發文單位：	法務部
發文字號：	法律字第 0999039670 號
發文日期：	民國 99 年 10 月 11 日
相關法條：	民法第 799 條(98.01.23) 民法物權編施行法第 8-5 條(98.01.23)
要　　旨：	有關民法物權編施行法第 8-5 條第 5 項區分所有建築物之專有部分分離出賣時，無專有部分之基地所有人之優先承買權與土地法第 34-1 條第 4 項共有人之優先承買權競合時，何者應予優先適用之疑義
主旨：貴署函報有關民法物權編施行法第 8 條之 5 第 5 項規定區分所有建築物之專有部分分離出賣時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利，該優先承買權與土地法第 34 條之 1 第 4 項共有人之優先承買權何者優先適用之疑義乙案，復如說明二至四。請查照轉知所屬。說明：一、復貴署 99 年 9 月 1 日行執一字第 0996000420 號函。二、按 98 年 7 月 23 日修正施行之民法第 799 條第 4 項規定：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」是關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，爰予明定，俾供遵循。又依 98 年 7 月 23 日修正施行之民法物權編施行法第 8 條之 5 第 2 項、第 3 項規定：「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七百九十九條第五項規定之限制。」「區分所有建築物之基地，依前項規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」同條第 5 項復規定：「區分所有建築物之專有部分，依第二項規定有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件優先承買之權利。」上開條文乃係為解決民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同一人所有或分別設定負擔之情形時，特明定基地出賣時基地應有部分欠缺或不足者之其他區分所有人，以及專有部分出賣時無專有部分之其他基地所有人，有依相同條件優先承買之權利，俾貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨。三、次按土地法第 34 條之 1 第 4 項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨係為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，以簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增進公共利益（司法院釋字第 562 號解釋、最高法院 72 年台抗字第 94 號判例意旨參照）。而民法物權編施行法第 8 條之 5 所定優先承買權與上開土地法優先承買權均屬債權之效力，惟二者競合時，何者應予優先不無疑義，鑒於區分所有建築物之基地，有分離出賣之情形時，專有部分所有人之優先承買權利，如不優先於其他共有人，將造成該專有部分之所有人須俟基地共有人拋棄始得優先承買，實務執行上顯有困難，且不能達到建物與基地同屬一人所有之立法意旨，爰於民法物權編施行法第 8 條之 5 第 3 項後段明定優先於其他共有人。四、至於區分所有建築物之專有部分，有分離出賣之情形時，基地所有人之優先承買權利，民法物權編施行法第 8 條之 5 第 5 項後段並未明定優先於其他共有人，稽其立法過程並非有意省略（本部民法修正委員會物權編研究修正小組會議資料（民法物權編施行法部分）彙編（36）上，第 348 頁至第 474 頁參照），惟考量此際民法物權編施行法第 8 條之 5 之優先氶買權解釋上縱優先於其他共有人，仍不能貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨，故應認上開土地法共有人優先承買權優先於民法物權編施行法第 8 條之 5 第 5 項之優先氶買權，始能達到簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增進公共利益之立法目的。正本：本部行政執行署副本：本部資訊處（第 1 類）、本部法律事務司（4 份）
資料來源：	法務部行政執行業務相關令函彙編（二）（103年2月版）第 417-420 頁

#共有物#持分房屋#持分土地#公設地#危老重建#平價購屋#0912-913923高仕陳總

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北市中正區超貴畸零地每坪高達750萬元

2019-12-10 09:32

北市中正區畸零地整合每坪高達750萬元，直逼北市信義計畫區「最貴停車場」4月拍定價格，也名列該行政區土地實價揭露單價第6高。（翻攝自Google地圖）

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不滿母遺囑「都歸姊」土地遺產市值逾3億

警方連夜抓到嫌犯賴姓男子，根據了解，他們的母親去年過世，留下三棟房子和一筆1200坪工廠土地，市值超過三億元，三姊弟雖然一人有一棟房，但小弟不滿，這上千坪工廠是他和父母打拚20年的成果，他只分到其中80坪，尤其老母親遺囑，把地上物和媽媽的土地持份全歸大姐，讓他心生不滿！

案發現場，就在門口地板上都是血跡，姊弟爭遺產，演變成刑事案件!親友說，老母親的遺囑，是雙方爭執關鍵！

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【活化難題2】拆屋還地以訟止戰　「段數最高的獲利手段」

2019年06月26日台中中區成功路「中英育樂大樓」，土地產權原本遭拍賣多年，連年流標，直到近年被資產公司相中低價取得土地，開始不斷跟住戶出招鬥法，打算「以訟止戰」告得原始住戶自動投降。

法拍專家分析，這類案件通常都是大型財團或資產公司才能處理，專業投資客都不太敢碰，屬於段數最高的獲利手段，處理時間短則5年、長則10年都有可能。

台中江翊、格正投資聯手的資產公司合資以5701萬元，2016年出手進場標得「中英育樂大樓」土地所有權，換算每坪單價8.6萬元，創下當地土地新低價。

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Aug 06 Tue 2019 13:47
專業經營『持分不動產』#台北市#新北市#桃園市#0912-913923 陳總

專業經營『持分不動產』#台北市#新北市#桃園市

※持分不動產類型略舉:

房屋有持分.土地有持分

※特殊持分不動產產品:

1.有房屋.無土地.

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Aug 01 Thu 2019 11:13
您有●持分房地產●專業解決各式持分不動產類型#持分不動產專業:0912-913923高仕不動產陳總

您有●持分房地產●專業解決各式持分不動產類型

土地：

＃袋地

＃持分土地

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周杰倫豪宅旁獨棟套房只賣158萬專家：超便宜有玄機

2019-07-17 12:05:13經濟日報記者游智文╱即時報導

資料來源／591房屋交易網

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Apr 30 Tue 2019 16:11
持分房屋專業買賣#北部地區最專業持分房屋買賣專家#成交經驗最多.最豐富#0912-913923高仕陳總

持分房屋專業買賣

金主會買持分房屋無非是貪便宜想要投資獲利能夠高價嗎?

或是佛心來著:高價購買..讓金主賠售?

我想..並沒有那麼慈悲心!

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6萬元卡債惹禍　連累五府千歲慘遭法拍

時間：2019/03/08 09:36

不孝子孫欠卡債，連累神明的家被法拍。位在台北市信義區忠孝東路五段、供奉五府千歲的「松山代天府」，下週四將進行第二次法拍，底價162萬元，根據法院公告顯示，林姓女子積欠銀行6萬元卡債（後因循環利息變成23萬元），與另7名親戚名下共同持有的宮廟和土地都將被拍賣，樂觀來說，若該筆交易若順利成功拍出，扣除銀行債務，剩餘的錢會歸還林女，她不但能拿到138萬元，還能將祖產變現，省去共同持有的困擾。

據瞭解，林姓女子原本僅欠6萬多元卡費，但遲遲未繳，每月不斷累積循環利率高達16萬多元，截至2011年3月3 止，共欠下逾23萬元債務；銀行只好把她名下信義區不動產進行法拍，其中包含一筆宮廟，還有該宮廟建物持份土地，及信義區一處巷道馬路土地。

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