【活化難題2】拆屋還地以訟止戰 「段數最高的獲利手段」
2019年06月26日 台中中區成功路「中英育樂大樓」，土地產權原本遭拍賣多年，連年流標，直到近年被資產公司相中低價取得土地，開始不斷跟住戶出招鬥法，打算「以訟止戰」告得原始住戶自動投降。
法拍專家分析，這類案件通常都是大型財團或資產公司才能處理，專業投資客都不太敢碰，屬於段數最高的獲利手段，處理時間短則5年、長則10年都有可能。
台中江翊、格正投資聯手的資產公司合資以5701萬元，2016年出手進場標得「中英育樂大樓」土地所有權，換算每坪單價8.6萬元，創下當地土地新低價。
然而，殺頭的生意有人做，會願意進場處理此番產權複雜案件，當然是為了豐厚利潤，其中過程策略又會是什麼？ 新地主取得土地後，住戶大多以為應該準備來談都更、收購或是其他合作？結果都沒有，反而先祭出不當得利、違建拆除等訴訟表明來意。
經常處理各式產權的104法拍屋副總聶學智指出，這類資產管理公司財力雄厚，熟諳處理步驟，剛開始不太可能談任何價購模式，因為住戶肯定是開出行情價或天價、不能可能談到好價格，所以寧願把時間花在法院。
第一招，新地主先是祭出「不當得利」，開始向住戶收取地租，現階段看似每月數百塊金額不大，但是收購這類土地，資產公司早有長期抗戰準備，未來土地因被使用致地價稅等成本增加，或是地價行情上漲，都可以要求提高租金。
若是住戶不繳，直接再申請強制執行，甚至拍賣該戶產權，資產公司即可再以「優先購買權」收購，不費吹灰之力。
第二招，目前原住戶最大的怨言是被控告「既存違建」，近期便要自行拆除或由建管人員代拆，影響的大多只有1樓住戶。
投資客鄭先生表示，以前這類違建可能相安無事，但是只有有人上法院告拆違建，消防安全、公安危險等，這些違反建築法的行為，都能讓提高者交叉搭配使用，就是要讓住戶「家不像家、店面不像店面」。
小招攻完，打蛇隨棍上，雖然新地主暫無打算進行第三招「拆屋還地」，但以地主的角度，一定是會想辦法把土地收回來提高開發效益；而屋主的角度，則是想繼續占有土地、繼續使用建物，所以兩者協商不成的情況下，或許終將在法院一戰。
聶學智補充，這類情況很難解釋，原住戶得提供占有土地的合法權源，以及法院會辨別新地主是否有權利濫用之虞，贏面機率各半，很難說得準。
聶學智指出，「拆屋還地」算是不動產訴訟的大工程，曠日廢時，動輒3~5年以上都很常見，以該案例判斷，地點位在台中，可能就得一路從台中地方法院打到台北最高法院，對一群年事已高的屋主，其實很難負荷這樣的煎熬，小蝦咪難抗大鯨魚，最後大多是以法院調解、協商價購居多，依照過去處理經驗行情，大約市價一半收購，沒有一定標準，不過屆時重新開發對於投資方，絕對是獲利超豐厚。（王鈞生／台中報導）
當地主與建物所有權人不同時，時常引發雙方法律角力戰。陳恒芳攝
專家認為，拆屋還地曠日廢時，一般小市民很難以負荷。陳恒芳攝
拆屋還地大多是以侵占鄰地、違章建築等為主，若雙方都有合法權源，就得看提出的佐證及法律如何攻防，最後大多以協商收購。資料照片
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