拆屋還地 #建地#共有土地#共有房屋#不動產瑕疵件#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

20餘載不動產實務經驗.專營:持分土地.持分房屋.不動產買賣(台北.新北.桃園)

房地產專業部落客，房地產買賣、重建、稅務、資產配置、節稅規劃、不動產法律、共有不動產、法拍、公設地、經常點擊，隱藏版商機幫您製造財富!值得深藏#0912-913923 陳總

Jun 28 Wed 2023 14:30
拆屋還地 #建地#共有土地#共有房屋#不動產瑕疵件#0912-913923高仕陳總

拆屋還地

臺灣高等法院 90 年度上更（二）字第 204 號民事判決

案由摘要：拆屋還地

裁判日期：民國 91 年 05 月 22 日

臺灣高等法院民事判決九十年度上更㈡字第二○四號

上訴人呂邱0瑞呂0盛 (均為呂0輝之承受訴訟人)

訴訟代理人溫光雄律師

被上訴人邱0彬

訴訟代理人游孟輝律師

右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十六年十二月八日臺灣桃園地方法院八十五年度訴字第一四○九號第一審判決提起上訴，經最高法院第二次發回更審，本院判決如左：

主文

上訴駁回。

第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人連帶負擔。

事實

甲、上訴人方面：

壹、聲明：求為判決：

(一)原判決廢棄。

(二)右廢棄部分被上訴人在第一審之訴暨其假執行之聲請均駁回。

貳、陳述：

除與原判決記載相同部分，茲引用之外，補陳略稱：

(一)桃園縣八德市○○○段四九之八號土地（下稱系爭土地）因遭受污染不能耕作，經政府核定「免付租金」，並於民國（下同）六十八年編定為「工業用地」，已不得供為非工業之使用，故本件系爭土地已非耕地，自不能受耕地三七五減租條例之相關規定加以規範，故本件系爭土地因情勢變更之結果，而上訴人仍續以承租人地位使用系爭土地以收益，應認兩造間之耕地租約應已變更基地租賃關係。

(二)按房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋之一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因 (參見最高法院七十九年台上字第二六七八號判例意旨) ，上訴人係將自己所有之地號四六之四四與系爭土地合併搭建廠房使用，縱認上訴人有將部分廠房分與凱桃 ( 壢) 汽車有限公司共同使用，亦屬上訴人就自建原始取得房屋所有權使用方法之自由權利，與將承租基地轉租他人使用之情形有別，而被上訴人復無不得轉租廠房之特約，自不得執之為終止租約。

(三)況系爭廠房總面積為一六六○‧四平方公尺 (折合五○四‧四坪)，而廠房建於系爭土地上之面積僅三五五平方公尺(折合一○七‧八坪)，故扣除被上訴人所有系爭土地上建物面積後，尚餘三九六‧六坪，而凱桃(壢)公司只承租其中三百坪，亦即僅使用上訴人所有土地上面積之廠房而已。

(四)原審就本件事實不予適用相關契合事實之法規或適用不當，仍執「耕地租約」依耕地三七五減租條例之規定為其判決之基礎，自屬違背法令。

參、證據：

除援用原審及本院前審所提立證方法外，並補提內政部六十四年三月三十二日台內地字第六二二五六五號函、買賣合約書影本為證。

乙、被上訴人方面：

壹、聲明：求為判決：

上訴駁回。

貳、陳述：

除與原審判決記載相同部分，茲引用之外，補陳略稱：

(一)本件被上訴人於前案係以上訴人無租約存在主張無權占有，於八十二年起訴，惟最高法院八十三年五月十八日判決被上訴人敗訴，係基於認定雙方有租賃契約存在，且最高法院認係凱桃公司使用；上訴人出租予凱壢汽車有限公司（下稱凱壢公司）係八十四年間之事，與前案認定之事實不同，且本案被上訴人係本於租約無效後之無權占有及租約終止後之租賃返還請求權為訴訟標的，均與前案之訴訟標的不同。

