請求拆除地上物返還土地 #專業處理不動產瑕疵件#共有不動產#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

請求拆除地上物返還土地

案由摘要：請求拆除地上物返還土地

裁判日期：民國 109 年 05 月 13 日

裁判要旨：

地上權人之補償權利為請求土地所有權人收買建築物之權，雖規定於民法物權編，惟具有債權請求權之性質，一經地上權人行使權利，土地所有人即有訂立買賣契約之義務。又補償權利規範存在目的，在避免地上權人取回建築物之困難或因拆除致該建築物之經濟價值滅失，造成財產上之損失，由土地所有權人按時價購買，取得該建築物所有權，因而取得財產上利益，同時對地上權人以時價補償，有損失填補原理之實質意義，並構成地上權具體權利內容之一。

又受讓地上權之第三人如已辦理地上權移轉登記，即有該項補償權利，僅因未依民法第 758 條規定完成登記之偶然因素，致該補償權利仍由原地上權人享有。

再因原地上權人已將建築物權利移轉於第三人，不致因建築物之拆除未受補償而遭受損失，即有權利之人未受損失，惟受讓該建築物及地上權之人，即未辦理地上權移轉登記之第三人，因建築物之拆除遭受之損失，卻無請求權，該損失之移動，乃因未及辦理地上權移轉登記所致。而地上權移轉登記係因物權公示公信原則，未辦理移轉登記於讓與地上權人與受讓地上權人間不生物權變動效果，並兼以保護第三人交易安全，立法上並無減免原土地所有權人責任之目的，其補償義務不因之而免除。

從而，地上權受讓人縱未辦理地上權移轉登記，如因該建築物之拆除受有損害，卻無補償請求權，將與損害填補原理有違，應認其補償請求權存在。

最高法院民事判決　　　　　　　　　　109年度台上字第491號

上　訴　人　程 ○ 森 　　　　　　

程 ○ 風 　　　　　　

程 ○ 芬 　　　　　　

程 ○ 卿 　　　　　　

程 ○ 姿 　　　　　　

程 ○ 裕 　　　　　　

程 ○ 秋 　　　　　　

程 ○ 崎

共　　　同訴訟代理人　王道元律師

被上訴人　廖○○玉 　　　　　　

廖 ○ 淳 　　　　　　

廖 ○ 杰 　　　　　　

廖 ○ 閔

共　　　同訴訟代理人　劉德壽律師

上列當事人間請求拆除地上物返還土地事件，上訴人對於中華民國107年6月27日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第898 號），提起一部上訴，本院判決如下：

主文

上訴駁回。

第三審訴訟費用由上訴人負擔。

理由

本件上訴人主張：

上訴人程0森及伊等被繼承人程○○妹（於民國105年6月24日死亡，經上訴人承受訴訟），為坐落桃園市○○ 區○○段1388地號、同區○○段1154-6地號土地（下合稱系爭土地）之共有人。詎被上訴人之被繼承人廖○遠（於106年4月26日死亡，經被上訴人承受訴訟）無權占有系爭土地如原判決附圖甲編號Ａ、Ｂ、Ｃ及C1所示部分，興建建物（下稱系爭建物）使用，應將該建物拆除，返還占有土地予伊及其他共有人等情，依民法第767條第1項、第821 條規定，求為命被上訴人拆除系爭建物，返還占有土地予全體共有人之判決（其他未繫屬本院部分，不予論述）。

被上訴人則以：

系爭土地之共有人程○自，前就系爭土地（重劃前為原桃園縣○○鎮○○段1154-1地號）設定有地上權（存續期間至88年10月9 日止，下稱系爭地上權），並於其上興建系爭建物。伊等被繼承人廖○遠於59年6月25 日與程○自之繼承人程○ 水、程○旺及程○生（下稱程○水等3 人）簽立建地房屋賣渡證書（下稱系爭買賣契約），向該3人買受系爭土地及其上建物，業已給付價金，程○水等3 人亦將上開土地交付廖○遠使用至今，廖○遠非無權占有系爭土地。

又系爭地上權雖因存續期間屆滿而消滅，惟系爭土地上仍有建築物存在，伊等得依99年2月3日修正前民法第840條第1項規定，請求上訴人補償，上訴人未履行補償義務，又不延長地上權期限，不得請求拆屋還地，且此項請求補償之權利，並無時效規定之適用。

況上訴人明知廖○遠買受系爭土地及建物，亦應受拘束，其等未為補償即逕行訴請拆屋還地，違反誠信原則，為權利濫用等語，資為抗辯。

原審審理結果，以：

原1154-1地號土地於80年10月3 日分割出同段1154-5、1154-6地號土地，嗣1154-1及1154-5地號土地因重劃合併為1388地號土地，1154-6地號土地因地籍圖重測，變更為桃園市○○區○○段000地號（下仍稱1154-6 地號土地）。程○自就分割前1154-1地號土地設定有地上權，於其上建有系爭建物。

