房地產陳總部落客

一、為執行農業發展條例第十條農業用地於劃定或變更為非農業使用時，應徵得主
    管機關同意之規定，據以辦理同意農業用地變更使用審查作業，特訂定本要
    點。

二、農業用地變更使用，屬下列情形之一者，應徵得農業主管機關同意：
    （一）依區域計畫法劃定為非都市土地特定農業區、一般農業區變更為其他使
          用分區。
    （二）依區域計畫法編定為非都市土地農牧用地、養殖用地、水利用地、林業
          用地、生態保護用地、國土保安用地變更為其他使用地類別。
    （三）都市計畫農業區、保護區農業用地劃定或變更為非農業使用。
    （四）依非都市土地使用管制規則規定，作非農業使用性質之容許使用或臨時
          使用。
三、興辦事業人申請農業用地變更使用，應擬具農業用地變更使用說明書，就下列
    事項詳予說明：
    （一）擬申請變更之農業用地之使用現況。
    （二）變更使用前後之使用分區、編定類別、面積。
    （三）鄰近灌、排水系統與農業設施位置及是否使用具有農業灌溉功能之系統
          作為廢污水排放使用。
    （四）變更後土地使用之興建設施配置。
    （五）隔離綠帶或設施設置之規劃。
    （六）該農業用地變更使用對鄰近農業生產環境之影響。
    （七）聯外道路規劃與寬度及對農路通行之影響。
    （八）降低或減輕對農業生產環境影響之因應設施。
    （九）使用農業用地所提區位、面積之必要性、合理性及無可替代性。但農業
          所需產、製、儲、銷及休閒等相關農業設施所需用地，僅須提出區位之
          無可替代性說明。
    （十）興辦事業使用水資源對農業生產環境之影響。
        前項各款事項以文字說明為原則，並配合不少於一千二百分之一比例尺之
    位置圖、灌排水系統圖等相關圖表輔助說明。
        第一項農業用地變更使用說明書應說明事項，經納入興辦事業計畫書、開
    發計畫書或土地使用計畫中專章說明者，得免予再擬具農業用地變更使用說明
    書。

四、目的事業主管機關對於興辦事業人申請農業用地變更，應就事業設置之必要性
    與計畫使用農業用地所提區位、面積之必要性、合理性及無可替代性，提出評
    估意見，或具體表示是否支持該興辦事業及土地使用。

五、農業用地變更使用，應避免影響農業生產環境之完整。有下列情形之一者，不
    同意變更使用：
    （一）未依規定規劃設置隔離綠帶或設施。
    （二）使用具有農業灌溉功能之系統作為廢污水排放使用或有妨礙上、下游農
          業灌排水系統輸水能力之虞。
    （三）申請變更範圍內夾雜未申請變更之農業用地且妨礙其農業經營。
    （四）妨礙原有區域性農路通行。
    （五）申請變更農業用地辦理部分土地分割，致造成坵塊零碎不利農業經營。
          但線狀之公共建設，不在此限。
    （六）目的事業主管機關就事業設置之必要性與計畫使用農業用地所提區位、
          面積之必要性、合理性及無可替代性，未提出評估意見或未表示支持意
          見。
    （七）其他依本要點規定不得同意變更使用之情形。

六、非都市土地特定農業區之農業用地，不同意變更使用。但符合下列情形之一，
    且無前點各款情形之ㄧ者，得申請變更使用：
    （一）國防或防止災害之所需用地。
    （二）經行政院核定之計畫或公共建設之所需用地。
    （三）依土地徵收條例規定得辦理徵收事業之所需用地。
    （四）政府機關興辦之公共建設設施或提供公眾使用設施之所需用地。
    （五）中央目的事業主管機關專案核准設立之公益性福利設施或再生能源設
          施。
    （六）符合非都市土地使用管制規則規定，為自然地形或合法建築用地包圍、
          夾雜之零星農業用地。
    （七）供公眾通行且具有公用地役關係之既成道路，或公立公墓更新計畫之所
          需用地。
    （八）經中央農業主管機關核准或輔導之產、製、儲、銷及休閒等農業相關設
          施之所需用地。

七、經政府核定之養殖漁業生產區範圍內之農業用地，不同意變更使用。但符合下
    列情形之一，且無第五點各款情形之ㄧ者，得申請變更使用：
    （一）國防或防止災害之所需用地。
    （二）經行政院核定之計畫或公共建設之所需用地。
    （三）依土地徵收條例規定得辦理徵收事業之所需用地。
    （四）政府機關興辦之公共建設設施或提供公眾使用設施之所需用地。
    （五）中央目的事業主管機關專案核准設立公益性福利設施或再生能源設施。
    （六）農業主管機關核准或輔導之產、製、儲、銷及休閒等農業相關設施之所
          需用地。