(二)基地租賃契約與一般土地租賃契約，二者最大不同在於前者以建屋為目的，後者非以建屋為目的，本件兩造間原存在耕地三七五租約，因土地遭污染無法耕作，並經公告變更為工業用地，雙方租約期滿未續定租約，默示更新為不定期租賃關係，上訴人乃改以建屋，是以雙方原始間之租約目的並非在建屋，故本件與最高法院七十九年台上字第二六七八號判例意旨有別，至土地法第八十一條、八十二條、獎勵投資條例第五十三條、平均地權條例第三條第一項第四款均僅明定編定為某特定用途之土地，不得轉為他用，並未規定該土地承租後可轉租他人，本件之爭點應在上訴人將系爭土地轉租他人，其是否有權轉租？

(三)再查，凱壢公司負責人張0德在原審已多次到庭陳述系爭土地亦在其承租範圍，則上訴人未自任耕作之事實至明，系爭三七五租約應屬無效。

(四)系爭土地雖因遭污染而改編為工業用地，但此乃行政機關之職權，與私人間之權利義務無涉，兩造既不知土地使用分區之變更，自無從合意使兩造間耕地三七五租約加以變更，自仍受耕地三七五條例之規範，上訴人既未自任耕作，租約自應屬無效。

參、證據：

援用原審所提立證方法。

丙、本院依職權向臺灣桃園地方法院調閱八十年度聲字第七八四號保全証據全卷。

理由

一、按法院審判對象之法律關係，應為具體特定之權利義務關係，而非抽象之法律關係，即原告起訴以何種法律關係為訴訟標的，應依原告起訴主張之原因事實定之，原告前後主張之原因事實不同，其為訴訟標的之法律關係自亦不同，即非同一事件。被上訴人於原審法院八十二年訴字第一二九號請求返還土地事件，係主張訴外人呂0連向其承租系爭座落桃園縣八德市○○○段四九之八號土地，而不自任耕作，將土地交由上訴人之被繼承人呂0輝違法搭建廠房，出租與凱桃汽車股份有限公司，訴外人呂0連之原租約應屬無效，呂0輝占用系爭土地即屬無權占有，乃本於所有權請求呂0輝拆屋還地，經最高法院八十三年五月十八日以兩造間有租賃契約存在判決被上訴人敗訴，惟觀其判決理由係呂0輝係本於租賃契約而占用系爭土地，非屬無權占有，至於其所搭建之廠房係供實際上由呂0輝負責之日富公司及日富貨車帆布鐵架行使用，即非出租或出借，至於有部分廠房遭凱桃汽車公司占用，因無法證明係呂0輝所出租或出借，且被上訴人係本於所有權而主張呂0輝無權占有，並非主張呂0輝未自任耕作，或違法轉租，租約無效，乃無加以審酌必要，此業經本院調卷查明，有本院八十二年上字第一二九二號判決在卷可稽 (見原審卷第三五至四十頁) ，並經最高法院以八十三年度台上字第一一八六號判決駁回上訴而確定在案。而被上訴人於本件訴訟則主張呂0輝向伊租賃系爭土地，未自任耕作且轉租予訴外人「凱壢公司」，兩造間之耕地租約依法應屬無效或係得終止租約，本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權請求上訴人拆屋還地。是被上訴人於兩件訴訟雖均有主張無權占有，惟依據之原因事實不同，其為訴訟標的之法律關係亦不同，非屬同一事件。上訴人辯稱被上訴人不得就同一事件更行起訴，尚非可採，合先敘明。

二、本件被上訴人起訴主張：

上訴人之被繼承人呂0輝因繼承其父呂0彬之耕地租賃關係，而承租伊所有坐落桃園縣八德市○○○段四九之八地號土地 (下稱系爭土地) ，面積五九七平方公尺，因遭鄰近工廠污染後，上訴人即不自任耕作，亦不付租金，七十三年經主管機關逕為註銷租約登記，上訴人自八十二年一月一日起，將系爭土地內如第一審判決附圖（下稱附圖）所示斜線部分面積三五五平方公尺，搭建廠房，轉租予訴外人凱壢汽車有限公司 (下稱凱壢公司) ，作為汽車修理廠使用，依法耕地租約應屬無效，縱或不然，亦得主張終止租約，並以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。租約無效或終止後，上訴人使用系爭土地已屬無權占有，致伊每月受有新臺幣（下同）一萬三千一百三十四元相當於租金之損害等情，爰本於所有權，求為命上訴人將上開房屋拆除，返還系爭土地，並自起訴狀繕本送達之翌日起至交還土地之日止，按月給付一萬三千一百三十四元損害金之判決。（超過上開金額及該部分假執行之請求，經判決駁回確定。）

