房地產陳總部落客

公寓大廈「奧鄰居」不修漏水 桃市議員：其實有法可罰

2021-03-19 19:45:12聯合報 記者陳夢茹／桃園即時報導

老舊公寓大廈管線老舊，經常要維修，最怕遇到「奧鄰居」，什麼都不管。

市議員陳萬得昨質詢時指出，樓上漏水、樓下倒楣，住戶間喬不攏告上法院，其實公寓大廈管理條例有法源可強制要求「奧鄰居」改善，希望市府多宣傳。

桃園市議會今舉行都市發展局工作報告，陳萬得指出，處理服務案件時，常有市民因公寓樓上、樓下間水管漏水問題起糾紛，公寓管線漏水是生活常見問題，但要找出漏水點在哪，有時住戶不願配合開門檢查、修繕，雙方僵持不下。

陳萬得說，近期接獲陳情案，2樓住戶天花板不斷滲水，經管委會查詢是3樓管線問題，但3樓住戶不願配合開門修繕，議員、管委會都拿他沒轍，最後2樓住戶和3樓住戶告上法院。

☆建商得否將公寓大廈剩餘車位所有權移轉登記予已向政府機關登記之公寓大廈管理委員會？

問題：

 建商得否將公寓大廈剩餘車位所有權移轉登記予已向政府機關登記之公寓大廈管理委員會？

回答：

查申請不動產登記之權利主體，依法應具有權利能力，始得為登記之權利主體，如自然人、法人等。

又「依民法總則規定法人之登記，其主管機關為該法人事務所所在地之法院。」為民法總則施行法第10條所明定，該管理會在未依照上開規定及非訟事件法向該管法院聲請設立登記前，未取得法人資格，不得為權利主體。（最高法院64年台上1558號判例參照）

民眾最怕遇社區「霸鄰」問題 房仲提解方

2020-12-14 10:32:09經濟日報 記者游智文／即時報導

中信房屋調查一般社區最感困擾的事，以社區有住戶占用公共空間「霸鄰」情事，排名第一，其次為沒有管委會來統籌管理社區事物，第三是住戶管理費欠繳，其他為違反公約、管委會怠責、財務收支不明等。

中信房屋研展室副理張漢超表示，社區公寓大樓這類集合式住宅已是相當普遍的一種居住型態，但是衍生的管理問題不少，這些問題處理不好，可能造成住戶交惡、甚至對簿公堂。

根據中信房屋調查，民眾最怕遇到的社區管理問題可分為住戶、無管理組織、管委會怠責三類，以住戶問題所衍生的困擾最多。

張漢超表示，如果社區有住戶違法占用公共空間或違反社區公約，最佳的處理方法是請管委會出面勸導並協調改善，若違規住戶仍不改善，可以尋求縣市主管機關，如台北市建管處、新北市工務局處理。

公寓大廈住戶「不可以這樣」否則罰鍰

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2020-08-23

公寓大廈住戶不得於防火巷弄堆置雜物影響公共安全！

新聞摘要

公寓大廈住戶不得於防火巷弄堆置雜物影響公共安全！

老舊公寓大廈成立管理組織，可申請補助公設修繕費用

報導：MyGoNews方暮晨 ｜ 日期：2020-09-04

老舊公寓大廈成立管理組織，可申請補助公設修繕費用

新聞摘要

老舊公寓大廈成立管理組織，可申請補助公設修繕費用

報導：MyGoNews林湘慈 ｜ 日期：2020-06-29  取自:MyGoNews報導

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台北市免費輔導公寓大廈成立管委會，名額有限報名要快！

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】為落實公寓大廈管理條例之立法目的，讓住戶共同打造安居和諧之居住環境，台北市建築管理工程處辦理「台北市2020年度輔導公寓大廈成立管理組織計畫」，自即日起至2020年10月30日止，凡是台北市2003年12月31日前領得使用執照而未成立管理組織之七層以上公寓大廈報名申請，皆可接受免費輔導成立管理委員會，免費輔導項目包括「公寓大廈法律諮詢」、「召開區分所有權人會議」、「成立管理組織」及「完成公寓大廈組織報備」等內容。
 
