房地產陳總部落客

危老社區限期「做這事」否則每戶罰4-20萬元

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2022-07-31

新聞摘要

公寓大廈管理條例修正案，增訂強制要求有危險之虞的公寓大廈應即成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣市主管機關報備。違者可處每一專有部分區分所有權人4萬元以上、20萬元以下罰鍰，屆期仍未辦理者，得按次處罰。

老舊危險社區限期成立管委會，逾期每戶最高可裁罰20萬元

問: 公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，是否有必要成立管理委員會？

答： 依公寓大廈管理條例第55條第1項規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」

所以公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，仍應成立管理委員會並向主管機關報備。

本文出處

#中古屋買賣-高仕不動產

 #透天厝#共有不動產#公設地#0912-913923高仕陳總

問: 可否以問卷調查方式代替區分所有權人會議決議？

答：有關區分所有權人會議之決議程序及相關規定，公寓大廈管理條例第31、32條業已明文規定，故以問卷或決選單方式寄發各區分所有權人抉擇並回收之方式，並不符合前揭條例規定。

本文出處

#房地產買賣-高仕不動產

#中古屋#透天屋#共有不動產#0912-913923高仕陳總

問: 公寓大廈停車空間所有權人有資格參加區分所有權人會議嗎？

答： 本條例施行前停車空間依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀，且經認定具有使用上獨立性，自得依第3條第3款定義視為專有部分，本條例施行前停車空間領有所有權狀，具有停車位建號及土地持分，才得視為專有部分，其餘獎勵停車位，因無土地持分，不合區分所有與專有部分之定義，非屬區分所有權人，依本條例第3條第8款之規定應屬住戶。

公寓大廈停車位之所有權人能否參加區分所有權人會議，應視其是否為區分所有權人而定。

本文出處

問: 公寓大廈之重大修繕或改良應如何決議執行？又所謂「重大」或「一般」修繕之界定標準為何？

答： 依公寓大廈管理條例第11條第1項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」

故該重大修繕、改良行為應經區分所有權人會議之決議為之，又所謂「重大」或「一般」修繕之界定標準，亦應依區分所有權人會議決議認定之。

本文出處

#共有不動產-高仕不動產

問: 疫情期間，區分所有權人會議是否應如期召開?

答:公寓大廈管理條例第25條規範，區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。(第25條第1項)

如規約已另有規應或區分所有權人會議已決議每年定期召開之時間，因應新冠肺炎疫情而延期辦理時，得暫不依本條例第47條開罰，惟俟疫情趨緩後，仍應依條例規定於109年12月31日前至少召開一次

本文出處

#中古屋買賣-高仕不動產

#共有不動產#0912-913923高仕陳總

問：共用部分之屋頂平台可否作為約定專用部分？

答： 按公寓大廈管理條例第7條、第9條第2、3項規定：

「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

一、公寓大廈本身所占之地面。

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。

三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

問：住戶於公寓大廈依法經營危險行業時，其他住戶如何保障自身權益？

答：依公寓大廈管理條例第17條：「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。

其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。

前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。」

由於近年來全國各地陸續發生多起嚴重的火災事故，事後往往因為業者本身資產不足且未投保公共意外責任保險，致受難者家屬求償無門，為解決此一問題，本條文已明定區分所有權人強制保險義務與差額補償責任。

本文出處

問：公寓大廈除住宅使用外，是否可做其他用途？其限制如何？

答： 公寓大廈管理條例第5條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。 而建築物之「正常使用」究係何指，概括而言，只要符合法令規定之使用方法即屬正常使用。

亦即第15條第1項之規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」

而區分所有權人共同利益之行為，是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林總總。 以人為主體的群居生活條件之完整被保護與不可侵犯之共同利益行為，此見諸本條例後述之修繕、管理、維護及至管理委員會之輕度介入行為，都是以共同利益為內容之延伸性規範。

本文出處

#不動產買賣-高仕不動產

建築物區分所有的定義為何？

答： 「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。為公寓大廈管理條例第3條第2款定義。

在此意義下，區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。

另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」為公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，由此可知區分所有權之建築物，與其基地有一體之特性。