廖○遠於59年間與程○自之繼承人程○水等3 人簽訂系爭買賣契約，買受系爭建物等產權，雖未辦理地上權移轉登記，惟依契約第1條、第5條約定意旨，程○水等3 人有使廖○遠取得該建物占有分割前1154-1地號土地權利之意。

按地上權之社會作用，在調和土地與地上物間之使用關係，建築物或其他工作物通常不能脫離土地存在，方能發揮其經濟作用，其讓與或設定其他權利，應同時為之，以免地上物失其使用土地權源。

故在他人土地上有建築物而取得地上權時，如無相反之約定，地上權人僅將建築物及地上權讓與他人，縱未辦理地上權移轉登記，受讓人亦係經原地上權人授予行使地上權，而得對土地所有權人主張其有占用基地之合法使用權。

程○水等3 人既將系爭建物併同系爭地上權讓與廖○遠，自已授予行使該地上權。參以其等3 人將系爭建物出賣與廖○遠後，即交付廖○遠使用迄近50年，未見程○自其他繼承人異議，該建物房屋稅至102 年，亦由廖○遠繳交，堪認程○自之繼承人全體均已同意或承認程○水等3 人簽訂之系爭買賣契約。

依修正前民法第840 條規定，地上權如因存續期間屆滿而消滅，地上權之工作物係建築物者，土地所有人有按該建築物之時價為補償之義務，如無力補償或不欲補償時，亦得於地上權存續期間屆滿前，請求地上權人於建築物可得使用之期限內，延長地上權期間。

倘土地所有權人與地上權人未就建築物之補償另有訂定，土地所有權人既不依同法條第2 項規定，請求地上權人延長地上權之期間，又不履行其補償義務，即遽而請求地上權人拆屋還地，自非正當。

系爭地上權定有期限，因存續期間於88年10 月9 日屆滿而消滅，依上說明，上訴人自有按系爭建物時價補償被上訴人之義務。又99年2月3日修正後民法第840 條，雖規定除契約另有約定者外，地上權人應於地上權存續期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償，以儘速確定究由土地所有人購買該建築物，抑或延長地上權期間。

如土地所有人拒絕地上權人補償之請求或於期間內不為確答者，地上權之期間應酌量延長之；地上權人不願延長者，不得請求前項之補償。修正前後該條規定之內容，固有不同，惟民法物權編施行法未設溯及既往規定，本件自應適用修正前本條之規定。

系爭地上權於存續期間屆滿時，既仍有系爭建物存在，上訴人未依修正前民法第840條第2項規定，請求被上訴人延長地上權之期間，復迄未履行補償義務，其遽請求被上訴人拆屋還地，自非正當。

又土地所有人不行使延長期限請求權，亦不欲購買建築物時，地上權人得訴請法院裁判定建築物之時價，強制土地所有人訂約，地上權人此項成立買賣契約權，屬形成權，自無消滅時效規定之適用。

上訴人主張被上訴人請求補償權，已罹於時效云云，不足採取。

綜上，上訴人依民法第767條、第821條規定，請求被上訴人拆屋還地，不應准許，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響，毋庸逐一論述之理由，因將第一審所為命被上訴人拆除系爭建物，返還占有土地於全體共有人部分之判決廢棄，駁回上訴人該部分之訴。

查程○水等3 人已將系爭地上權之權利讓與廖○遠，為原審確認之事實（見原判決第7 頁），則原地上權人對土地所有人有請求按該建築物之時價為補償之權利。

地上權人之補償權利為請求土地所有權人收買建築物之權，雖規定於民法物權編，惟具有債權請求權之性質，一經地上權人行使權利，土地所有人即有訂立買賣契約之義務。

又補償權利規範存在目的，在避免地上權人取回建築物之困難或因拆除致該建築物之經濟價值滅失，造成財產上之損失，由土地所有權人按時價購買，取得該建築物所有權，因而取得財產上利益，同時對地上權人以時價補償，有損失填補原理之實質意義，並構成地上權具體權利內容之一。

又受讓地上權之第三人如已辦理地上權移轉登記，即有該項補償權利，僅因未依民法第758 條規定完成登記之偶然因素，致該補償權利仍由原地上權人享有。

再因原地上權人已將建築物權利移轉於第三人，不致因建築物之拆除未受補償而遭受損失，即有權利之人未受損失，惟受讓該建築物及地上權之人，即未辦理地上權移轉登記之第三人，因建築物之拆除遭受之損失，卻無請求權，該損失之移動，乃因未及辦理地上權移轉登記所致。

而地上權移轉登記係因物權公示公信原則，未辦理移轉登記於讓與地上權人與受讓地上權人間不生物權變動效果，並兼以保護第三人交易安全，立法上並無減免原土地所有權人責任之目的，其補償義務不因之而免除。

從而，地上權受讓人縱未辦理地上權移轉登記，如因該建築物之拆除受有損害，卻無補償請求權，將與損害填補原理有違，應認其補償請求權存在。