主租約到期，出租人可向轉租租約未到期的次承租人要求返還租賃物？
功 能：【法院判決判例及法律解析】
使用對象：【房東、房客、業者、政府部門/研究者】
租賃行為週期：【居住使用、租賃關係結束】
關鍵字檢索：【二房東、轉租】
68年台上字第3691號
判例 一.
案例簡述
(一)案由事實
1. 上訴人所有之數筆相鄰土地租予被上訴人（法人）之所有人，該筆土地再由被上訴人之所有人轉租予被上訴人進行使用收益，今上訴人以租約到期為由，直接向被上訴人要求拆屋還地。
2. 前審判決與第一審判決相同，均以上訴人記已於租約到期前具文通知被上訴人不再續租之意，並此事實亦為被上訴人所不爭執，因此，判定此租約既未延續或另訂新約，不同於民法第四百五十一條之要件，其後儘管上訴人仍然像被上訴人收取費用，該費用應屬未能如期搬遷之賠償。
3. 最高法院以上訴人與被上訴人之所有人所訂定的租賃契約並無被上訴人牽涉在內，故上訴人與被上訴人之間並無任何法律關係，因此上訴人之主張無法律關係支持。 (二)爭點整理
1. 上訴人由於租約到期，直接向其承租人之轉租人要求返還租賃物。
2. 上訴人與承租人之轉租人間無法律關係。
(三)結論
按轉租係轉租人與次承租人成立新租賃關係，與租賃權之讓與不同。轉租人與出租人間之租賃關係仍然存在，惟次承租人與原出租人並無直接租賃關係之可言。本件被上訴人將系爭房屋出租與共同被告王某等人，租賃期限固已屆滿，但王某等既將之轉租，被上訴人不得依出租人之地位，對次承租人之上訴人請求返還租賃物。
二. 實務見解
轉租，依據民法第四百四十三條第一項前段之規定，出租人若不同意，不得轉租他人。次承租人（即轉租人）應負責之事由所生之損害，由承租人負責賠償，此為民法第四百四十四條第二項支規定。合法的轉租指的是經出租人同意之轉租行為，或出租人與承租人之租屋契約並無反對將房屋之一部轉租之約定時。 當次承租人（即轉租人）為合法轉租時，若出租人向次承租人主張民法第七百六十七條之所有物返還請求權，次承租人得以其與承租人間之租賃關係為合法轉租，主張有權占有。
三. 法令依據
民法第443條
承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。 承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。 民法第444條 承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃關係，仍為繼續。 因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。
民法第451條
租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
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