八、都市計畫農業區、保護區農業用地，除直轄市或縣（市）主管機關另定有限制
    條件外，應依本要點規定辦理。

九、變更農業用地作與農業生產性質不相容之目的事業使用者，應配置適當寬度之
    隔離綠帶或設施，並具體標繪於土地使用配置圖上。隔離綠帶或設施之配置原
    則如下：
    （一）配置區位應與毗鄰農業用地相緊臨。
    （二）隔離綠帶或設施之設置最小寬度，除第十點規定有配置寬度者外，至少
          應為一點五公尺。但直轄市、縣(市)政府依據地方特性，另定大於一點
          五公尺之規定者，依其規定辦理。

十、各不同使用分區於毗鄰農業用地之區位應配置之隔離綠帶或設施寬度如下：
    （一）特定農業區：
          1.變更作工業區、科學園區使用者：至少三十公尺。
          2.變更作住宅社區性質、工商綜合區、廢棄物處理(含回收或貯存)、土
            石採取、營建剩餘土石方處理、因擴展工業需要變更之使用者：至少
            二十公尺。但有下列情形者，得配合土地規劃配置，其面積不得少於
            申請事業面積之百分之三十：
           (1)變更作廢棄物處理(含回收或貯存)、土石採取、營建剩餘土石方處
              理，申請變更編定面積在一公頃以下。
           (2)因擴展工業需要，申請變更編定面積未滿二公頃。 
          3.變更作其他使用者，得配合土地規劃配置，其面積不得少於申請事業
            面積之百分之三十。
    （二）一般農業區：
          1.變更作工業區、科學園區使用者：至少二十公尺。
          2.變更作住宅社區、工商綜合區、砂石碎解洗選、廢棄物處理(含回收或
            貯存)、土石採取、礦石開採、營建剩餘土石方處理、因擴展工業需要
            變更之使用者：至少十公尺。但有下列情形者，得配合土地規劃配
            置，其面積不得少於申請事業面積之百分之三十：
           (1)變更作砂石碎解洗選、廢棄物處理(含回收或貯存)、土石採取、礦
              石開採、營建剩餘土石方處理，申請變更編定面積在一公頃以下。
           (2)因擴展工業需要，申請變更編定面積未滿二公頃。
          3.變更作其他使用者，得配合土地規劃配置，其面積不得少於申請事業
            面積之百分之三十。
      (三)依農村社區土地重劃條例規定辦理者，得配合土地規劃配置，其面積不
          得少於申請事業面積之百分之三十。但其整體規劃確實無法達百分之三
          十，經農村社區土地重劃中央主管機關同意者，不在此限。
      (四)森林區、山坡地保育區、特定專用區：各目的事業主管機關訂有審查規
          範，依其規範應留設綠地或保育地等，其具有隔離效果者，依其規定辦
          理；未有規定者，比照第一項第二款一般農業區之配置原則辦理。
      (五)經行政院核定之輔導方案已有訂定相關隔離綠帶或設施之留設規定者，
          從其規定。
          前項所稱得配合土地規劃配置者，其配置之隔離綠帶或設施寬度至少應
          為一點五公尺。
十一、隔離設施之認定，指具有隔離效果之通路、水路、空地、廣場、平面停車
      場、開放球場、蓄水池及滯洪池等非建築之開放性設施。直轄市或縣（市）
      農業主管機關得依轄區農業用地特性增列具隔離效果之隔離設施項目，報中
      央農業主管機關備查。
          各目的事業計畫審查規定，所規劃留設之綠地或保育地，其設置區位具
      有隔離效果者，得併入應留設之隔離綠帶或設施面積計算。

十二、直轄市或縣（市）農業主管機關審查農業用地變更使用案件，應填具審查
      表，明確表達同意與否之審查意見，並隨附於案件之查核意見內，審查表格
      式如附件。直轄市或縣（市）農業主管機關得依轄區農業用地特性自行調整
      附件格式，報請中央農業主管機關備查。
          都市計畫農業用地變更使用之審查，其審查項目依都市計畫農業區或保
      護區審查作業規範及相關都市計畫審查規定與程序辦理。

