地下室可以貸款嗎？怎麼計算！

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-05-08

新聞摘要

買賣房屋通常分為自備款及銀行貸款，如果銀行貸款是80％，自備款就要準備20％，所以，銀行貸款的高低，會影響到買方的購屋意願。高額的自備款，會讓買方望屋興嘆，裹足不前。

地下室可以貸款嗎？怎麼計算！

※持分土地實務買賣論

受託處理太多持分土地的買賣

其中委託出售的土地類型大致如下:

保護區持分、山坡地保育區持分、法定空地、既成巷道、建地持分被佔用、畸零地持分、建地持分、地形曲折建地..等等!

通常來說...上述各款持分土地類型哪種有興趣？哪種沒興趣？大家應該明嘹不用我詳加贅述....！

最近有個購買者委託我買一些共有土地持分…土地使用分區:住宅區，座落在無尾巷尾土地，現況有多戶違章建築、既成巷道...等等..土地共有人數多達160多人，往常就此類型土地若有土地持分要賣，經過多方評估與分析之後，只要是持分少、共有人太多、縱使賣方要賤賣，我也斷然拒絕購買或是仲介此類型物件...原因無它...就是處理起來不夠工錢..麻煩...無利可圖!

情人共築愛巢 登記貸款要費心

2022-02-14 14:34:07聯合報 記者張瑞傑/台北報導

情侶就算感情好，購屋仍需多留意，圖為示意圖。記者朱曼寧／攝影

情人節一到，不少愛侶們精心準備禮物或慶祝活動表達愛意，雙方有意白頭到老、相互扶持者，也會共同購屋，表達為對方定下來的承諾，如今社會風氣開放，對於同居的接受度大增，加上低利優惠房貸與買屋保值的觀念使然，許多情侶選擇在婚前一起買房子，作為愛的小屋與愛情保證。

大家房屋企劃研究室專案副理郎美囡表示，未婚的情侶之間要共同購買浪漫小屋之前，有許多的問題諸如貸款、房屋物件的共有持分以及未來售出的問題必須要注意，且權利與義務之間要規劃清楚，以免到時這些世俗的瑣事，影響了當初羨煞旁人合購時的甜蜜。

繼承房產卻沒使用權 專家教你如何「解套變現」

2021/09/03 12:46文/記者朱語蕎

長輩遺留的房家如何適當分配，常成為家族問題。（資料示意圖）

長輩過世後，遺留的房產如何適當分配，常成為家族糾紛問題，一名老母過世後留了一間房子，由姊妹們同時持有，但大姊沒有住在家裡，認為房子是共有的卻沒使用權，想把自己持有的5分之1產權，以400萬賣給住在房子的人，結果卻沒人同意，爭執不下。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，此案例由姊妹們共同持有母親遺留下來的房子，大姊未住家裡想賣給妹妹們拿回現金，但妹妹不同意，只允諾整間房子賣掉後再按比例分配價金給共有人。

大廈持分土地10年15次拍賣乏人問津 住戶25萬買下

2021-07-21 13:25 中央社 / 彰化21日電

朱男欠稅遭裁罰，行政執行署拍賣朱男名下位於彰化員林市某花園大廈持分的7.72坪土地，土地歷經10年15次拍賣都乏人問津，直到第16次拍賣才由大廈全體住戶以25萬多元買下。

法務部行政執行署彰化分署主任執行官胡天賜接受媒體聯訪時指出，朱男未依規定申請營業登記，民國95年1月到12月擅自興建房屋銷售，被認定逃漏營業稅遭裁罰新台幣1055萬多元，案件移送到彰化分署執行。

胡天賜說，朱男只繳了230萬元，還有820多萬未繳清，彰化分署發現朱男名下還有一筆位於員林市某花園大廈的7.72坪土地，10年前開始執行拍賣，先後進行了4輪15次的拍賣，但都乏人問津。

胡天賜指出，這塊土地雖然位於員林市的精華地段，不過屬於大廈的持分土地，朱男並沒有大廈的建物持分，因此在拍賣時一直流標，後來彰化分署將拍賣訊息上傳分署與彰化不動產業者共同成立的拍賣資訊平台群組，有人願出價25萬6000元買下土地。

