租賃物因承租人疏失引起火災,承租人需負擔所有的賠償責任嗎?

功 能:【法院判決判例及法律解析】

使用對象:【房東、房客、業者、政府部門/研究者】

租賃行為週期:【居住使用】

關鍵字檢索:【善良管理人、損害賠償】

76年台上字第1960號判例

一. 案例簡述:

(一) 案由事實

1. 上訴人於民國73年向被上訴人之代理人承租一廠房,因未關閉電源,致空氣壓縮機高熱發生短路引起火災,燒燬承租廠房,顯有重大過失,有上訴人公共危險案件刑事卷可以證明。

被上訴人受有廠房及租金損失,合計新台幣(下同)1,559,960元,被上訴人請求上訴人如數賠償損害並附加法定利息。

2. 上訴人主張租約系與被上訴人之代理人個人所簽訂,與被上訴人之間並無租賃關係,因此對被上訴人並無賠償責任。

3. 依據民法第四百三十四條規定,租賃物因承租人失火而毀損、滅失者,以承租人有重大過失為限,對出租人負損害賠償責任。

如出租人非租賃物所有人,而經所有人同意出租,亦以承租人有重大過失為限,對所有人負損害賠償責任。

所以不能因出租人是否為租賃物所有人,而令承租人負不同之過失責任。

(二) 爭點整理

出租人與所有人不同時,所有人是否亦只能於承租人有重大過失時,才能請求損害賠償?

(三) 結論

租賃物因承租人失火而毀損、滅失者,以承租人有重大過失為限,始對出租人負損害賠償責任民法第四百三十四條定有明文。

如出租人非租賃物所有人,而經所有人同意出租者,亦以承租人有重大過失為限,始對所有人負損害賠償責任

二. 實務見解:

一般而言,在民法規定中,房客即不動產承租人,對於承租之物應負擔善良管理人之保管義務,未盡善良管理人之保管義務而導致承租物損毀,承租人應負擔債務不履行之損害賠償責任。

然而,在不動產租賃契約中,因火災而致房屋有損毀的情形,依照中華民國民法的精神,有保護承租人的考量,因此,除非因為房客的故意或重大過失而導致火災之發生,不然可以不用賠償房東的損失,此屬民法之特別規定。

因為民法第四百三十四條是任意性規定,依據私法自治精神,租賃契約中亦可以特別約定,減輕或加重租賃雙方對於不動產租賃火災損失分別負擔的責任。

三. 法令依據

民法第434條 租賃物因承租人之重大過失,致失火而毀損、滅失者,承租人對於出租人負損害賠償責任。


#房地產委託處理#實務經驗豐富#台北市#新北市#桃園市#0912-913923 高仕陳總

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