房地產陳總部落客

• 民法 第 426-2 條(96.05.23)

土地查封時，其上未存在建物，待土地執行完畢後，方有土地承租人出面
主張該筆土地上原本有其所建造之建築物存在，後因故滅失，且提出租地
建屋契約、房屋稅繳納書等相關證據證明其為承租人，並依據土地法第
104 條第 1  項規定，主張有基地優先購買權。行政執行處應否准許之？

提案  三：執行處拍賣義務人所有一筆土地，該筆土地上查封時未有建物存在，嗣該
          筆土地經執行處拍出，有租地建屋之人具狀主張該拍定基地上建物於查封
          前因故滅失，並提出租地建屋契約租賃期間尚未屆滿、房屋稅籍繳款書、
          合法建物等証明，依土地法第 104  條就執行標的物聲請准予優先購買，
          執行處應否准許？（提案機關：高雄行政執行處）
研擬意見：甲說：否定說
                土地法 104  條規定租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地
                出賣時，有優先承買權，其出租人於承租人之房屋出賣時，有優先
                購買權，旨在使基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，
                並杜紛爭。依照上開土地法為加強保護基地承租人地位所設規定之
                目的解釋，行使該條先買權之人，應於基地出賣時，基地上存有房
                屋且屬於承租人所有者為限，出賣時基地上已無建屋，使基地上之
                房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用之目的應已不存在；又執行
                程序中優先購買之人對執行標的物主張優先購買，引致當事人或利
                害關係人對此有所爭執時，執行法院就其准予優先購買之執行行為
                究竟是否合於程式，例如主張優先購買之人是否提出資格證明（如
                拍賣公告地上權人有優先購買權，即應提出地上權他項證明書、或
                土地登記簿謄本）及是否表示優先購買意思等事項予以審認，但無
                庸就主張優先購買之人是否確具備優先購買資格（如優先購買人之
                地上權是否生效之爭執）進行實體審認（95  年度台抗字第 180
                號裁判意旨可供參考）。執行處判斷是否具備優先承買權人之身分
                基準時點係以拍定時為準（參法院辦理民事執行實務參考手冊）。
                準此，執行處於基地拍定時對執行標的物主張優先購買權人應祇形
                式上判斷主張先買權人是否為基地上存在房屋之所有者及契約是否
                為租地建屋契約等資格證明，無法就優先購買權是否存在實體審認
                ，本件拍定時基地上既無房屋，縱租地建屋契約尚未消滅，旨在使
                基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用目的應不存在，執
                行處應不准於行使優先購買權。
          乙說：肯定說
                按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件
                優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先
                承買之權」，「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣
                條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先
                購買之權」，分為民法第 426  條之 2、土地法第 104  條所明定
                。前開規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣條件優先購買
                之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合歸於一人，藉以發
                揮土地之利用價值，盡經濟上之效用，並避免租賃關係消滅後，建
                物因無使用土地權限遭拆除還地，防杜紛爭。按租地所建之房屋，
                因故滅失，而租用基地之契約，要未失其存在，承租人乃得申請重
                建，且其申請重建之房屋，除契約別有約定，從其約定外，不問是
                否與原狀相符，出租人均附有同意重建之義務（最高法院
                51.03.19  第二次民刑庭總會決議、51  台上字 2987 號判例參照
                ）。而租地建屋之房屋事後因故滅失亦不構成土地法第 103  條出
                租人收回基地即建築房屋基地租用契約消滅之情形。準此以觀，租
                地建物於建造完成後因故滅失，其租地建屋契約尚未歸於消滅，承
                租人亦可重建，縱承租人之租賃權，於租賃期間並不因租賃物所有
                權之移轉而受影響，其租賃契約對於受讓人繼續存在，惟租賃關係
                消滅，勢必釀成拆屋還地之結果。本件情形，應無排除土地法第
                104 條之適用，執行處應准於行使優先購買權。
          初步研討結果：
                採肯定說。
本署第一組初審意見：
          土地法第 104  條第 1  項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣
          條件優先購買之權，旨在使房屋與基地同歸一人所有，以謀求法律關係之
          單純化，防杜當事人間之紛爭，並盡房屋利用之經濟效益，以避免租賃關
          係消滅後，房屋所有人因無使用土地權限必須拆屋還地，有違房屋利用之
          經濟效用；從而，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該
          條規定之適用（最高法院 65 年臺上字第 530  號判例、司法院 79 年 2
          月 5  日（79）廳民一字第 88 號復臺灣高等法院臺南分院民事法律問題
          審核意見函意旨參照）。從而，本件土地於查封時已無房屋，原租地建屋
          人即令原租地建屋之契約未屆滿，應無從主張土地法第 104  條之優先購
          買權，似以採甲說（否定說）為當。
研討結論：依本署第一組初審意見通過。

（法務部行政執行署處 97 年度法律座談會  提案三）