共有農地，部份被違規使用，怎麼辦？

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-05-15

共有農地，部份被違規使用，怎麼辦？

新聞摘要

共有農地，部份被違規使用，怎麼辦？

＃高投報房屋＃房屋產權暇疵收購

新光三越南西店後側逾500坪土地遭拍 底價高達25億元

2020-03-05 09:06

該法拍土地為北市中山區正義段4小段131地號、約513坪，土地使用分區為第3種商業區，容積率560%，1拍底價25億元、每坪底價約487.33萬元，預計17日由台北地院執行處進行第1次拍賣。（翻攝自Google地圖）

〔記者徐義平／台北報導〕北市蛋黃區土地稀缺，單坪搶破千萬元更是時有耳聞，導致部分建商甚至退而求其次去收購老屋慢慢整合土地，但近期捷運中山站附近竟出現1筆逾500坪土地遭到法拍，1拍底價高達25億元，而且該筆土地就在新光三越南西站後側，預期會讓不少建商眼睛瞪大著看該塊地。

不過，法拍業者指出，該筆土地其實早已有知名建商「卡位」，後續只是透過變價拍賣程序可以取得完整產權。

★有關民法物權編施行法第 8-5 條第 5 項區分所有建築物之專有部分分離出賣時，無專有部分之基地所有人之優先承買權與土地法第 34-1 條第 4 項共有人之優先承買權競合時，何者應予優先適用之疑義

有關民法物權編施行法第 8-5  條第 5 項區分所有建築物之專有部分分
離出賣時，無專有部分之基地所有人之優先承買權與土地法第 34-1 條第
4 項共有人之優先承買權競合時，何者應予優先適用之疑義

主    旨：貴署函報有關民法物權編施行法第 8  條之 5 第 5 項規定區分所有建
          築物之專有部分分離出賣時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條
          件優先承買之權利，該優先承買權與土地法第 34 條之 1  第 4  項共有
          人之優先承買權何者優先適用之疑義乙案，復如說明二至四。請  查照轉
          知所屬。
說    明：一、復  貴署 99 年 9  月 1  日行執一字第 0996000420 號函。
          二、按 98 年 7  月 23 日修正施行之民法第 799  條第 4  項規定：「
              區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有
              部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。
              」是關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分
              比例究為若干，應有原則性之規範，爰予明定，俾供遵循。又依 98
              年 7  月 23 日修正施行之民法物權編施行法第 8  條之 5  第 2  
              項、第 3  項規定：「民法物權編修正施行前，區分所有建築物之專
              有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已分屬不同一人所有或
              已分別設定負擔者，其物權之移轉或設定負擔，不受修正之民法第七
              百九十九條第五項規定之限制。」「區分所有建築物之基地，依前項
              規定有分離出賣之情形時，其專有部分之所有人無基地應有部分或應
              有部分不足者，於按其專有部分面積比例計算其基地之應有部分範圍
              內，有依相同條件優先承買之權利，其權利並優先於其他共有人。」
              同條第 5  項復規定：「區分所有建築物之專有部分，依第二項規定
              有分離出賣之情形時，其基地之所有人無專有部分者，有依相同條件
              優先承買之權利。」上開條文乃係為解決民法物權編修正施行前，區
              分所有建築物之專有部分與其基地之權利有分屬不同一人所有或分別
              設定負擔之情形時，特明定基地出賣時基地應有部分欠缺或不足者之
              其他區分所有人，以及專有部分出賣時無專有部分之其他基地所有人
              ，有依相同條件優先承買之權利，俾貫徹建物與基地同屬一人所有之
              立法意旨。
          三、次按土地法第 34 條之 1  第 4  項規定：「共有人出賣其應有部分
              時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」其立法意旨係為
              第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購權，
              以簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增進公共利益（司法院釋
              字第 562  號解釋、最高法院 72 年台抗字第 94 號判例意旨參照）
              。而民法物權編施行法第 8  條之 5  所定優先承買權與上開土地法
              優先承買權均屬債權之效力，惟二者競合時，何者應予優先不無疑義
              ，鑒於區分所有建築物之基地，有分離出賣之情形時，專有部分所有
              人之優先承買權利，如不優先於其他共有人，將造成該專有部分之所
              有人須俟基地共有人拋棄始得優先承買，實務執行上顯有困難，且不
              能達到建物與基地同屬一人所有之立法意旨，爰於民法物權編施行法
              第 8  條之 5  第 3  項後段明定優先於其他共有人。
          四、至於區分所有建築物之專有部分，有分離出賣之情形時，基地所有人
              之優先承買權利，民法物權編施行法第 8  條之 5  第 5  項後段並
              未明定優先於其他共有人，稽其立法過程並非有意省略（本部民法修
              正委員會物權編研究修正小組會議資料（民法物權編施行法部分）彙
              編（36）上，第 348  頁至第 474  頁參照），惟考量此際民法物權
              編施行法第 8  條之 5  之優先氶買權解釋上縱優先於其他共有人，
              仍不能貫徹建物與基地同屬一人所有之立法意旨，故應認上開土地法
              共有人優先承買權優先於民法物權編施行法第 8  條之 5  第 5  項
              之優先氶買權，始能達到簡化共有關係，促進共有物之有效利用，增
              進公共利益之立法目的。
正    本：本部行政執行署
副    本：本部資訊處（第 1  類）、本部法律事務司（4 份）

