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Jul 23 Tue 2024 14:38
※徵收補償 #共有土地#共有房屋#公設保留地#區段徵收#0912-913923高仕陳總

※徵收補償

案由摘要：徵收補償

裁判日期：民國 109 年 08 月 27 日

裁判要旨：

被徵收之土地如為公共設施保留地，其市價係以所屬公共設施保留地地價區段之地價為準，其區段地價則以所毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，至被徵收土地所毗鄰非公共設施保留地之區段地價，應於該毗鄰地價區段內選取比準地，依 103 年 11 月 14 日修正前土地徵收補償市價查估辦法第 19 條規定查估該比準地地價，作為該區段之地價。如以地價區段為單位，以毗鄰之非公共設施保留地之區段地價平均值，計算公共設施保留地之補價地價，則首應確定系爭土地所屬之地價區段為何，及該地價區段之劃分程序是否合法。又依同條第 1 項第 1 款、第 2 項規定可知，比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法應就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇 1 至 3 件比較標的，地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。至比較標的之試算價格，於決定權重時應依據不動產估價技術規則第 27 條規定有關各比較標的蒐集資料之可信度、各比較標的與勘估標的間價格形成因素之相近程度等，作為決定勘估標的之比較價格之參考依據。（裁判要旨內容由法源資訊整理）

最高行政法院判決 109年度判字第450號

上訴人柯0振（被選定人）

吳0忠（被選定人）

梁0泰（被選定人）

共同訴訟代理人康進益律師

康鈺靈律師

被上訴人高雄市政府代表人楊明州

訴訟代理人許乃丹律師

參加人交通部民用航空局代表人林國顯

上列當事人間徵收補償事件，上訴人對於中華民國107年9月13日高雄高等行政法院105年度訴字第312號判決，提起上訴，本院判決如下：

主文

原判決廢棄，發回高雄高等行政法院。

理由

一、被上訴人代表人由許立明變更為韓國瑜，再變更為楊明州，茲據新任代表人分別具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。

二、被上訴人於民國101年12月18日以高市府都發規字第1013532 0401號公告發布實施「變更高雄市主要計畫部分特定倉儲轉運專用區、農業區、綠地用地、河道用地為機場用地（配合高雄機場北側跑道淨空改善）案」（下稱系爭都市計畫）。嗣參加人為辦理高雄機場北側都市計畫劃定為機場用地取得計畫工程（下稱系爭徵收計畫），申請徵收高雄市○○區○ ○段00○0○號等114筆土地【含如附表所示之上訴人佘0喜及其他選定人（下稱上訴人等）所有高雄市○○區○○段00 0○0○號等土地（參見原審卷1第203～209頁），下稱系爭土地】及土地改良物，經內政部以103年11月13日台內地字第0000000000號函核准徵收，被上訴人並據以103年11月13 日高市府地徵字第00000000000號公告在案。如附表所示之上訴人等不服被上訴人上述公告以每平方公尺新臺幣（下同）15,200元作為系爭土地徵收補償地價，提出異議，經被上訴人以104年1月28日高市府地徵字第00000000000號函及104 年2月2日高市府地徵字第00000000000號函復系爭土地徵收補償價額每平方公尺15,200元，並無違誤。如附表所示之上訴人等不服上開查處結果，於104年2月16日以書面提出異議，經被上訴人提交高雄市地價及標準地價評議委員會（下稱高市地評會）復議，經高市地評會於104年9月21日召開第4 次會議決議系爭土地評定徵收市價修正為每平方公尺15,700 元，被上訴人乃以104年10月16日高市府地徵字第000000000 00號函（下稱原處分）通知如附表所示之上訴人等復議結果。如附表所示上訴人等不服，循序提起行政訴訟，並選定如附表編號1至4所示之柯0振、吳0忠、梁0泰、佘0喜等人為原告（佘0喜業於原審訴訟審理中000年00月0日死亡，其繼承人佘徐四女等人已具狀聲明承受訴訟），聲明請求：

