★請求返還土地等
裁判字號： 最高法院 99 年度台上字第 2344 號 民事判決
案由摘要： 請求返還土地等
裁判日期： 民國 99 年 12 月 17 日
裁判要旨：
土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院四 十八年台上字第一四五七號判例之本旨，係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人 默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權 。
民法第四百二十五條之一之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化 。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。
最高法院民事判決 九十九年度台上字第二三四四號
上 訴 人 姚0玲
訴訟代理人 曾彥錚 律師
被 上訴 人 吳0雄
訴訟代理人 王士銘 律師
上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國九十九年八月三日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十九年度上字第一五七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回台灣高等法院台中分院。
理 由
本件被上訴人主張：
伊於九十六年十一月十四日經法院拍賣取得訴外人石0所有坐落南投縣竹山鎮○○段第五二四地號土地（下 稱系爭土地）。上訴人所有門牌號碼南投縣竹山鎮○○路○段五 一號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）占用系爭土地，並無正當權源，屬無權占有等情，爰本於所有權之法律關係，求為命上訴人將系爭土地上如第一審判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分 ，面積二三一點七五平方公尺之系爭建物拆除，將土地返還伊之判決。（被上訴人逾上開請求部分，經第一審判決其勝訴，未據上訴人聲明不服，已告確定）。
上訴人則以：
系爭土地原為伊公公葉0仁所有，葉0仁於八十年間出資興建系爭建物，嗣將該建物之事實上處分權贈與伊。八十八年九月四日又將系爭土地贈與伊婆婆石0。
系爭土地及建物原屬葉0仁所有，分別讓與石0及伊，依民法第四百二十五條之一 第一項規定，應推斷石0默許伊繼續使用土地。伊仍保有系爭土地之使用權，並非無權占有等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為命上訴人拆除上開聲明所示建物並交還土地之判決，駁回其上訴，無非以：
被上訴人由法院拍賣取得系爭土地之所有權，地上之系爭建物現由上訴人占有使用等情，經勘驗及由地政機關測量屬實，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。
被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地，上訴人抗辯伊占用有正當權源，自應負舉證之責。
按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在， 亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人， 而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院四十八年台上字第一四五七號著有判例。
又八十九年五月五日施行之民法第四百二十五條之一第一項前段規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他 人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」。
惟上開判例限於「買賣」之情形，而民法第四百二十五條之一第一項前段規定為「讓與」，其適用範圍較上開判例為廣。
且民法第四百二十五條之一第一項規定，依民法債編施行法第一條之規定，並無溯及既往之效力，故在八十九年五月五日前讓與之情形，自無該條文之適用。
查系爭土地原為葉0仁所有，於八十七年二月四日以贈與原因登記為石0所有，另葉0仁係於八十九年三月二日死亡前將系爭建物之事實上處分權贈與上訴人。
則葉0仁分別將系爭土地及建物讓與上訴人之事實，均發生於八十九年五月五日民法第四百二十五條之一第一項規定施行前，觀諸民法債編施行法，並無溯及適用， 本件自無此項規定適用之餘地。且葉0仁讓與系爭土地及建物之原因，既皆為贈與，與上開判例限於「買賣」之情形不同，亦不得援引此判例而為裁判。
上訴人既未能舉證證明其與被上訴人間有租賃或其他占有之合法權源。從而，被上訴人本於所有權，訴請上訴人拆除上開聲明所示之系爭建物，將土地返還予伊，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，本院四十八年台上字第一四五七號判例之本旨， 係依此法理加以闡釋，謂土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，體現上述法理，以保護房屋既得之使用權。
民法第四百二十五條之一之增訂乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。
若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地。
原審見未及此，所持法律見解與此相反，據為上訴人敗訴之判決，非無可議。
上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第 一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十九 年 十二 月 十七 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 吳 正 一
法官 葉 勝 利
法官 阮 富 枝
法官 黃 秀 得
法官 魏 大 喨
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十九 年 十二 月 二十八 日
資料來源： 司法院
司法院公報 第 53 卷 5 期 83-85 頁
最高法院民事裁判書彙編 第 61 期 198-201 頁
法令月刊 第 62 卷 7 期 155-157 頁
- 民事訴訟法 第 477、478 條（98.07.08）
- 民法 第 425-1 條（88.04.21）
- 民法債編施行法 第 1 條（88.04.21）
裁判字號：
最高法院民刑事判例全文彙編（48年～49年）第 312-315 頁
最高法院判例要旨上冊（民國 16-87 年民事部分）第 253、405、432 頁
最高法院判例要旨上冊（民國 16-92 年民事部分）第 247、396、422 頁
中華民國裁判類編－民事法（五）第 752 頁
最高法院判例要旨（民國 16-94 年民事部分）第 216、346、371 頁
最高法院判例全文彙編－民國39年～94年民事部分（47～54年）第 324-
325 頁
- 民法 第 773、832 條
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