#共有物#持分房屋#持分土地#公設地#危老重建#平價購屋#0912-913923高仕陳總

不滿母遺囑「都歸姊」 土地遺產市值逾3億

警方連夜抓到嫌犯賴姓男子，根據了解，他們的母親去年過世，留下三棟房子和一筆1200坪工廠土地，市值超過三億元，三姊弟雖然一人有一棟房，但小弟不滿，這上千坪工廠是他和父母打拚20年的成果，他只分到其中80坪，尤其老母親遺囑，把地上物和媽媽的土地持份全歸大姐，讓他心生不滿！

案發現場，就在門口地板上都是血跡，姊弟爭遺產，演變成刑事案件!親友說，老母親的遺囑，是雙方爭執關鍵！

記者vs.鄰居：「這三棟都是他們的嗎？對啊。」

【活化難題2】拆屋還地以訟止戰　「段數最高的獲利手段」

2019年06月26日 台中中區成功路「中英育樂大樓」，土地產權原本遭拍賣多年，連年流標，直到近年被資產公司相中低價取得土地，開始不斷跟住戶出招鬥法，打算「以訟止戰」告得原始住戶自動投降。

法拍專家分析，這類案件通常都是大型財團或資產公司才能處理，專業投資客都不太敢碰，屬於段數最高的獲利手段，處理時間短則5年、長則10年都有可能。

台中江翊、格正投資聯手的資產公司合資以5701萬元，2016年出手進場標得「中英育樂大樓」土地所有權，換算每坪單價8.6萬元，創下當地土地新低價。

然而，殺頭的生意有人做，會願意進場處理此番產權複雜案件，當然是為了豐厚利潤，其中過程策略又會是什麼？ 新地主取得土地後，住戶大多以為應該準備來談都更、收購或是其他合作？結果都沒有，反而先祭出不當得利、違建拆除等訴訟表明來意。

經常處理各式產權的104法拍屋副總聶學智指出，這類資產管理公司財力雄厚，熟諳處理步驟，剛開始不太可能談任何價購模式，因為住戶肯定是開出行情價或天價、不能可能談到好價格，所以寧願把時間花在法院。

專業經營『持分不動產』#台北市#新北市#桃園市

※持分不動產類型略舉:

房屋有持分.土地有持分

※特殊持分不動產產品:

1.有房屋.無土地.

2.有房屋.有土地(持分不足).