一訴願決定及原處分均撤銷。

二被上訴人應按每平方公尺33,6 00元，依徵收土地面積計算補償費，作成徵收補償費之行政處分，經原審判決駁回。上訴人不服，提起本件上訴，聲明請求：

原判決廢棄；訴願決定及原處分均撤銷，被上訴人應按每平方公尺33,600元，依徵收土地面積計算補償費，作成徵收補償費之行政處分或發回原審。

三、上訴人起訴主張及被上訴人與參加人於原審之答辯均引用原判決之記載。

四、原審駁回上訴人在第一審之訴，係以：

一系爭土地原屬都市計畫內之農業區，經被上訴人以系爭都市計畫變更為機場用地，屬都市計畫區內之公共設施保留地。被上訴人依行為時（即103年11月14日修正前）土地徵收補償市價查估辦法（下稱行為時查估辦法）第10條第3項規定，將系爭土地劃屬為○○區第P001-00公共設施保留地地價區段；復依同條第1 項規定考量地價之差異、當地土地使用管制與交通運輸等影響地價因素，將毗鄰上開公共設施保留地地價區段之農業區及機場用地範圍土地，分別劃分為○○區第P003-00及第P00 5-00地價區段（非公共設施保留地地價區段），故系爭土地毗鄰地價區段為同區第P002-00地價區段（公共設施保留地地價區段）、第P003-00及第P005-00地價區段（非公共設施保留地地價區段）。

被上訴人依行為時查估辦法第18條規定，於系爭土地之毗鄰非公共設施保留地第P003-00地價區段內選取○○段000地號土地為其比準地，另毗鄰之非公共設施保留地第P005-00地價區段內選取○○段000地號土地為其比準地；惟因第P003-00及第P005-00地價區段於本件應蒐集法定期間即102年9月2日至103年3月1日內無適當案例，被上訴人乃於鄰近之○○段第P006-00地價區段內選取○○段00 、00地號土地作為買賣實例，經估計土地正常單價為每平方公尺6,186元，調整至估價基準日為每平方公尺6,174元，再依同辦法第19條規定，將該買賣實例與P003-00地價區段之比準地進行區域因素及個別因素調整後，決定第P003-00地價區段比準地地價為每平方公尺11,000元，並以該比準地地價為其區段地價。另於臨海工業區第P007-00地價區段內選取○○○段0000-0地號土地為買賣實例，經估計土地正常單價為每平方公尺21,780元，調整至估價基準日為每平方公尺 21,628元，及選取○○段0000地號土地為買賣實例，經估計土地正常單價為每平方公尺29,187元，調整至估價基準日為每平方公尺28,904元，並據以與第P005-00地價區段之比準地進行區域因素及個別因素調整後，決定第P005-00地價區段比準地地價為每平方公尺19,600元，並以該比準地地價為其區段地價，此有買賣實例調查估價表及比準地地價估價表可查。因系爭土地為機場用地，屬都市計畫區內之公共設施保留地，其區段地價應按其毗鄰非公共設施保留地之區段地價加權平均計算，即第P001-00地價區段之區段地價應按毗鄰非公共設施保留地第P003-00、P005-00地價區段之區段地價加權平均計算（毗鄰之第P002-00區段為公共設施保留地區段不納入計算），計算結果查估市價為每平方公尺15,200 元；上開查估之市價提交地評會103年第3次會議評議通過，作為系爭土地徵收補償市價之依據。嗣因上訴人提出復議，案經高市地評會專案小組委員於104年9月10日104年第1次會議建議就系爭土地毗鄰之機場用地區段所採用工業區案例推估比準地之客觀性再檢視，被上訴人遂於○○區之乙種工業區內新增選取P008-00地價區段之○○段000-0地號土地為買賣實例，經估計土地正常單價為每平方公尺35,212元，調整至估價基準日為每平方公尺34,870元，再與第P007-00地價區段之2買賣實例進行區域因素及個別因素調整後，重新決定第P005-00地價區段比準地地價為每平方公尺20,700元，並據以按系爭土地毗鄰非公共設施保留地之區段地價加權平均計算補償價格為每平方公尺15,700元，提經高市地評會於 104年9月21日評議通過，有高市地評會專案小組委員於104 年9月10日104年第1次會議紀錄、104年9月21日104年第4次會議紀錄、比準地地價估價表、公共設施保留地地價加權平均計算表可查。

經核被上訴人以上開方式確定系爭土地徵收補償價額，與前開查估辦法規定並無不符；而高市地評會對系爭土地徵收補償價額復議之評議決定，既無證據足認有未遵守法定秩序，或無基於錯誤之事實所作成之情事，難認於法不合。