 建管處處長張明森表示，公寓大廈除了藉由管理委員會維護社區安全，提高附加價值外，本次參加計畫之公寓大廈，不僅免費成立管理組織，且市府各單位對於公寓大廈相關補助款，均以已成立管理組織並報備有案者列優先補助，請符合規定之社區盡快報名參加。報名請洽建管處委辦的專業團體「台灣物業管理學會」，服務專線 (02)2212-2248許小姐。

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公寓大廈管理問與答

 【住戶之權利義務】

 1. 公寓大廈之承租人是否有繳納公寓大廈公共基金之義務？

答： 依公寓大廈管理條例第18條第1項規定：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：

一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。

二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

住戶車位停汽機車挨罰敗訴 法院：社區規約具約束力

2020-06-01 01:16 聯合報 / 記者陳俊智／新北報導

若社區區分所有權人會議通過規約，停車位就可同時停放汽、機車。記者陳俊智／攝影

社區大樓停車糾紛頻傳，許多住戶和管委會因此對簿公堂。

新北市陳姓女子在大樓停車格同時停放汽、機車，被管理委員會以違反社區規約開罰，她提告主張車子沒超出格線，未妨礙他人，但新北地院認為社區規約有約束力，判陳女敗訴。

樹林地所 推行「管委會申領第三類謄本預約服務」

報導：MyGoNews林湘慈 時間：2019-11-02

樹林地所推行「社區管委會申領第三類謄本預約服務」

新聞摘要

樹林地所推行「社區管委會申領第三類謄本預約服務」

居住平權，社區自治規約牴觸住宅法無效

報導：MyGoNews方暮晨 時間：2019-07-25

營建署：住宅法令已強化居住環境平權，社區自治規約牴觸法律無效

新聞摘要

有關「公寓大廈管理條例」第36條第5款規定適用疑義

【區分所有權人會議】

 Q.公寓大廈區分所有權人會議決議之規約，其決議事項較都市計劃法、建築法等法令所容許條件，採更嚴格標準者，是否「抵觸」無效。

 答：

依公寓大廈管理條例第二十三條及第二十四條規定，公寓大廈全體區分所有權人基於公寓大廈區分所有權人間共同利益固得透過區分所有權人會議決議之規約訂定方式，訂定有關公寓大廈專有部分之使用或處分(參照最高法院三十年上字第一二一號判例意旨)。

惟查「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。」民法第一百四十八條第一項定有明文；復查都市計畫地區或區域計畫地區內各使用分區之劃定及使用管制，係為考量該地區人民之公共利益所為之規劃(都市計畫法第三條、第三十二條、區域計畫法第三條及第十五條規定意旨)，對各該土地所有權人而言，其依都市計畫法、區域計畫法及建築法等相關規定之容許條件下建築使用土地及建築改良物，固為法律賦予之權利，就考量該地區人民之公共利益而言，亦係以公法對於該土地所有權人所予以之限制。

復查「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定。

【區分所有權人會議】

※公寓大廈頂層或其他樓層設置無線電台基地台之效力？

Q.公寓大廈頂層或其他樓層其中一戶因法拍無人居住致未簽署同意書，其區分所有權人會議決議於頂層或該樓層設置無線電台基地台之效力？

答：條例第33條第2款所明定，該條文依其規定意旨，係對區分所有權人會議決議之限制，以保障頂層或其他樓層區分所有權人之權益，且該條文並無因法拍而排除適用之規定，故旨揭區分所有權人會議決議於頂層或其他樓層設置無線電台基地台，未取得頂層或該樓層區分所有權人同意時，不生效力。

【區分所有權人會議】Q1

Q. 第二十七條第三項受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。是否適用於第二十五條第二項第二款書面請求召集會議額數之計算？

答：第二十七條第三項係針對委託出席區分所有權人會議之限制，其與第二十五條第二項第二款無關，且後者並無委託代理請求之規定，實質上亦無此必要。

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提醒注意 社區停車位若對外營業，應辦「稅籍登記」

作者：MyGoNews方暮晨

時間：2018-06-03

社區大樓(廈)停車位若有對外出租營業，應辦理稅籍登記並課徵營業稅

新聞摘要