3.有房屋.無土地(使照有多筆地號)

您有●持分房地產●專業解決各式持分不動產類型

土地：

＃袋地

＃持分土地

＃地上權

＃有土地沒建物

周杰倫豪宅旁獨棟套房只賣158萬專家：超便宜有玄機

2019-07-17 12:05:13經濟日報 記者游智文╱即時報導

資料來源／591房屋交易網

台北市中正區植物園附近一間獨棟裝潢套房，近日上網求售，共5.5坪，要價158萬元，一坪約28.7萬元。由於出人意料便宜，上網後短時間內即吸引二萬多人瀏覽，不過目前房子仍未售出。

這間房子位於廣州街4巷，近藝人周杰倫豪宅「元大一品苑」，和一坪270萬元的北市頂級豪宅「松濤苑」也相距不遠。

持分房屋專業買賣

金主會買持分房屋無非是貪便宜想要投資獲利能夠高價嗎?

或是佛心來著:高價購買..讓金主賠售?

我想..並沒有那麼慈悲心!

我常跟打電話給我要出售持分屋的賣方說:共有房屋最好賣給共有人.共有人有優先購買權.你若賣給外人價格會很低..你倒不如賣給共有人!若是共有人不願意..你再跟我說!

我一向不喜歡用聳動的廣告台詞來請君入甕..而是用專業的態度來分析法律.人情.需求.現在及未來!

6萬元卡債惹禍　連累五府千歲慘遭法拍

時間：2019/03/08 09:36

不孝子孫欠卡債，連累神明的家被法拍。位在台北市信義區忠孝東路五段、供奉五府千歲的「松山代天府」，下週四將進行第二次法拍，底價162萬元，根據法院公告顯示，林姓女子積欠銀行6萬元卡債（後因循環利息變成23萬元），與另7名親戚名下共同持有的宮廟和土地都將被拍賣，樂觀來說，若該筆交易若順利成功拍出，扣除銀行債務，剩餘的錢會歸還林女，她不但能拿到138萬元，還能將祖產變現，省去共同持有的困擾。

據瞭解，林姓女子原本僅欠6萬多元卡費，但遲遲未繳，每月不斷累積循環利率高達16萬多元，截至2011年3月3 止，共欠下逾23萬元債務；銀行只好把她名下信義區不動產進行法拍，其中包含一筆宮廟，還有該宮廟建物持份土地，及信義區一處巷道馬路土地。

記者實際走訪，宮廟內供奉一尊五府千歲神像，裡面乾淨整齊看得出有人整理，但從壁面痕跡還是不難看出，該宮廟在這裡已經有相當久的時間。

但所有物件都有8位持有人，其中有7位的姓氏都同屬林姓，推斷林女被法拍的土地及宮廟，應屬於家族祖先遺產。

《專營持分共有物/投資不動產商品》

直接買方/不必兜售

您有持分房屋/持分土地/畸零地

民事起訴狀（裁判分割共有物）

案號：    

案由：

訴訟標的金額：新台幣○○○元

持分房地.專業共有物買賣

用專業的心.做專業的事

行動專線:0912-913923   洽:陳總

假設房屋價值相等，以「交換」形式申報契稅為2%，較買賣或贈與低。范厚民攝

【周以欣╱台北報導】1間房子的產權分屬多個人，法律上稱為「持分共有」，在管理或使用、處分上，都易造成困擾。若共同持分共有2間以上房屋，持分的部分想互換，專家指出，如果持分的產權等價，可以用「交換」形式申報2%契稅；但若價值不相等，用買賣的方式會比贈與來的划算。本月《蘋果》接獲祁姓讀者投書，指出自己繼承新北市三重區2間房屋，分別為公寓2、3樓。不過，祁先生只持有2戶的3分之2土地持分及房屋權狀，另外3分之1則同1位姪子持有。 產權移轉契稅較低，近期，祁先生欲取得姪子持有的2樓3分之1持分，讓2樓完全歸自己所有；另外，他想將3樓的3分之2持分給姪子，讓3樓完整歸姪子所有（見產權移轉示意圖）。也就是說，若以3分之1為單位，彼此交換1單位後，姪子還會另外多取得1單位。祁先生詢問，此狀況應用何種方式移轉產權，較划算？
信義房屋地政士聯合事務所專案經理林以德指出，假設2、3樓公寓價值相當，2人可先至稅捐機關以「交換」形式申報產權移轉的契稅，稅率為房屋評定價格的2%，會比買賣以及贈與的6%來得低。