二另經原審請被上訴人重行依上訴人主張，將○○ 區○○段000、000-0及000地號等3筆土地（下稱○○段000 地號3筆土地）單獨劃分為○○區第P008-00地價區段。依行為時查估辦法第18條規定，於○○區第P008-00地價區段內選取○○段000地號為比準地，並將○○區第P007-00地價區段內比較標的1、2及○○區第P008-00地價區段內比較標的3 與○○區第P008-00地價區段之比準地進行區域因素及個別因素調整後，決定○○區第P008-00地價區段比準地地價為每平方公尺13,600元，並以該比準地地價為其區段地價，即 ○○區第P008-00區段地價為每平方公尺13,700元。而依土地徵收條例第30條及行為時查估辦法第22條規定，系爭土地為都市計畫區內之機場用地，屬公共設施保留地，其區段地價應按其毗鄰非公共設施保留地之區段地價加權平均計算，即應按其毗鄰非公共設施保留地第P003-00、P005-00及○○ 區P008-00等地價區段之區段地價加權平均計算，計算結果為每平方公尺15,700元，故系爭土地之查估市價仍為每平方公尺15,700元【本件公共設施保留地第P001-00地價區段毗鄰非公共設施保留地第P003-00、P005-00、○○區P008-00 之區段地價加權平均計算，經試算後其加權平均計算式如下：〔（11,000×225,488）+（20,700×215,096）+（13,700 ×9,515）〕/（225,488+215,096+9,515）=15,700】。

經試算將上訴人主張○○段000地號等3筆土地另劃分地價區段之結果，與原地價區段劃分系爭土地之宗地市價同為15,700元，並無損上訴人之權益。

三行為時查估辦法第19條第1項第1 款已明定：「比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：

一就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。」內政部102年3月編印之土地徵收補償市價查估作業手冊（下稱查估作業手冊）第8頁

二查估比準地地價並已敘明：「就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1 至3件比較標的。考量一般個案估價係以蒐集3件比較標的為原則，但因土地徵收範圍因預定徵收已影響正常交易市場， ……不易於同一地價區段內選擇3件案例，故得於其他地區選擇1至3件比較標的，並填載比準地地價估計表。」且依查估作業手冊第43頁十全文所示，應係指經檢討後之比較標的試算價格，於決定權重時應依據不動產估價技術規則第27條有關各比較標的蒐集資料之可信度、各比較標的與勘估標的間價格形成因素之相近程度等，作為決定勘估標的之比較價格之參考依據，非上訴人所指比準地估價時應依不動產估價技術規則規定應採取3件以上案例。另行為時查估辦法第17 條第1項規定土地正常單價應調整至估價基準日。查估作業手冊第41頁六比準地地價估計表四規定「估價基準（價格日期）調整計算：視各比較標的交易日期至估價基準日間，市場交易價格波動情況，調整實例之土地正常單價，填寫調整百分率。實務上得以地價指數、房屋價格指數或物價指數調整。」則上訴人主張地價區段比準地地價估價表中，比較標的土地正常單價經調整百分率計算後，均較原土地正常單價為低，乃被上訴人依物價指數調整後之結果，核屬適法有據。

四又土地徵收補償市價查估依據及作業係依查估辦法相關規定辦理，就比較標的選取適用，未有不動產估價技術規則第26條排除規定之適用。土地徵收前與土地所有權人協議價購程序，係需用土地人取得需用土地有申請徵收必要之前提，惟需用土地人已踐行該程序，經主管機關核准徵收，應如何為補償，即應依前開規定確定補償數額，補償處分是否合法，即與進行協議價購程序時，需用土地人所為之土地價格要約無涉，不得再據以作為補償處分違法之論據。至上訴人所提3件比較標的買賣實例（即○○區○○○段0-0、0-0、0 -0、0-00、0000-0等5筆土地），除其土地使用現況均非作為法定用途農業用地使用，依行為時查估辦法第7條規定應不予採用外，亦均非本件選為比較標的土地之買賣實例，自難以其曾有之實際交易價格，作為認定系爭土地當期市價之依據。

