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目前分類：㊣公寓大廈管理條例問與答/各縣市資訊 (54)

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問: 公寓大廈停車空間所有權人有資格參加區分所有權人會議嗎？

答： 本條例施行前停車空間依當時法令辦理產權登記並領有所有權狀，且經認定具有使用上獨立性，自得依第3條第3款定義視為專有部分，本條例施行前停車空間領有所有權狀，具有停車位建號及土地持分，才得視為專有部分，其餘獎勵停車位，因無土地持分，不合區分所有與專有部分之定義，非屬區分所有權人，依本條例第3條第8款之規定應屬住戶。

公寓大廈停車位之所有權人能否參加區分所有權人會議，應視其是否為區分所有權人而定。

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公寓大廈條例 區分所有權人

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問: 公寓大廈之重大修繕或改良應如何決議執行？又所謂「重大」或「一般」修繕之界定標準為何？

答： 依公寓大廈管理條例第11條第1項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。」

故該重大修繕、改良行為應經區分所有權人會議之決議為之，又所謂「重大」或「一般」修繕之界定標準，亦應依區分所有權人會議決議認定之。

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公寓大廈管理條例第11條 區分所有權人會議 決議

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問: 疫情期間，區分所有權人會議是否應如期召開?

答:公寓大廈管理條例第25條規範，區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。(第25條第1項)

如規約已另有規應或區分所有權人會議已決議每年定期召開之時間，因應新冠肺炎疫情而延期辦理時，得暫不依本條例第47條開罰，惟俟疫情趨緩後，仍應依條例規定於109年12月31日前至少召開一次

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公寓大廈管理條例第25條 區分所有權人會議

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問：共用部分之屋頂平台可否作為約定專用部分？

答： 按公寓大廈管理條例第7條、第9條第2、3項規定：

「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

一、公寓大廈本身所占之地面。

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公寓大廈管理條例第7條 約定專用 屋頂平台 使用執照圖說

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問：住戶於公寓大廈依法經營危險行業時，其他住戶如何保障自身權益？

答：依公寓大廈管理條例第17條：「住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者，應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。

其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者，並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。

前項投保公共意外責任保險，經催告於七日內仍未辦理者，管理負責人或管理委員會應代為投保；其保險費、差額補償費及其他費用，由該住戶負擔。」

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公共意外責任保險 公寓大廈管理條例第17條

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問：公寓大廈除住宅使用外，是否可做其他用途？其限制如何？

答： 公寓大廈管理條例第5條規定：「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」其立法目的係在規範專有部分之使用正常化及創造相互間之共同利益。 而建築物之「正常使用」究係何指，概括而言，只要符合法令規定之使用方法即屬正常使用。

亦即第15條第1項之規定：「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」

而區分所有權人共同利益之行為，是建立在以人為基礎之健康、安全、無壓迫感、非擁擠、無損毀、無髒亂、無高度噪音及充分私密性、衛生等林林總總。 以人為主體的群居生活條件之完整被保護與不可侵犯之共同利益行為，此見諸本條例後述之修繕、管理、維護及至管理委員會之輕度介入行為，都是以共同利益為內容之延伸性規範。

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公寓大廈管理條例第5條 專有部分

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問：公寓大廈之共用部分屋頂平台漏水時，應由何人負責修繕？又其修繕費用如何分擔？

答:依公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」故公寓大廈之共用部分屋頂平台漏水時應由管理負責人或管理委員會負責修繕，而修繕費用之分擔方式則依上開規定辦理之。

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建築物區分所有的定義為何？

答： 「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權」。為公寓大廈管理條例第3條第2款定義。

在此意義下，區分所有權實包括專有部分及共用部分之所有權。

另「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔」為公寓大廈管理條例第4條第2項之規定，由此可知區分所有權之建築物，與其基地有一體之特性。

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公寓大廈管理條例第3條第2款 區分所有權 專有部分 公寓大廈管理條例第4條第2項專有部分

