★共有土地未經共有人同意興建未辦保存登記房屋嗣法拍拍定人取得土地可否拆屋還地#共有不動產#不動產產權瑕疵件#0912-913923高仕陳總 @ 房地產陳總部落客

★共有土地未經共有人同意興建未辦保存登記房屋嗣法拍拍定人取得土地可否拆屋還地

會議次別：臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案第 11 號

會議日期：民國 104 年 11 月 04 日

座談機關：臺灣高等法院暨所屬法院

法律問題：

甲、乙二人分別共有土地，應有部分各為二分之一，甲、乙就共有土地之管理並無另以契約約定。甲未得乙之同意，於共有土地上興建未辦理建物所有權第一次登記之房屋。其後甲因積欠債務，其於土地之應有部分二分之一經債權人聲請法院強制執行查封、拍賣，由Ａ拍定取得。Ａ對甲提起拆屋還地訴訟，請求甲拆除前開房屋，並返還房屋占用部分之土地於全體共有人，甲抗辯土地及房屋均為其所有，僅以土地讓與於Ａ，依民法第 425 條之 1 有租賃關係存在，非無權占有。試問，本件甲之主張是否可採？

討論意見：

甲說：肯定說。

（一）按民法第 425 條之 1 規定，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院 99 年度台上字第 1723 號判決要旨參照）。是以，未辦理建物所有權第一次登記之房屋，雖僅得以事實上處分權讓與，惟受讓人取得之事實上處分權，仍屬民法第 425 條之 1 規定「所有權讓與」之情形。

（二）次按，民法第 425 條之 1 第 1 項規定，雖以「土地及房屋同屬一人」明文，然土地及房屋均屬完全相同之共有人所有時，其土地及房屋間之利用關係實與單獨所有之情形相同，依該條立法意旨，「土地及房屋同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院 89 年度台上字第 284 號判決參照）。另參民法第 789 條第 1 項後段之規定：「數宗土地同屬於一人所有，讓與其一部或同時分別讓與數人，而與公路無適宜之聯絡，至不能為通常使用者，亦同。」後段之規定乃 98 年 1 月 23 日修正，立法理由並指明，所謂「同屬於一人」非指狹義之一人，其涵意包括相同數人。考其立法意旨係為調整相鄰土地所有權間之利用關係，而民法第 425 條之 1 之立法本旨乃基於房屋不能與土地使用權分離而存在，為調和房屋與土地分離讓與時之利用關係而設，自有參考前開立法理由之必要。

（三）綜上，土地共有人之一人於共有之土地上興建房屋時，就其占有之特定部分土地，與房屋間之利用關係，實與單獨所有之情形相同，應有民法第 425 條之 1 之適用。

乙說：否定說。

（一）按「未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分。吳○○建造系爭房屋時既未經全體共有人同意，即屬無權占用基地。此與土地及房屋同屬一人所有，而將土地及房屋分別或先後出賣，應推斷土地所有人默許房屋承買人繼續使用土地之情形，尚有不同。」（最高法院 85 年度台上字第 1950 號判決參照）

（二）準此，土地及房屋為數人共有之情形，土地之各共有人僅依其應有部分之比例而有其所有權，各共有人就土地之特定部分並無占有使用之權。共有人之一人於共有土地上興建房屋，土地其餘共有人本即得請求拆除之，並無容忍之義務，房屋所有人利用土地之權限，與土地及房屋同屬單獨一人所有，土地所有人得自由利用土地興建房屋之情形並不相同。於本例情形，共有人甲未得共有人乙之同意而興建房屋，共有人間又無關於土地分管之協議，乙本得依物上請求權請求甲拆除，Ａ因拍賣取得土地之應有部分，其地位即與乙相同。甲就土地特定部分既無使用收益之權限，何能推定租賃關係？此與土地房屋均同屬甲所有，而甲將土地及房屋分別或先後出賣，推斷土地所有權人默許房屋所有人繼續使用土地之情形不同，是本例應無民法第 425 條之 1 之適用。

初步研討結果：採乙說。

審查意見：採乙說。

研討結果：照審查意見通過。

相關法條：民法第 425 條之 1、第 767 條。

參考資料：無。

提案機關：臺灣南投地方法院（臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會民事類提案第 11 號）

資料來源：司法院

臺灣高等法院暨所屬法院 104 年法律座談會彙編（民事（執）類）第 73-76 頁

相關法條 3