上訴人請求被上訴人應按每平方公尺33,600元，依土地徵收面積計算補償費，作成徵收補償費之行政處分，自屬無據等詞，為其判斷之基礎。

五、本院查：

(一)上訴人對系爭土地之徵收補償價額不服，依法提起異議，經被上訴人為維持原補償價額之查處，並循序提起行政訴訟，聲明求為判決：

1.訴願決定及原處分均撤銷，2.被上訴人應按每平方公尺33,600元，依徵收土地面積計算補償費，作成徵收補償費之行政處分，核係提起課予義務訴訟。

依本院10 9年6月12日109年度大字第1號裁定，諭知「被徵收土地所有權人對徵收補償價額不服，依土地徵收條例第22條第2項規定以書面提出異議，經主管機關為維持原補償價額之查處，如有不服，循序提起行政訴訟，其訴訟種類應為行政訴訟法第5條第2項規定之課予義務訴訟」之法律見解，本件行政訴訟類型並無違誤，合先敘明。

(二)行政訴訟法第29條規定：「（第1項）多數有共同利益之人得由其中選定1人至5人為全體起訴或被訴。……（第3項）訴訟繫屬後經選定或指定當事人者，其他當事人脫離訴訟。」本件被選定人與選定人張0來等人，因不服原處分，循序提起本件行政訴訟，選定人並依行政訴訟法第29條規定，選定上訴人為本件行政訴訟當事人，已據其提出選定書為證，核與同法第34條規定訴訟當事人之選定應以文書證之，並無不合，則選定人於選定當事人後即脫離本件行政訴訟，毋庸再列已脫離訴訟之選定人為原告。上訴人主張「梁0章」（如附表編號5所示）於原審訴訟繫屬中死亡，其繼承人陳0華、梁0敬、梁0銘已聲明承受訴訟，原判決未將其等列為原告，致該3人未獲判決，當然違背法令云云，核屬誤解前揭法令，委不足採。

(三)土地徵收條例第30條規定：「（第1項）被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。（第2項）前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。（第3項）各直轄市、縣（市）主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價之依據。（第4項）前3項查估市價之地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」土地徵收條例施行細則第29條規定：「被徵收土地補償金額之計算及發給，由土地所在直轄市或縣(市)主管機關為之。」第30 條規定：「（第1項）本條例第30條第1項所稱徵收當期之市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經地價評議委員會評定之當期市價。（第2項）前項當期市價低於徵收公告之市價，仍按徵收公告之市價補償。」準此，被徵收土地的當期市價，是依土地徵收條例第30條第4項授權訂定之查估辦法規定加以確定。又行為時查估辦法第4條規定：「土地徵收補償市價查估之辦理程序如下：

一蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。

二調查買賣或收益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。

三劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。

四估計實例土地正常單價。

五選取比準地及查估比準地地價。

六估計預定徵收土地宗地單位市價。

七徵收土地宗地單位市價提交地價評議委員會評定。」第6條第1項規定：「依第4條第2款調查實例，以蒐集市場買賣實例為主，無市場買賣實例者，得蒐集市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表。」第10條規定：「（第1項）劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區段勘查表實地勘查，以鄉（鎮、市、區）為單位，斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區段。……（第 3項）公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分。（第4項）帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。」第13條規定：「以買賣實例估計土地正常單價方法如下：

一判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件土地或房地之市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總價格。

二地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正常買賣總價格÷土地面積。……」第17條規定：「（第1項）依第13條或第14條估計之土地正常單價應調整至估價基準日。（第2項）前項估價基準日指每年9月1日，案例蒐集期間為當年3月2日至9月1日。但屬第27條第1項但書規定者，估價基準日指3月1日，案例蒐集期間為前1年9月2日至當年3月1日。」第18條規定：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段，就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保留地毗鄰之地價區段，亦同。」第19條規定：「（第1項）比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：

一就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。

二將前款比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。

三考量價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項）地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3項）第1 項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。」第20條第1項規定：「預定徵收土地宗地市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。但都市計畫範圍內之公共設施保留地，不在此限。」第22條第1項、第2項、第4項、第5項及第6項規定：「（第1項）都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。（第2項）前項稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算。毗鄰部分為公共設施用地經納入計算致平均市價降低者，不予納入。……（第4項）第1項公共設施保留地毗鄰之非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價，尾數進位方式依第21條辦理。（第5項）公共設施保留地宗地市價以依第1項計算之區段地價為準，宗地跨越2 個以上地價區段者，分別按各該區段之面積乘以各該區段地價之積之和，除以宗地面積作為宗地單位地價，尾數進位方式依第21條辦理。（第6項）區段徵收範圍內之公共設施保留地市價徵收補償計算方式，應以同屬區段徵收範圍內之非公共設施保留地加權平均計算。」第23條規定：「前條第2 項公共設施保留地區段地價加權平均計算作業步驟如下：

