關於土地及其上建物同屬一人所有，同時或先後分次讓與受讓人同一人或相異之人時，應否切結未訂立租賃契約#持分土地#持分房屋#未保存建物#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

關於土地及其上建物同屬一人所有，同時或先後分次讓與受讓人同一人或相異之人時，應否切結未訂立租賃契約

發文單位： 法務部

發文字號： 法律決字第 0910041496 號

發文日期： 民國 91 年 10 月 30 日

要旨：

關於土地及其上建物同屬一人所有，同時或先後分次讓與受讓人同一人或相異之人時，應否切結未訂立租賃契約疑義乙案

主旨：

關於嘉義縣政府函為黃○峰先生陳請釋明土地及其上建物同屬一人所有，同時或先後分次讓與受讓人同一人或相異之人時，應否切結未訂立租賃契約疑義乙案，本部意見如說明二。請查照參考。

說明：

一復貴部九十一年十月十四日台內中地字第○九一○○一五八三二號函。

二按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」為民法第四百二十五條之一所明定。上開規定係法律推定之不確定期限租賃關係，其立法意旨在於房屋與土地異其所有人時，因房屋性質不能與土地分離而存在，故除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，該法律關係之性質，當屬租賃。準此，上開規定與土地法第一百零二條以下及民法第四百二十六條之一、第四百二十六條之二有關租用基地建築房屋 (簡稱基地租賃) 之規定，其法律意旨及構成要件屬有別，故不確定期限租賃自不適用基地租賃之相關法律效果，例如民法第四百二十六條之二及土地法第一百零四條有關優先承買權之規定。惟有學者認為當事人間之不確定期限租賃關係，在法無明文相關法律效果及法律性質相類似之情形下，應「類推適用」民法及土地法關於基地租賃之規定，例如民法第四百二十六條之二、第四百四十條第三項及土地法第九十七條、第一百零一條、第一百零三條第二款至第五款、第一百零四條等規定 (林誠二著、法律推定租賃關係，月旦法學雜誌第八十一期，第十頁至十一頁參照) 。本件如有使基地與基地上房屋合歸一人所有，以盡經濟效用之相同經濟需求，自得「類推適用」土地法第一百零四條及民法第四百二十六條之二有關基地租賃優先承買權 之規定。