寬鬆警鐘響起 3數據揭政府百日連環打炒房關鍵
2021-03-28 11:28:41中央社 台北28日電
短短105日內，政府連環重拳打炒房，頻率緊湊且力道再加碼，讓市場大感意外，不過剖析經濟情勢，資金寬鬆、利率之低更甚金融海嘯時期，尤其3大數據已敲響警鐘，若不嚴格控管資金流向，房價狂飆恐成為全民不可承受之重。
2020年12月3日，國發會主委龔明鑫、財政部長蘇建榮、金管會主委黃天牧、內政部次長花敬群、中央銀行副總裁嚴宗大等重要官員一同出現於行政院記者會，力挺「健全房地產市場方案」，齊聲宣示政府打炒房決心。
過沒幾天，中央銀行12月7日下午臨時告知將舉行重要記者會，央行總裁楊金龍宣布重磅消息，睽違10年，央行再次祭出選擇性信用管制，鎖定公司法人、自然人、購地貸款與餘屋貸款四項，進行貸款成數限制。
去年下半年房市火熱、價量齊揚，建商原本打算趁勝追擊，眼見央行祭出選擇性信用管制大招，風向不對，只得先偃旗息鼓。
時隔3個月，天氣乍暖還寒，房市已率先回溫，台南鄰近高鐵站的預售建案才剛開放預約，民眾須備10萬元支票當訂金才能入場，仍擠進千人排隊，消息一出，輿論譁然。
591新建案統計也指出，建商推案信心復甦，六都加上新竹七大都會區329檔期的推案量飆破6600億元，不僅較去年同期成長4成，也創下近3年新高。
眼見第一波打炒房措施力有未逮，除了自住需求的剛性買盤進場，不少投機客仍短期買進賣出得利，中央銀行再次閃電出擊，於3月18日理監事會後記者會無預警宣布調整房市選擇性信用管制，加碼對多屋族、公司法人的管制，讓市場投機份子猝不及防。
資金寬鬆、利率太甜 房貸餘額猛升
回顧前一波房市多頭，央行為了降溫，自2010年6月起，一連推出四波房市信用管制，直到2015年8月才開始鬆綁，而後財政部接棒推動房地合一稅，2015年於立法院三讀、2016年1月1日起實施，房市才正式步入冷卻期。
央行當年使出房市管制連環計，頻率最接近的兩次也隔了半年，如今不過100天左右，政府連環重拳打炒房，除了央行兩波選擇性信用管制，行政院更祭出房地合一2.0修法，本週將於立院審查，拚此會期三讀。
政府這次打炒房又急又猛，不免讓人疑惑，究竟這波房市上漲有何特別，讓政府願意觸碰敏感的房市政策，甚至各部會總動員；從最近公布的3項數據，或許可以找到答案。
首先，主計總處估台灣超額儲蓄規模連兩年突破新台幣3兆元，且今年超額儲蓄金額再飆新高、達3.17兆元，顯見台灣有龐大的閒置資金未能運用至實體面，很可能流於炒房或炒股，堆疊出虛胖的經濟泡沫。
其次，去年以來，銀行購置住宅貸款及建築貸款年增率快速上升，且全體銀行不動產貸款占總放款比重逐步墊高，並於11月升破36%，接近歷史高點37.9%；儘管政府推動系列打炒房措施，全體銀行不動產貸款占總放款比重還是走揚，今年1月、2月維持在36.53%，仍比去年12月增加0.1個百分點。
央行總裁楊金龍談及打炒房的政策考量，不諱言是為了避免過多信用資源流向不動產市場；星展集團資深經濟學家馬鐵英也指出，房價上漲伴隨著銀行房貸的過快成長，已讓央行留意到金融穩定問題。
第三，央行去年因應疫情降息1碼，政策利率下探歷史新低，房貸利率應聲下滑，五大銀行新承做房貸利率去年5月跌至1.349%的歷史低點，而後續於低檔盤旋，今年2月仍在1.367%的超低水準。
「只要利率一跌，大家就卯起來想要買（房地產）」，住商不動產企研室經理徐佳馨直言，一方面是台灣人真的對利率很敏感，程度遠大於房貸成數，另一方面，台灣處在資金水位充沛的環境下，若要尋求穩當投資標的，房地產有好貸款、可槓桿操作的特性，成為上上之選。
政府高度戒備防閒錢炒房 防堵疏洪雙軌並行
「現在面對的整個大環境，跟過去比較不一樣」，台經院研究員劉佩真直言，台灣首次面臨房貸利率來到史上新低，M1b規模突破22兆元也凸顯資金極度寬鬆，還有台商回流、境外資金匯回，以及半導體產業大舉投資，帶動周邊住宅、土地、廠房、廠辦交易轉趨熱絡等話題，讓政府意識到，及時出手管控房市有其必要。
國發會副主委高仙桂坦言，資金寬鬆、利率歷史低點對於房市確實是有利因素，不過政府系列打炒房措施，可達到遏止短期炒作的效果，而且先前端出的台商回流、境外資金匯回方案，都有設置條件，避免資金流向不動產。
「根本解決之道，還是怎麼讓投資這塊往上走」，高仙桂表示，除了透過制度設計，防止資金過度流往不動產，近幾年新興科技應用陸續出現，且疫情加速數位化推展，「投資環境更好，有更多機會出現了」。
高仙桂表示，台灣半導體競爭力強勁，加上電動車、5G等話題正熱，資金並非除了股市、房市就無路可去，只要強化政策引導力道，讓資金投入實質建設，投資率提高，自然有助於改善超額儲蓄過多、可能流向股市房市的問題。
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