人為執行債務人，不得買受執行標的物，且上訴人亦為合併拍賣之五一九之三地號土地共有人，如其行使優先承買權，亦應以同一條件承買該五一九之三地號土地之應有部分，不得擅自變更買賣條件或不接受部分條件等語，資為抗辯。

原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：

五一七地號土地原為上訴人與其祖父許0共有，應有部分各二分之一，許0死亡後，上訴人代位繼承，與許加其他繼承人同為限定繼承，而許0之債權人合作金庫以對許0勝訴之民事確定判決為執行名義，聲請執行法院強制執行為許0遺產之五一九地號等四筆土地，被上訴人於九十八年三月二十五日拍賣時，以總價三億二千一百九十八萬元得標，其中系爭土地之拍定價格為三百六十三萬元。

執行法院於拍賣通知中，列上訴人為「財產所有人（即許0之繼承人）」、「債務人（即許0之繼承人）」，於通知附表使用情形欄中第二點記載：「五一七、五一九之三地號……，共有人有優先承買權」，上訴人分別於九十八年三月三十一日、四月八日向執行法院表示以拍賣價格優先承購系爭土地，而執行法院已將拍賣標的物除系爭土地外之其餘三筆土地權利移轉證書核發予被上訴人之事實，經第一審法院調取執行卷宗查閱無訛，堪信為真實。

查系爭強制執行事件，係拍賣五一九地號等四筆土地，拍賣公告業已註明「上開不動產四宗『合併拍賣』，請投標人分別出價」。上訴人除為五一七地號土地之共有人外，亦為五一九之三地號土地之共有人，惟其向執行法院僅主張優先承購系爭土地，對於五一九之三地號土地則未主張，按買賣契約之單價、總價之高低，本與出售之條件息息相關，相同之標的物，依不同的條件出售，其價格即有異，此為不動產交易之常情。五一九之三地號土地為道路用地，五一七地號土地則為建地，五一九之三地號土地之利用價值顯較五一七地號土地為低，兩筆土地，在合併拍賣及非合併拍賣條件下，拍定價格必有差異，被上訴人須受拍賣公告合併拍賣系爭四筆土地之條件拘束，若容許上訴人僅就系爭土地主張優先承購，而不購買共有之五一九之三地號土地，不啻承認上訴人在合併拍賣的條件下，得任意選擇購買價值較高之土地，自與土地法第三十四條之一規範優先承購之意旨有違，亦顯失公平，難認上訴人得擅自變更買賣之條件，僅主張優先承購部分共有之系爭土地。

從而，上訴人依土地法第三十四條之一規定，請求確認就系爭土地有優先承購權，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘主張與舉證，無逐一論述必要，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。

按土地法第三十四條之一第四項所稱之優先承購權，乃基於該法律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之「同樣條件」補訂書面契約。

易言之，該權利係指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權而言（本院六十五年台上字第八五三號判例參照）。

因此，出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件，優先承購權人必須均表示接受，始得謂為合法行使優先承購權；倘有部分不接受或擅加變更買賣條件時，自不得稱之。

又強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位為出賣，故於執行法院拍賣二筆以上共有土地或建築改良物之情形，若經執行法院代債務人（出賣之共有人）定合併拍賣之條件，並經拍定人依該條件標買，主張優先承購權之他共有人自應為合併購買之表示，始得認其已依上開「同樣條件」之趣旨合法行使優先承購權。

本件執行法院將上訴人為共有人之系爭土地及五一九之三地號土地應有部分二分之一合併拍賣，並經被上訴人予以合併標買而拍定，嗣執行法院亦通知上訴人該二筆土地其均有優先承購權，上訴人就此拍賣條件並未於拍賣程序終結前，依強制執行法第十二條第一項規定聲明異議，其欲行使共有人優先承購權，即應受此拍賣條件之拘束。

上訴人既僅就系爭土地表示優先承購，而未就五一九之三地號土地一併行使優先承購權，殊難認已生優先承購之效力。原審本此見解及上述理由，因而為上訴人不利之論斷，依上說明，於法並無違背。

至上訴人提及之本院九十九年度台抗字第四六四號裁定（下稱四六四號裁定），係就執行法院認上訴人為執行債務人，不得優先承購系爭土地，所為駁回上訴人聲明異議之裁定，經原法院廢棄，被上訴人再為抗告時，以有優先承購權之共有人如同時為執行債務人之一時，其優先承購權之行使，並不因此而受影響，該共有人係以第三人之身分行使優先承購權，非以債務人之身分應買，自不違背強制執行法第一百十三條、第七十條第六項規定為由，駁回被上訴人之再抗告，核係針對上訴人為優先承購意思表示有無違反上開強制執行法規定之執行異議所為法律見解表示。四六四號裁定雖另提及「共有人是否行使優先承購權，乃其權利，則相對人（指上訴人）僅對部分共有土地行使優先承購權，於法亦無不合。

再抗告人（指被上訴人）謂相對人僅對系爭土地行使優先承購權，未及於另筆共有土地，違反土地法第三十四條之一所定以「同一」條件優先承購之規範意旨云云，尚無可取」等語，惟共有人可否僅對部分共有土地行使優先承購權，為實體爭執，執行異議之非訟事件裁定，並無確定實體上法律關係存否之效力，四六四號裁定該部分論述，尚無比附援用之餘地，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。

中華民國一○○ 年三月二十四日

最高法院民事第七庭

審判長法官顏南全

法官林大洋

法官沈方維

法官鄭傑夫

法官李慧兒

本件正本證明與原本無異

書記官

中華民國一○○ 年四月八日

資料來源：司法院