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老舊公寓大廈如要重建，應有多少比例的區分所有權人同意？

答： 依公寓大廈管理條例第13條規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：

一、配合都市更新計畫而實施重建者。

二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。

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立法院三讀 強制危險公寓大廈成立管理組織

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-04-26

新聞摘要

立法院院會三讀通過「公寓大廈管理條例」修正，主要增訂凡認定有危險的公寓大廈，一律限期成立管理委員會或推選管理負責人，中央並匡列經費補助地方政府辦理輔導協助工作。

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一張建物多張土地權狀，可以分開買賣嗎？

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-03-20

地政知識！一張建物多張土地權狀，可以分開買賣嗎？ MyGoNews房地產新聞 房地稅務

地政知識！一張建物多張土地權狀，可以分開買賣嗎？

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公寓大廈管理條例第四條 法定空地 既成巷道

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大樓管理費之收據可免納印花稅

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2022-02-27

大樓管理費之收據可免納印花稅 MyGoNews房地產新聞 房地稅務

大樓管理費之收據可免納印花稅

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※函釋:有關召開區分所有權人會議方式1案

有關召開區分所有權人會議方式1案

建築管理組

發布日期：2021-05-17

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社區防疫 公寓大廈管理條例

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家有毛小孩 社區禁養寵物怎麼解套

2021/05/22 04:00文/記者張瀞勻

不少現代人飼養寵物陪伴，但若要入住社區大樓得要留意規約，否則將產生爭議。(圖/歐德集團提供)

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公寓大廈管理規章 社區規約

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「社區防疫」一起做，內政部已訂指引可參考

報導：MyGoNews蕭又安 ｜ 日期：2021-05-18

「社區防疫」一起做，內政部已訂指引可參考(圖/pixabay) MyGoNews房地產新聞 市場快訊

「社區防疫」一起做，內政部已訂指引可參考(圖/pixabay)

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社區防疫 區分所有權人會議

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疫情勿群聚、開不了住戶大會 專家遞解方

2021/05/17 10:58文/記者張瀞勻

疫情勿群聚、開不了住戶大會 專家遞解方 #共有土地#共有房屋

少社區管委會擔心區分所有權人會議無法如期執行，物管專家指出，可改由委託代理出席。(圖/景文物業提供)

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區分所有權人會議 公寓大廈管理條例

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台北市免費輔導公寓大廈成立管理組織報名開始

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2021-05-03

台北市建管處免費輔導公寓大廈成立管理組織報名開始！ MyGoNews房地產新聞 區域情報

台北市建管處免費輔導公寓大廈成立管理組織報名開始！

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公寓大廈管理條例 台北市2021年度輔導公寓大廈成立管理組織計畫

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高雄工務局免費輔導大樓成立管理組織

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2021-04-16

大樓成立管理組織 生活有品質 高雄工務局免費幫您輔導(資料照片) MyGoNews房地產新聞 區域情報

大樓成立管理組織 生活有品質 高雄工務局免費幫您輔導(資料照片)

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公寓大廈「奧鄰居」不修漏水 桃市議員：其實有法可罰

2021-03-19 19:45:12聯合報 記者陳夢茹／桃園即時報導

老舊公寓大廈管線老舊，經常要維修，最怕遇到「奧鄰居」，什麼都不管。

市議員陳萬得昨質詢時指出，樓上漏水、樓下倒楣，住戶間喬不攏告上法院，其實公寓大廈管理條例有法源可強制要求「奧鄰居」改善，希望市府多宣傳。

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☆建商得否將公寓大廈剩餘車位所有權移轉登記予已向政府機關登記之公寓大廈管理委員會？

問題：

 建商得否將公寓大廈剩餘車位所有權移轉登記予已向政府機關登記之公寓大廈管理委員會？

回答：

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民法總則施行法第10條 公寓大廈剩餘車位

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