一依第4條規定蒐集、製作或修正有關之基本圖籍及資料。

二以地籍圖繪製之地價區段圖作為作業底圖。

三量測公共設施保留地區段毗鄰各非公共設施保留地區段線長度（以下簡稱各區段線長度）：以電腦量測為原則，其長度以公分為最小單位，未滿1公分者，以1公分計。未能由電腦量測者，得採人工作業，以比例尺、求積儀或坐標讀取儀等工具量測，其長度以公尺為最小單位，未滿1公尺者，以1公尺計。

四以各區段線長度之和為總長度。五以毗鄰各非公共設施保留地區段地價乘以各區段線長度，再除以總長度，加總計算公共設施保留地區段地價。」依前述查估辦法規定，被徵收之土地如為公共設施保留地，其市價係以所屬公共設施保留地地價區段之地價為準，其區段地價則以所毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，至被徵收土地所毗鄰非公共設施保留地之區段地價，應於該毗鄰地價區段內選取比準地，依前揭查估辦法第19條規定查估該比準地地價，作為該區段之地價。前揭查估辦法係由內政部依授權所訂定具法規命令性質，旨在具體化「徵收當期之市價」時應遵守前揭規定所定之程序，俾保障被徵收土地所有人能依徵收當期之市價獲得適法之補償，相關機關於辦理土地徵收補償之市價查估時，自應受拘束。又行為時查估辦法於103年11月14日修正發布、104 年3月1日施行，依修正後之查估辦法第32條規定：「本辦法修正施行前已辦理查估案件，仍適用修正施行前之規定。」本件係於該修正前已辦理之查估案件，應適用行為時查估辦法規定辦理。

(四)行政訴訟法第189條規定，行政法院為裁判時，除別有規定外，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依論理法則及經驗法則判斷事實之真偽；依此判斷而得心證之理由，應記明於判決。據此，構成行政法院判斷事實真偽之證據評價基礎，乃全辯論意旨及調查證據之結果。基於行政訴訟之職權調查原則（行政訴訟法第125條第1項及第133條），法院必須充分調查為裁判基礎之事證以形成心證，法院在對全辯論意旨及調查證據之結果為評價時，應遵守兩項要求，一是「訴訟資料之完整性」，二是「訴訟資料之正確掌握」。

前者乃所有與待證事實有關之訴訟資料，都必須用於心證之形成而不能有所選擇，亦即法院負有審酌與待證事實有關之訴訟資料之義務，如未審酌亦未說明理由，即有不適用行政訴訟法第125條第1項、第133條之應依職權調查規定，及判決不備理由之違背法令。又依同法第209條第3項規定，判決書理由項下，應記載關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見。

故行政法院認定事實應憑調查所得之證據資料，就證據與事實之關聯性如何，其證明力之有無，形成心證之理由，記明於判決理由項下。如未說明所憑證據足供證明事實之心證理由，或就當事人提出之證據摒棄不採，又未說明不採之理由，或其調查證據未臻完備，不足以判斷事實之真偽，均構成判決不備理由之違法。

(五)被上訴人於101年12月18日公告發布實施系爭都市計畫，嗣參加人為辦理系爭徵收計畫，申請徵收高雄市○○區○○段 00○0○號等114筆土地（含上訴人等所有系爭土地）及土地改良物，經內政部以103年11月13日函核准徵收，被上訴人並據以公告在案。上訴人等不服被上訴人公告以每平方公尺 15,200元作為系爭土地徵收補償地價，提出異議，經被上訴人函復系爭土地徵收補償價額每平方公尺15,200元，並無違誤。上訴人等不服上開查處結果，提出異議，經被上訴人提交高市地評會復議決議系爭土地評定徵收市價修正為每平方公尺15,700元等情，為原判決依法確定之事實。原判決以本件系爭土地徵收補償額，經被上訴人依土地徵收條例施行細則第29條規定，為辦理系爭徵收計畫被徵收土地補償金額之計算，依劃分地價區段、選取比準地、估計土地正常單價之形成及查估比準地地價、估計徵收土地宗地單位市價，提交高市地評會評定等方式確定系爭土地徵收補償價額，與行為時查估辦法規定並無不符；並以高市地評會對系爭土地徵收補償價額復議之評議決定，無證據足認有未遵守法定秩序，或無基於錯誤之事實所作成之情事，難認於法不合，原審應予尊重等情，固非無見。

