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※基地出賣時部分土地租地建屋承租人就承租部分之土地面積行使優先購買權

會議次別： 臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民事類提案 第 6 號

會議日期： 民國 107 年 11 月 21 日

座談機關： 臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

乙為 A 建地所有權人，與甲就該土地內 B 部分土地成立租地建屋契約 ，承租後，甲於 B 部分土地建屋使用。數年後，乙將 A 建地整筆全部出售予丙，甲欲以基地承租人之地位，行使優先購買權，試問：甲得否僅就其承租 B 部分之土地面積行使優先購買權（即不須以乙、丙買賣之同一條件就整筆全部土地行使優先購買權）？

討論意見：

甲說：肯定說（得僅就承租部分承買）。

（一）土地法第 104 條第 1 項規定係在保護現有基地之地上權人、 典權人或承租人之權益，旨在使房屋與基地之所有權於公平合理之原則下，合歸於同一人，使法律關係單純化，維持房屋與基地權利之一體性，以盡經濟效用，並杜絕紛爭。故須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在，且地上權、典權或承租人於基地上有房屋之建築者，始有本條優先承買權之適用。從而，本條所稱承租人係指承租基地並在其上興建建築物者，如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，得僅就承租範圍內之基地行使優先承買權。

（二）倘土地所有權人與第三人約定買賣之土地，尚包括承租人承租土地以外之他部分土地者，本條項之立法目的既為達使用與所有合一，承租人行使優先承買權，自不以土地所有權人與第三人約定買賣之全部土地為必要（最高法院 103 年度台上字第 1481 號 、106 年度台上字第 953 號、106 年度台上字第 1662 號判決意旨參照）。

乙說：否定說（須就整筆全部土地承買）。

（一）土地法第 104 條第 1 項前段規定基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、典權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三人成立買賣契約所生者並無任何不同。

（二）又所謂承租人有依同樣條件優先購買之權，係指租用基地建築房屋之承租人於土地所有權人出賣其基地或應有部分時，對於該土地所有權人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權利而言。故基地承租人行使優先購買權時，應接受土地所有權人與他人所訂原買賣契約之包含「標的」、價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更（最高法院 103 年度台上字第 1787 號判決意旨參照）。如允許承租人優先購買「部分土地」，將有損土地所有權人整筆土地之經濟價值，造成土地所有權人可能因原買受人不願購買剩餘部分土地，受有無法以相同單價出售，須賤價出售甚至無法充分利用之損害。倘承租人所承租之土地部分，與剩餘部分土地互有價差，若不問其間之價差，逕依土地所有權人與原買受人間之同一買賣價金為基礎，計算優先承買之土地價額，對當事人權益之保護未必公平。況土地所有權人僅單純出租土地供承租人興建房屋，並未預期土地將被切割，而無法整體處分及使用收益，如採承租人可以就特定部分土地行使優先承買權，對土地所有權人權利之保護，亦恐有不足。反之，如承租人無資力依同一 條件購買整筆全部土地，依買賣不破租賃原則，其原租賃關係仍繼續存在，承租人之權益並不受影響。

（三）且若允許各承租人得就其所承租之特定部分土地行使優先承買權 ，則在多數承租人之場合，倘其中有部分承租人僅就其等承租部分之土地行使優先承買權，部分承租人則就土地全部行使優先承買權，此時是否應以主張全部承買者為優先? 或以承租之先後決定其優先承買次序？或不問係全部或部分土地之優先承買，一律依各承租人所承租之土地面積占土地總面積之比例，計算其優先承買之範圍？在法律無明文規定之情形下，恐生爭議，並使得原土地所有權人就其土地之處分變成複雜化，不利於其就所有土地之處分，是否允當，尚非無疑。

初步研討結果：採乙說。

審查意見：因最高法院見解尚有歧異，建請司法院轉請最高法院研究。

研討結果：照審查意見通過。

相關法條：民法第 425 條、第 426 條之 2 第 1 項，土地法第 104 條第 1 項。

參考資料：

資料 1

最高法院 103 年度台上字第 1481 號判決要旨：

按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時 ，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第 104 條第 1 項定有明文。此項規定之目的，在保護現有基地或房屋所有權人、典權 人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一人。而基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人 ，故如所承租之範圍僅為土地之一部，就其餘部分並無承租權，則於土地出賣時，除該土地有不能分割之情形外，承租人之優先承買權，應限於承租範圍內之基地。

資料 2

最高法院 106 年度台上字第 953 號判決要旨：

按同一土地上，如有二個以上承租人本於租用基地法律關係而建築之房屋，或出租人與第三人約定買賣之土地，尚包括承租人承租土地以外之他筆土地者，本條項之立法目的既為達使用與所有合一，法院自得依個案情節，解為各該承租人均可就其承租土地部分主張優先承買權，且不以主張承買出賣人與第三人約定買賣之全部土地為必要 。至其承買之態樣，得就其房屋坐落之承租土地，為共同優先承買權之主張，亦得按其房屋坐落基地之「比例」各自主張優先承買權。惟有優先承買權之人，倘係各自主張優先承買，僅得請求出賣人按其房屋坐落基地比例換算之應有部分，與其訂立買賣契約，並無請求出賣人分割該土地後，由其取得分割後土地所有權之法律上依據。

資料 3

最高法院 106 年度台上字第 1662 號判決要旨：

按土地法第 104 條第 1 項關於承租人優先購買權規定之目的，旨在使基地與其上房屋同歸一人所有，以盡經濟效用，而杜紛爭，故應認基地承租人所得優先購買者為其所承租用以建屋之基地部分；如承租期間房屋面積有所增減，則應於承租範圍內， 按行使優先購買權時之房屋坐落位置、面積，定其買受範圍。查曾○及李○木等 5 人所承租系爭土地部分，原審認包括居住及晒谷使用；而興建房屋固必須留設法定空地等，但是否包括晒谷使用部分？且所謂晒谷，是否仍為現使用狀況？均非無疑。

資料 4

最高法院 103 年度台上字第 1787 號判決要旨：

土地法第 104 條第 1 項所謂承租人有依同樣條件優先購買之權，係指租用基地建築房屋之承租人於出租人出賣其基地或應有部分時，對於該出租人有請求以「同樣條件」訂立買賣契約之權利而言。

故基地承租人行使優先購買權時，應接受出租人與他人所訂原買賣契約之包含標的、價金等一切條件，不得部分不接受或予以變更。

上訴人先位之訴固請求確認系爭土地如附圖所示A、B部分，在權利範圍一千分之七七六範圍內有優先購買權，並行使之；然依兩造於事實審之攻擊防禦方法觀之，上訴人究係誤認僅能在承租範圍內之土地行使優先購買權而為此聲明？抑或其僅願就系爭土地如附圖所示 A、B 部分，在權利範圍一千分之七七六範圍內行使優先購買權？倘其知悉得主張就買受人購買之同一標的行使優先購買權，不受承租範圍之限制，是否仍願以同一條件承買？似均有未明。

資料 5

最高法院 106 年度台上字第 1263 號判決要旨：

按土地法第 104 條第 1 項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。所謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。……而所謂「同樣條件」，包括買賣標的在內，范○明既係以系爭土地全部為其買賣契約之標的，則被上訴人自得依該同樣條件優先購買，其先買權之行使，不以系爭房屋所坐落基地範圍為限。

提案機關：臺灣高等法院臺中分院 （臺灣高等法院暨所屬法院 107 年法律座談會民事類提案 第 6 號）

資料來源： 司法院

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