三、上訴人則以：

系爭土地因工業汙染，不能耕作，經主管機關公告免付租金，伊乃搭建廠房供自營之日富公司使用，並未將系爭土地轉租予凱壢公司，其出租凱壢公司使用者為同段四六之四四號土地及其上廠房。至凱壢公司自行占用系爭土地上之廠房，與伊無涉，不能因此而認伊有不自任耕作或違法轉租情事等語，資為抗辯。

四、被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人因繼承而取得與被上訴人間之耕地租賃關係，而占用系爭土地，嗣因土地遭工業污染而未予耕作，並於系爭土地內如原判決附圖所示斜線部分面積三五五平方公尺搭建廠房之事實，業據提出土地登記簿謄本為證，並經原審法院勘驗屬實，並囑託地政機關測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽（原審卷第一百二十二頁、第一百三十九頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。

五、至被上訴人主張上訴人未自任耕作，且違法轉租他人使用，有違耕地三七五減租條例及土地法之規定，兩造間租約應屬無效，不然亦得終止租約，上訴人應屬無權占用之事實，則遭上訴人所否認，並以前開情詞置辯，經查：

(一)上訴人雖辯稱其並未將系爭土地轉租凱壢公司，伊出租予凱壢公司者為屬伊所有同段四六之四四號土地及其上廠房云云。惟查，原審至系爭土地勘驗時，凱壢公司之負責人張0寶即陳稱「 (問：系爭廠房即左後方牆圍繞之三角地是否為承租範圍)，是的」 (見原審卷第七六頁)，嗣後在言詞辯論時張0寶仍稱「五、六年前向呂0輝租」、「 (問：之前凱桃汽車是否也是租這個範圍)，是的」「 (問：凱桃汽車所租的廠房是否與凱壢汽車的廠房一樣？︶，是的」，「我們知道後面的地號有糾紛，最早時我們是租三分之二，到最後我們是整個承租」 (見原審卷第一○七頁) 等語在卷，堪認系爭土地及其上之廠房已由呂0輝出租與凱壢公司使用甚明，至於凱壢公司之副理王0明雖於原審保全証據時所供稱「：：：本營業區○○段凱桃公司使用，後段凱壢公司使用」「如實測圖 1.2.3部分由凱壢公司使用，向呂0輝租的，：：：」「如附圖4部分不確定，5部分未租用，是借來使用的，也是向呂0輝借的」等語 (見原審八十五年度聲字第七八四號保全証據卷第十八至二十一頁) ，然查，系爭土地與相鄰同地段四六之四四、四六之七八地號土地，僅有鐵皮屋廠房一棟，有卷附凱壢公司所提之相片可資為証，而觀之鐵皮廠房內，並無隔間，衡情如僅局部租用四四之四六地號土地及其上廠房，亦應加以區隔，王0明僅為凱壢公司之副理，且非與呂0輝簽訂租賃契約之人，對租用情形自無法如張0寶清楚，故應以張0寶在原審所供較符實情而可採，至於張0寶嗣後於本院審理中函寄證明書一紙，改稱凱壢公司五、六年前向呂0輝承租廠房係以其自有土地部分為範圍 (見本院更一卷第七五頁) ，顯然與實際使用情形不符，且亦與其本人以前到庭所為陳述不相符合，殊難採信。故依其以前之証言，已堪認位於系爭土地及同地段四六之四四、四六之七八地號土地上之鐵皮廠房係出租與凱壢公司使用。

(二)至上訴人呂0盛另辯稱就系爭土地及其上之廠房乃伊在經營日富公司，並提出八十二年七月一日向凱桃公司購買烤漆爐設備之買賣合約書一紙為證 (見本院更一卷第四一頁) ，然查該買賣合約書係屬私文書，既遭被上訴人所否認，自應由上訴人負舉証証明之責，且縱認該買賣合約書為真，亦僅屬購買烤漆爐之設備而已，與是否出租廠房無涉，且依上訴人所提其與凱壢公司就四六之四四土地上所建造約三百坪房屋訂立租賃契約，租期八十四年七月一日起至八十九年六月三十日止，租金每月高達二十五萬元（原審卷第九十八頁至第一百頁），本件系爭廠房面積三百五十五平方公尺，約一百零七點八坪，價值頗高，倘真如上訴人所述係凱壢公司自行占用，上訴人何以坐視其繼續無權占用多時而未異議？依此足證上訴人確已將系爭土地之廠房出租予凱壢公司。