#中古屋買賣-高仕不動產

老舊公寓大廈如要重建，應有多少比例的區分所有權人同意？

答： 依公寓大廈管理條例第13條規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：

一、配合都市更新計畫而實施重建者。

二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。

三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。」

因此建築物如有該條但書法定重建的情形，無須經全體區分所有權人所同意，即得決議實施重建；又依同條例第14條規定：「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。前項之受讓人視為同意重建。重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。」

立法院三讀 強制危險公寓大廈成立管理組織

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-04-26

新聞摘要

立法院院會三讀通過「公寓大廈管理條例」修正，主要增訂凡認定有危險的公寓大廈，一律限期成立管理委員會或推選管理負責人，中央並匡列經費補助地方政府辦理輔導協助工作。

屆期經輔導而未成立，每一專有部分最高可處20萬元罰鍰，並得按次處罰。

一張建物多張土地權狀，可以分開買賣嗎？

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-03-20

地政知識！一張建物多張土地權狀，可以分開買賣嗎？

新聞摘要

依據公寓大廈管理條例第四條的規定，「專有部分不得與其所屬建築物共有部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或是設定負擔。」

大樓管理費之收據可免納印花稅

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-02-27

大樓管理費之收據可免納印花稅

新聞摘要

地方政府財稅局表示：依據印花稅法第7條第2款規定，書立銀錢收據均繳納千分之4印花稅，而公寓大廈管理委員會每月向住戶收取管理費所書立之收據，雖然亦屬銀錢收據，但依規定可免納印花稅。

※函釋:有關召開區分所有權人會議方式1案

有關召開區分所有權人會議方式1案

建築管理組

發布日期：2021-05-17

內政部110.5.17內授營建管字第1100808244號函

說明：

家有毛小孩 社區禁養寵物怎麼解套

2021/05/22 04:00文/記者張瀞勻

不少現代人飼養寵物陪伴，但若要入住社區大樓得要留意規約，否則將產生爭議。(圖/歐德集團提供)

公寓大廈管理規章禁止社區住戶養寵物時有所聞，不少住戶在帶著毛小孩搬家之後，才發現社區早已明文規定不能飼養，遭到管委會要求搬離，甚至雙方大起衝突，最近更發現有社區以「入住年份」來禁止住戶，專家指出，在入住前應確認社區規約，以及積極參與區分所有權人會議爭取寵物權益。

景文物業管理機構董事長郭紀子指出，根據《公寓大廈管理條例》第23條中規定「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力」，其中就包含了「禁止住戶飼養動物之特別約定」，也就是說，只要住戶在住戶大會(區分所有權人)中討論、決議、並修改載明在規約中，就可以禁止飼養寵物。

「社區防疫」一起做，內政部已訂指引可參考

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-05-18

「社區防疫」一起做，內政部已訂指引可參考(圖/pixabay)

新聞摘要

「社區防疫」一起做，內政部已訂指引可參考

疫情勿群聚、開不了住戶大會 專家遞解方

2021/05/17 10:58文/記者張瀞勻

少社區管委會擔心區分所有權人會議無法如期執行，物管專家指出，可改由委託代理出席。(圖/景文物業提供)

台灣近期新冠肺炎疫情不斷升溫，國內本土病例攀升，日前雙北市已進入第三級警戒，不少社區管委會擔心區分所有權人會議無法如期執行，物管專家指出，可改由委託代理出席，3~4人即可開會，或是利用line群組、視訊會議、社區公告、書面問卷、書面意見調查等多種靈活方式，整合意見，就會議議題達成共識。

景文物業管理機構董事長暨北市輔導公寓大廈成立管理組織計畫主持人郭紀子指出，新冠肺炎疫情越嚴重，管理委員會正常運作越重要，社區防疫、社區事務越要順暢。

台北市免費輔導公寓大廈成立管理組織報名開始

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2021-05-03

台北市建管處免費輔導公寓大廈成立管理組織報名開始！

新聞摘要

台北市建管處免費輔導公寓大廈成立管理組織報名開始！

高雄工務局免費輔導大樓成立管理組織

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2021-04-16

大樓成立管理組織 生活有品質 高雄工務局免費幫您輔導(資料照片)

新聞摘要

大樓成立管理組織 生活有品質 高雄工務局免費幫您輔導