※有關共有耕地三七五租約，出租人主張終止租約時，得否適用民法第 820 條第 1 項規定辦理
發文單位： 法務部
發文字號： 法律字第 11003510450 號
發文日期： 民國 110 年 08 月 24 日
要旨：
有關共有耕地三七五租約，出租人主張終止租約時，得否適用民法第 820 條第 1 項規定辦理之說明
主 旨：
有關共有耕地三七五租約，出租人主張終止租約時，得否適用民法第 820 條第 1 項規定辦理乙案，復如說明二，請查照。
說 明：
一、復貴部 110 年 7 月 27 日台內地字第 1100126371 號函辦理。
二、按耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第 1 條規定：「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定 。」有關三七五租約之耕地為數人共有，得否由部分出租人申請終止耕地三七五租約乙節，倘減租條例、臺灣省耕地租約登記辦法、土地法等或其他相關法規，均無特別規定，依民法第 820 條第 1 項規 定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」其立法目的係為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之，爰仿多數立法例，採多數決管理原則（民法第 820 條立法理由參照）。
所謂「共有物之管理」係指共有物之保存、改良及利用等為共有人之共同利益行為，而不變更共有物之性質（本部 102 年 11 月 15 日法律字第 10203508880 號、103 年 9 月 12 日法律字第 10303510380 號、107 年 9 月 4 日法律字第 10703507340 號函參照）。
共有物之出租，乃典型之利用行為而屬民法第 820 條第 1 項規定管理權能之範圍（最高法院 106 年度台上字第 100 號、107 年度台上字第 1882 號判決； 謝在全著，民法物權論上冊，109 年 10 月修訂 7 版 2 刷，第 389 頁參照）。
從而，共有物之出租，應有民法第 820 條第 1 項 規定之適用。
而共有物出租之終止，係為共有人之共同利益行為，且不變更共有物之性質者，亦應有民法第 820 條第 1 項規定之適用 ；又民法第 828 條第 2 項規定，民法第 820 條於公同共有準用之。
惟本件依貴部來函說明四就出租人賴君書面異議表示略以「…本案租約係按三七五減租條例訂定，是長期以來法定契約約定，必須經全體所有權人同意下，方得繼續完成租約登記等各項行政事宜，…」 乙節，本案是否存在民法第 820 條第 1 項「契約另有約定」之情形？或究否得適用民法上開規定？此因涉及個案具體事實認定及貴管減租條例之適用，仍請參照上開說明本於權責審認。
正 本：內政部
副 本：本部資訊處（第 1、2 類）、本部法律事務司（4 份）
資料來源： 法務部法規諮詢意見
- 民法 第 820、828 條（110.01.20）
- 耕地三七五減租條例 第 1 條（91.05.15）
#共有不動產-高仕不動產
#共有土地#共有房屋#透天厝#公設地#0912-913923高仕陳總
留言列表
中央及地方建築法規 (7)
{{ article.title }}