十三、非都市土地農業用地變更案件，達應送區域計畫擬定機關審議規模者，其徵
      詢農業主管機關之審查程序如下:
      （一）屬中央區域計畫擬定機關審議者，經直轄市或縣(市)政府受理及查核
            後，應請中央目的事業主管機關徵詢中央農業主管機關審查同意。但
            開發案件之中央目的事業主管機關已授權直轄市或縣(市)主管機關審
            查者，中央目的事業主管機關僅就事業設置是否符合產業政策之合理
            性、必要性，提供評估意見，或具體表達支持與否。
      （二）屬委辦直轄市或縣(市)政府代為許可審議者，送該府專責審議小組審
            查，應請目的事業主管機關徵詢直轄市或縣（市）農業主管機關審查
            同意。
          非都市土地農業用地變更案件，未達應送區域計畫擬定機關審議規模
      者，應依非都市土地使用管制規則及非都市土地變更編定執行要點規定，徵
      詢直轄市或縣（市）農業主管機關審查同意。
          經行政院核定之專案，另就申請案規定相關審查程序者，依其規定。


十四、符合下列情形之一者，由目的事業主管機關逕依相關作業規定徵詢直轄市或
      縣（市）農業主管機關審核同意，免再依本要點審查規定辦理： 
      （一）申請非都市土地國家公園區、鄉村區、工業區、風景區或河川區範圍
            內之農業用地變更。
      （二）符合非都市土地使用管制規則規定，為自然地形或合法建築用地包
            圍、夾雜之零星農業用地變更。
      （三）供公眾通行且具有公用地役關係之既成道路，申請變更編定為交通用
            地。
      （四）公立公墓更新計畫申請變更為墳墓用地。
 
十五、各級農業主管機關為審查農業用地之變更，得組成審查小組辦理。
 
十六、依非都市土地使用管制規則規定，作非農業使用性質之容許使用或臨時使用
      案件，徵詢農業主管機關審查同意時，得免依第十二點規定之審查表辦理。
  
十七、直轄市或縣（市）政府就審查同意之案件，應於土地完成變更後，每半年彙
      整統計，送請中央農業主管機關列案備查。

十八、直轄市或縣（市）農業主管機關審查農業用地變更使用案件，應依規定收取
      審查費。申請案件依本要點規定需轉送中央農業主管機關審核者，應檢具直
      轄市或縣（市）主管機關收費收據影本。
                

本辦法依農業發展條例(以下簡稱本條例)第三十九條第二項規定訂定之。

本辦法所稱農業用地之範圍如下：
一、本條例第三條第十一款所稱之耕地。
二、依區域計畫法劃定為各種使用分區內所編定之林業用地、養殖用地、
    水利用地、生態保護用地、國土保安用地及供農路使用之土地，或上
    開分區內暫未依法編定用地別之土地。
三、依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林
    區以外之分區內所編定之農牧用地。
四、依都市計畫法劃定為農業區、保護區內之土地。
五、依國家公園法劃定為國家公園區內按各分區別及使用性質，經國家公
    園管理機關會同有關機關認定合於前三款規定之土地。

有下列各款情形之一者，得申請核發農業用地作農業使用證明書：
一、依本條例第三十七條第一項或第二項規定申請農業用地移轉不課徵土地
    增值稅。
二、依本條例第三十八條規定申請農業用地及其地上農作物免徵遺產稅、贈
    與稅或田賦。

農業用地符合下列情形，且無第五條所定情形者，認定為作農業使用：
一、農業用地實際作農作、森林、養殖、畜牧、保育使用者；其依規定辦
    理休耕、休養、停養或有不可抗力等事由而未使用者，亦得認定為作
    農業使用。
二、農業用地上施設有農業設施，並檢附下列各款文件之一：
  (一)容許使用同意書及建築執照。但依法免申請建築執照者，免附建築
      執照。
  (二)農業設施得為從來使用之證明文件。
三、農業用地上興建有農舍，並檢附農舍之建築執照。

農業用地有下列各款情形之一者，不得認定為作農業使用：
一、農業設施或農舍之興建面積，超過核准使用面積或未依核定用途使用
    。
二、本條例中華民國八十九年一月二十六日修正公布施行前，以多筆農業
    用地合併計算基地面積申請興建農舍，其原合併計算之農業用地部分
    或全部業已移轉他人，致農舍坐落之農業用地不符合原申請興建農舍
    之要件。
三、現場有阻斷排灌水系統等情事。
四、現場有與農業經營無關或妨礙耕作之障礙物、砂石、廢棄物、柏油、
    水泥等使用情形。