至於前案之訴訟，就呂0輝是否將系爭廠房出租或出借他人 (即凱桃汽車公司) 使用，並未加以審酌及認定，此有本院八十二年上字第一二九二號民事判決可稽，而上訴人出租予凱壢汽車公司乃八十四年間之事，係在前案事實審言詞辯論終結即八十三年一月三十一日以後之事實，況且本案被上訴人係本於租約無效後之無權占有及租約終止後之租賃返還請求權為訴訟標的 (見原審卷第二一二頁) ，均與前案所主張之無權占有訴訟標的不同，則原審依據凱壢公司之負責人張0寶所為陳述，認定凱壢汽車公司確有向呂0輝承租廠房及系爭土地使用之事實，即不受前開確定判決之拘束，上訴人此部分所辯，殊非可採。

(三)又按耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者而言，土地法第一百零六條第一項定有明文，所稱農地參照同條第二項之立法精神應包括漁地及牧地在內。承租他人之非農、漁、牧地供耕作之用者，既非耕地租用，自無耕地三七五減租條例規定之適用（最高法院八十八年度第三次民事庭會議決議），同此意旨，亦無土地法耕地租賃規定之適用。

本件被上訴人之祖父邱0耀及共有人邱0圖等與訴外人呂0連間自三十八年起就系爭土地訂有耕地三七五租約，期滿後續訂租約，直至七十三年十二月三十一日為止，有兩造各提出之租約附臺灣桃園地方法院八十二年度訴字第一二九號卷為憑，上訴人之被繼承人呂0輝本於其父呂0彬與呂0連間之兄弟分耕關係，並繼承其父就系爭土地有耕作權，亦與被上訴人發生租賃關係，而雙方因土地遭污染，經桃園縣政府八德鄉公所、租佃爭議委員會共同會勘，協議以後免付租金，上訴人仍繼續使用系爭土地之事實，已據上訴人陳明在卷，被上訴人亦未加爭執 (見原審卷第一二七頁)，是兩造嗣後雖未續訂書面契約，但仍存有不定期租賃關係，此為被上訴人於本院八十二年度上字第一二九二號返還土地事件中所自認（該案卷第七十二頁），且為該事件判決認定之事實，而兩造在本件訴訟中就彼此間仍存有租賃關係亦未否認 (見原審卷第九十頁，一○八頁反面，第一二八頁反面、第一三九頁、第一四二頁反面) ，按系爭土地地目雖仍為田，有土地登記簿謄本附卷可稽，惟因遭工業污染，經桃園縣政府於六十八年三月二十六日將之編定為工業區（本院八十二年度上字第一二九二號卷第三十七頁桃園縣政府函示），則系爭土地自七十四年一月一日起，因期滿未再續訂租約，默示更新為不定期租賃關係，斯時，該土地已非農、漁、牧地，應無耕地三七五減租條例及土地法耕地租賃規定之適用。被上訴人於本院主張兩造間之三七五耕地租約未變更云云，尚非可採。上訴人在系爭土地上係因不能耕作而搭建廠房使用，與可耕作而不為耕作之情形尚有區別，故被上訴人主張其未自任耕作，租約應屬無效，亦不足採。

(四)至上訴人辯稱兩造間之租賃關係因情勢變更之結果，而上訴人仍續以承租人地位使用系爭土地以收益，應認兩造間之耕地租約應已變更為基地租賃關係云云，惟按，基地租賃須以承租人租用基地自行建築房屋為目的，本件系爭土地原係出租與上訴人耕作，嗣後因不能耕作後，上訴人始搭建廠房，此為上訴人所不爭，則依前所述，顯然上訴人係於不定期租賃關係存續中，才改以搭建廠房使用，難認其租用系爭土地之目的即在建屋，與基地租賃尚屬有別，應認僅成立一般之土地租賃關係，故此部分上訴人所辯，亦不足採，其所引最高法院七十九年台上字第二六七八號判例所指情形係租地建屋，與本件之耕地租賃並不相同，自不得援用。

