建商解套了！「票房毒藥」地上權案重出江湖
2021/09/30 12:12文/記者朱語蕎
今年台北市地上權案重現市場，大多訴求收益型或低總價優勢，像是大安區的「虹耀今采」，就以明星學區和低總價入住大安區為訴求。
在大台北消聲多年的地上權住宅，今年推案潮捲土重來，據住展雜誌統計，今年大台北地區共推出3個地上權住宅案，數量為大台北地區單年次高。
住展雜誌研發長何世昌表示，今年地上權建案推案潮重現的主因，一來是房市景氣好，購屋需求強勁，二來是北市房價已回到多年前高點，部份地上權案慘套多年後已經解套，先前高價標得的開發案已有足夠的獲利空間，因此轉為積極推案，預期接下來地上權建案數量還會持續增加。
在2013年、2014年前次多頭景氣最高峰，當時國產署趁勢推出許多設定地上權案，引起各路建商瘋狂出高價競標，殊不知景氣很快地反轉下修，業者現標現套，這段期間標脫的地上權案，因房價修正的緣故讓開發利潤縮水，於是多數開發案推案時間便往後延，地上權推案因而進入多年低迷期。
根據住展雜誌統計資料顯示，2015年以來地上權推案十分低迷，2015～2020年的6年之間，僅有二個地上權案推出，且大部份年度都掛蛋。
但因今年房市景氣持續復甦的激勵，睽違多年之後終於重新見到地上權建案推案潮，其中還不乏「住套房」多年的開發案。
今年推出的3個地上權住宅案，分別是中正區「大將豐喆」、大安區「基泰大安」與「虹耀今采」。
雖然三筆地上權案總案量僅約18億元，量體並不算大，但若以建案數量來看，已追平1999年、為大台北地區單年次高紀錄，僅次於2014年的5個。
業者改推小坪數 主打低總價、高銀貸
何世昌分析，地上權住宅案經過多年市場洗禮之後，產品規劃與銷售訴求都有些改變，像是大坪數房型消失了，中小坪數成為唯一歸宿。
其次是建案銷售策略也產生改變，前一波地上權推案潮多主打「買比租更划算」，但由於地上權建案投資優於自住的關係，業者轉為訴求收益性與功能性，例如比一般住宅擁有更高的出租投報率、低負擔入籍明星學區、或者以千萬元初頭低門檻入住台北市中心。
第三就是解決貸款面的缺點，因購買地上權有貸款不易與成數偏低等問題，今年推出的3宗地上權案，皆提供最高7成銀貸方案，與過去多採取「公司貸」補足銀貸成數差額不同。而業者也汲取先前地上權案消費爭議經驗，部份地上權建案嘗試以買賣契約公證的方式來降低未來的訴訟風險。
何世昌認為，今年地上權建案多在三級警戒降級後才開賣或強銷，銷售成績是否能夠開出紅盤有待觀察，由於接下來國產署將持續釋出多筆地上權土地標售案，而消費者接受度與銷售率高低，勢必影響標售結果。
何世昌建議，購買地上權案前，最好仔細審閱契約內容與計算清楚持有成本，以免日後衍生消費糾紛。
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