農業用地部分面積有下列情形之一，且不影響供農業使用者，得認定為作
農業使用：
一、於非都市土地使用編定公告前已存在有墳墓，經檢具證明文件。
二、農業用地存在之土地公廟、有應公廟等，其面積在十平方公尺以下。
三、農業用地存在私人無償提供政府施設供公眾使用之道路或屬依法應徵
    收而未徵收性質之其他公共設施。
四、農業用地存在非都市土地使用編定公告前之合法房屋，經檢具證明文
    件。
五、農業用地上存在由中央主管機關興建或補助供農村社區使用之農村再
    生相關公共設施，且符合下列各目規定：
  (一)位於已核定農村再生計畫範圍內。
  (二)該筆農業用地為私人無償提供且具公眾使用之公共設施。
  (三)經中央主管機關出具符合前二目之證明文件。
六、共有農業用地有違反使用管制規定之情形，其違規面積未大於違規使
    用共有人之應有部分面積，其他未違規使用共有人之應有部分，經檢
    具第八條之文件。

依本辦法申請核發農業用地作農業使用證明書時，應填具申請書並檢具下
列文件資料，向直轄市或縣（市）政府申請：
一、最近一個月內核發之土地登記謄本及地籍圖謄本。但直轄市、縣（市
    ）地政主管機關能提供網路查詢者，得免予檢附。
二、申請人國民身分證影本或戶口名簿影本；其屬法人者，檢具相關證明
    文件。
三、目的事業主管機關許可文件及其他相關文件。
前項農業用地如屬都市土地者，應另檢附都市計畫土地使用分區證明。
第一項農業用地如位於國家公園範圍內，應另檢附國家公園管理機關出具
符合第二條第五款規定之證明文件。

符合第六條第六款之共有人申請核發其應有部分作農業使用證明書時，除
依前條規定辦理外，並應檢附下列文件之一：
一、全體共有人簽署之分管契約書圖。
二、違規使用之共有人切結書；其切結書內容應包括違規使用面積未大於
    違規使用共有人之應有部分面積。
三、因他共有人無法尋覓、死亡或不願切結違規使用等情事，共有人得檢
    附民法第八百二十條所為之多數決分管證明，或其他由行政機關出具
    足資證明共有分管區位之相關書圖文件。
依前項第三款規定辦理者，受理機關應踐行行政程序法第一章第六節及第
一百零四條至第一百零六條規定。

直轄市或縣（市）政府為辦理農業用地作農業使用之認定及證明書核發作
業，得組成審查小組，其成員由農業、地政、建設（工務）、環境保護等
有關機關(單位)派員組成之；依其業務性質分工如下：
一、農業：業務聯繫與執行及現場是否作農業用途之認定工作。
二、地政：非都市土地使用分區、用地編定類別及土地登記文件謄本之審
    查及協助第十條第三項之認定工作。
三、都市計畫或國家公園：是否符合都市土地分區使用管制規定或國家公
    園土地分區使用管制規定之認定工作。
四、建設(工務)：農舍、建物是否為合法使用之認定。
五、環境保護：農業用地是否遭受污染不適作農業使用之認定。
前項第二款至第五款有關機關(單位)得就其審認部分提供書面審查意見，
有現場認定之必要者，應配合農業機關(單位)依第十條規定之實地勘查辦
理。

直轄市或縣（市）政府受理申請案件後，應實地勘查，並以一次為限。
前項勘查結果應填具勘查紀錄表。
直轄市或縣（市）政府辦理第一項勘查時，應通知申請人到場指界及說明
，如界址無法確定，應告知申請人向地政機關申請鑑界。
申請人非土地所有權人時，應通知土地所有權人到場。

申請案件經審查符合本條例第三條第十二款及本辦法第四條或第六條規定
者，受理機關應核發農業用地作農業使用證明書。

申請案件不符合規定，其情形可補正者，應通知申請人限期補正；不能補
正、屆期仍未補正或經補正仍未符合規定者，受理機關應敘明理由駁回之
。

直轄市或縣（市）政府應依農業主管機關受理申請許可案件及核發證明文
件收費標準規定，向申請人收取行政規費。
依第十一條規定核發之農業用地作農業使用證明書以一份為原則，申請者
為同一申請案件要求核發多份證明書時，其超過部分應另收取證明書費，
每一份以新臺幣一百元計算。

農業用地作農業使用證明書之有效期限為六個月；逾期失其效力。

直轄市或縣（市）政府為辦理第七條至第十三條規定事項，得將權限之一
部分委任或委辦鄉（鎮、市、區）公所辦理，並依法公告；其作業方式，
由直轄市或縣（市）政府定之。

本辦法自發布日施行。

一、為審查休閒農場位於非都市土地興辦事業計畫，並規範辦理變更編定之程序，特依據休閒農業輔導管理辦法（以下簡稱本辦法）第十五條第三項規定，訂定本要點。

二、經主管機關同意籌設之休閒農場，其經營計畫書列有住宿、餐飲、農產品加工（釀造）廠，及農產品與農村文物展示（售）及教育解說中心等休閒農業設施者，所坐落土地為非都市土地之農業用地，並符合本辦法第十九條第五項規定者，應依本要點規定研擬興辦事業計畫辦理非都市土地使用地變更編定。