(六)惟查原判決既認本案應以地價區段為單位，以毗鄰之非公共設施保留地之區段地價平均值，計算公共設施保留地之補價地價，則首應確定系爭土地所屬之地價區段為何，及該地價區段之劃分程序是否合法。原判決肯認被上訴人將系爭土地劃屬為○○區第P001-00公共設施保留地地價區段，並將毗鄰上開公共設施保留地價區段之農業區及機場用地範圍土地，分別劃分為○○區第P003-00及P005-00地價區段（非公共設施保留地地價區段），因此認系爭土地毗鄰區段為同區第 P002-00地價區段（公共設施保留地地價區段）、第P003-00 及P005-00地價區段（非公共設施保留地地價區段）等情。然上訴人於原審時即主張本件有關與系爭土地毗鄰之○○段 000地號3筆土地為機場雷達區原有公共設施用地，被上訴人劃分地價區段時，將該非屬系爭都市計畫及系爭徵收計畫範圍內之機場雷達區劃分在第P001-00公共設施保留地地價區段內，顯然違反前開規定等情。參據前引行為時查估辦法第 10條第3項、第4項規定可知，公共設施保留地應單獨劃分地價區段，並得視臨街情形或原建築使用情形再予細分；帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得視二側非保留地地價區段之不同，分段劃分地價區段。是依上可知，究應如何劃分地價區段，應依行為時查估辦法相關規定辦理。

又劃分地價區段是否正確，自足影響選取比準地及查估比準地地價暨估計徵收土地宗地單位地價之認定等項之正確性，此攸關原處分所認定之本件徵收市價是否正確，自有查明之必要。兩造於原審時既均主張○○段000地號等3筆土地為公共設施用地，此與公共設施保留地性質應不相同，則何以被上訴人認定應列入與系爭土地相同區段之第P001-00之公共設施保留地區段，即有疑義。

原審就上訴人此部分爭議，未進一步調查，遽認被上訴人前揭認定可採，乃有未洽。是○ ○段000地號等3筆土地究屬應單獨劃分之地價區段（如後所述，原審於審理中另劃分為○○區第P008-00區段）？抑或如上訴人於上訴時所主張該等土地為機場之一部分，應與機場用地劃分為同一地價區段（即第P005-00區段），此攸關本件地價區段之劃分程序是否合法，原處分有無基於錯誤之事實作成，均足影響原處分之正確性。

原審未予查明，即遽認被上訴人以此確定系爭土地徵收補償價額，與查估辦法規定並無不符；並謂高市地評會對系爭土地徵收補償價額復議之評議決定，既無證據足認有未遵守法定秩序，或無基於錯誤之事實所作成之情形，難認於法不合，原審應予尊重等論述，即嫌速斷，核有未盡職權調查義務及判決不備理由之違誤。

至原判決雖以已依上訴人前揭主張，於原審審理時，請被上訴人重行依上訴人所主張將○○段000地號3筆土地劃分為○○區第P008-00地價區段，並選取比準地及查估比準地地價，再估計徵收土地宗地單位市價後，認經試算將上訴人主張○○段000地號3筆土地另劃分地價區段之結果，與原地價區段劃分系爭土地之宗地市價同為15,700元，並無損上訴人之權益等語（參見原判決第22、23頁），惟原判決就何以得就前揭○○段000地號3筆土地另劃分為○○區第P008-00 區段及據此試算系爭土地之宗地市價之理由，均未加以說明，即遽認此無損上訴人之權益，亦有判決不備理由之違誤。

(七)次以，依行為時查估辦法第19條第1項第1款、第2項規定可知，比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法應就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的，地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。又依內政部所編訂之查估作業手冊第8頁，亦就查估比準地地價敘明「比準地地價之查估，應填載比準地地價估計表，其估計方法如下：

1.就估價基準日調整後之土地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的。考量一般個案估價係以蒐集3件比較標的為原則，但因土地徵收範圍因預定徵收已影響交易市場，本辦法又以蒐集市場正常買賣實例為主，不易於同一地價區段內選擇3件案例，故得於其他地區選擇1至3件比較標的，並填載比準地地價估計表。