(五)再按，土地法雖為民法之特別法，惟土地法未就一般土地租賃加以規定，自應適用民法之相關規定，被上訴人主張縱不適用耕地租約規定，亦有一般租約之違法轉租情事，而其於原審同時引用土地法第一百十四條、民法第四百四十三條違法轉租之規定，雖於本院改稱因土地法為特別法，僅依土地法之規定終止租約，因適用法規，乃法院之職權，法院就當事人起訴所主張之原因事實，判斷其法律上效果，不受其所表示法律見解之拘束，被上訴人既已主張以違法轉租為由終止租約，即得由本院適用法規。

(六)至上訴人另辯稱系爭土地經編定為工業用地，依獎勵投資條例、土地法及平均地權條例之規定，即不得供為非工業使用，不應視為耕地，伊在系爭工業用地上當可興建廠房使用收益，且伊所出租之標的是廠房而非土地，就廠房而言，本屬有權使用收益，應無違法轉租之情事云云，然查，土地法第八十一條、八十二條，獎勵投資條例第五十三條，平均地權條例第三條第一項第四款僅明定編定為特定用途之土地，不得轉為他用，並未規定該土地可於承租後轉租他人，亦無准許承租工業區土地人得將廠房出租，是以上訴人縱使得在系爭土地興建廠房自行使用，亦應受民法不得違法轉租規定之限制。又房屋及基地，固各為獨立之不動產，惟房屋係建築於基地之上，使用房屋實際亦使用房屋坐落之土地，故房屋租賃應包括房屋及其基地之租賃在內，上訴人辯稱伊僅出租廠房，未出租系爭土地云云，尚非可採，況且依凱壢公司張德寶所証稱，係承租系爭廠房之全部，包含左後方牆圍繞之三角地在內，顯然其租賃標的包含有系爭土地在內甚明，此部分上訴人之辯解，仍不足採。

(七)按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。違反前項規定，出租人得終止契約，民法第四百四十三條定有明文。上訴人未經被上訴人承諾，將系爭土地如原判決附圖所示斜線部分之土地及地上之廠房出租予訴外人凱壢公司經營汽車修理廠，已如前述，被上訴人主張以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，揆諸上開規定，即屬有據，上訴人於租約終止後仍繼續占有系爭土地，即屬無權占有，從而，被上訴人本於所有權請求上訴人拆屋還地，尚無不合。

六、上訴人無權占有系爭土地，被上訴人主張因此受有損害，請求賠償相當於租金之損害，即屬有據。系爭土地面積五百九十七平方公尺，公告地價每平方公尺三千三百元，有土地登記簿謄本及地價證明可稽。系爭土地無申報地價，依平均地權條例第十六條之規定，以公告地價百分之八十為其申報地價。系爭土地位處省道縱貫線旁，附近商店、工廠林立，人車往來頻繁，市景繁榮，業經原審法院勘驗屬實。本院認被上訴人請求賠償以土地申報總價年息百分之十之金額為適當，即按月賠償一萬三千一百三十四元（3300×80/100×597×10/100 ×1/12=13.134 ）。

七、綜上所述，被上訴人請求上訴人拆屋還地，及自起訴狀繕本送達翌日即八十五年十二月八日起按月賠償一萬三千一百三十四元 (見原審卷第二一二頁)，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，理由雖有不同，結論並無二致。

上訴論旨就此部分，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，至被上訴人逾每月一萬三千一百三十四元之損害賠償請求及該部分假執行聲請，業經更審前本院判決駁回，因被上訴人未提起上訴而確定在案，上訴人猶指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，應駁回其上訴。

八、本件事証已甚明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之証據，於判決結果無影響，自無庸一一論述，附此敘明。

據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第二項、第八十五條第二項，判決如主文。

中華民國九十一年五月二十二日

民事第四庭

審判長法官李瓊蔭

法官楊豐卿

法官張蘭

右正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。

中華民國九十一年五月二十三日

書記官應瑞霞

附註：民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

資料來源：臺灣高等法院民事裁判書彙編（91年版）第 243-258 頁

相關法條 6