三、住宿、餐飲、農產品加工（釀造）廠，及農產品與農村文物展示（售）及教育解說中心等休閒農業設施以集中設置為原則，其建築基地面積計算基準如下：
  (一)單筆需用地之變更，其面積不得小於一百五十平方公尺 。
  (二)建蔽率百分之六十，容積率百分之一百八十。但直轄市或縣（市）主管機關核定土地使用計畫，其建蔽率及容積率有較嚴格規定者，依核定計畫管制之。
  (三)建築物高度依建築管理法規辦理或不得超過十‧五公尺。
    前項應辦理變更編定之用地除供設置前項休閒農業設施面積外，並應包含依農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點規定應留設之隔離綠帶或設施，及其他相關法令規定應配置之設施面積。且其總面積，依本辦法第十九條第六項規定，不得超過休閒農場內農業用地面積百分之二十。

四、休閒農場籌設同意之申請人應依同意籌設之經營計畫書所載內容，填具申請書(如附件一)，並檢附休閒農場同意籌設文件及興辦事業計畫書(如附件二)各一式十份，向土地所在地之直轄市或縣(市)主管機關申請興辦事業計畫核准。
    前項應檢附文件，如與休閒農場申請籌設併同提出申請者，免附休閒農場同意籌設文件。
    申設休閒農場應辦理水土保持或環境影響評估者，其申請人應於提出第一項申請時，一併檢附水土保持書件或環境影響評估書件提出申辦。

五、直轄市或縣（市）主管機關受理申請後，應先審查文件是否齊全，與經營計畫書內容是否相符，及依審查表(如附件三)項目進行審查，並應注意下列事項：
  (一)申請變更編定之土地如位於興辦事業計畫應查詢項目表(附件二之附表二)之地區者，應依相關法令規定辦理。
  (二)申請變更編定之土地如位於經濟部公告之嚴重地層下陷地區者，應依水利法施行細則第四十六條第一項規定辦理或取得合法水源證明。
  (三)申請變更編定之土地如位於地質敏感區內者，應依地質法第八條規定辦理基地地質調查及地質安全評估。
  (四)申請變更編定之土地應臨接道路，或以私設通路連接道路。其私設通路之寬度應依實施區域計畫地區建築管理辦法及建築技術規則規定辦理。
  (五)申請變更編定之土地，已擅自先行變更使用者，應先依區域計畫法相關法令就違規土地予以裁處並提出相關證明文件，始得受理。
    直轄市或縣（市）主管機關為審查興辦事業計畫，得組成專案小組審查，必要時並得辦理現場勘查。

六、休閒農場內依本要點申請變更編定之土地，涉及農業用地變更使用，應依農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點規定辦理。

七、直轄市或縣(市)主管機關辦理興辦事業計畫審查時，得併同依農業主管機關同意農業用地變更使用審查作業要點及非都市土地變更編定執行要點之規定審查。
    興辦事業計畫經審查結果需補正者，應通知申請人於二個月內補正，如有正當理由者，得敘明理由，於補正期間屆滿前向直轄市或縣（市）主管機關申請展延，其展延次數以二次為限，逾期未補正者，駁回其申請。

八、直轄市、縣（市）主管機關核准興辦事業計畫且取得農業主管機關同意農業用地變更使用同意文件後，應函復興辦事業人辦理土地變更編定作業，並副知中央主管機關、直轄市或縣（市）政府地政等相關機關(單位)。
    前項興辦事業計畫核准函中應敘明已依非都市土地變更編定執行要點附錄一（二）審查，尚無各該項目法令規定之禁、限建及不得設置或興辦情事。
    申設休閒農場應辦理水土保持或環境影響評估者，直轄市或縣(市)主管機關為第一項興辦事業計畫核准前，其水土保持申請書件、環境影響評估書件，應經水土保持主管機關或環境保護主管機關審查通過。

九、申請非都市土地變更編定面積達二公頃以上者，應依非都市土地使用管制規則第三章及非都市土地開發審議作業規範辦理土地使用分區變更。

十、經核准之興辦事業計畫內容變更者，應向直轄市或縣（市）主管機關提出申請計畫變更。
    興辦事業核准文件經廢止時，直轄市、縣(市)政府農業主管機關(單位)應即通知地政主管機關(單位)依相關規定辦理；如涉山坡地水土保持事宜，並通知水土保持主管機關。