2. 將比較標的價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。地價區段內無法選取比較標的者，得於其他地區選取，其他地區得以與比準地屬同一供需之相似條件或同一或鄰近鄉、鎮、市、區土地為考量。……」等語及就比準地地價估計表敘明「……十比較標的加權數應依不動產估價技術規則第27 條規定：『不動產估價師應採用3件以上，經前條檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的蒐集資料可信度、各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，決定勘估標的之比較價格，並將比較修正內容敘明之。』決定之，『差異百分率絕對值加總』可作為『價格形成因素之相近程度』之衡量判斷，百分率絕對值加總愈多者，權數愈少；惟需另配合蒐集資料可信度等綜合決定。……」等語（參見原審卷1 第498頁、第533頁）。

是有關比準地地價之查估，固以同一地價區段內選擇1至3件比較標的，並以一般個案估價係以蒐集3件比較標的為原則，然如有不易於同一地價區段內選擇3 件案例時，乃得於其他地區選擇1至3個比較標的。至比較標的之試算價格，於決定權重時應依據不動產估價技術規則第 27條規定有關各比較標的蒐集資料之可信度、各比較標的與勘估標的間價格形成因素之相近程度等，作為決定勘估標的之比較價格之參考依據。

上訴人主張被上訴人本件僅選取非同一地價區段內之1件比較標的，即屬違反行政自我拘束原則或平等原則云云，乃屬誤解。惟基於比準地之地價查估之正確性與客觀性之要求，如確有合於3件實際案例得選擇時，自仍應依該原則為之。上訴人於原審時即一再表明其以內政部實價登錄查詢系統查詢後，以依被上訴人選取○○區○ ○段00、00地號之持分土地買賣案例為比較標的之標準，選取○○○段0-0地號交易資料等3件案例作為比較標的之案例，並主張該等案例交易日期均在本件案例蒐集期間即102年 11月至103年2月間，應可作為本件比較標的之買賣案例等語，則上訴人此項主張是否可採，即非無探求之餘地。原判決固以上訴人所選前揭案例，其土地使用現況均非作為法定用途農業用地使用，並指明詳見原審卷2第407頁、第465～469 頁，而認應不予採用之結論。

然參諸原判決援引前揭卷證資料內容，係上訴人選取前開3件比較標的案例之地籍位置圖及被上訴人所提出之地籍圖、航照圖及照片等資料，惟何以由該等資料可認定上訴人土地使用現況暨上訴人主張不可採之理由，原判決並未說明。

又上訴人於原審時亦一再主張被上訴人所選取之○○區○○段00、00地號土地同樣有違章建築，有與法定用途不符之情形，何以被上訴人所選取之比較標的合法，上訴人的則不合法等情，亦未經原判決論述說明。此攸關被上訴人前開比準地地價查估之正確性及客觀性，自足影響原處分是否適法，原判決遽為上訴人此部分主張不可採之結論，亦核有判決不備理由之違誤。

(八)綜上，原判決既有上開不適用法規及判決不備理由情形，且足以影響判決之結果，上訴意旨指摘原判決違背法令，求予廢棄為有理由。又因本件事實尚有未明，本院無從自為判斷，有由原審再為調查審認之必要，爰將原判決廢棄，發回原審更為適法之裁判。

再者，本件如附表編號4之原被選定人佘0喜，業於原審審理中死亡，則其被選定人之資格已消滅，但其為自己訴訟之原告地位則發生是否承受訴訟之問題。雖本件因尚有如附表1至3之其他被選定人柯0振等3人，依行政訴訟法第31條規定「被選定或被指定之人中有因死亡或其他事由喪失其資格者，他被選定或被指定之人得為全體為訴訟行為。」因而如附表編號1至3之被選定人得為全體（包括選定人）為訴訟行為。

然因被選定人佘0喜死亡，其係基於被選定人身分為原告，其非選定人，自無前開由「他被選定人為其訴訟行為」規定之適用。

故其死亡後，應有由其繼承人承受本件訴訟之問題，如其繼承人亦欲選定上訴人為訴訟行為時，自應另提出選定書為之，原審於發回時應一併予以注意。

六、據上論結，本件上訴為有理由。依行政訴訟法第256條第1項、第260條第1項，判決如主文。

中華民國 109 年 8 月 27 日

最高行政法院第二庭

審判長法官吳東都

法官胡方新

法官王俊雄

法官林妙黛

法官陳秀 ?

以上正本證明與原本無異

中華民國 109 年 8 月 28 日