房屋遭查封拍賣 急請房仲賣屋反倒虧48萬

2023/02/24 08:57文/記者朱語蕎

房屋遭法院查封拍賣,先別急著想自己賣掉,有時反虧更多。(本報資料照)

法拍物件通常會比比市價便宜約1~2成,因此法拍市場一直是不少投資客的天堂,為避免自己負債的房屋淪為法拍屋,遭法院賤價拍賣,而不足清償債務,屋主的做法都是在查封之後,拍賣之前,透過自售或是房屋仲介,將房屋以市價先行出售,避免法院拍賣而售價貶低,不足清償債權人債務,使債務人雪上加霜。

正業地政士聯合事務所所長鄭文在說,日前有名債務人因為向銀行貸款不足清償,因而被銀行將該債權出售給資產公司,多年以後,債務人也忘了這件事,後來男友將名下房屋無償贈與給他,房屋加土地現值約206萬元左右,因為免贈與稅,所以很快的完成不動產贈與登記。

3年後的某一天,她突然收到資產公司向地方法院聲請的查封登記,將男友贈與給她的房屋查封拍賣,一時之間不知所措,於是請房屋仲介協助出售,希望能賣得好價格,免落入法院拍賣程序。 拜景氣之賜,很快的以1200萬元順利成交,讓自己的房屋免淪為法拍屋,因為走法拍程序,約市價的9成,大概只剩1080萬元,會有1成、約120萬元的損失。

詎料,她最近又接到國稅局房地合一稅的補稅通知書,因為取得是贈與,房地現值約206萬元,售價是1200萬元,獲利約994萬元,扣除30萬元費用,獲利約964萬元,以持有期間2年以上未滿5年課徵費率35%計,得繳交房地合一稅337.4萬元,還得另外加罰鍰。

鄭文在說,如果當初債務人不要透過房屋仲介成交,遭法院拍賣的稅率是20%,假設以低於市價90%計算,約1080萬元拍定,以房地合一稅20%計算約168.8萬元(即1080萬元-206萬元-30萬元×20%=168.8萬元)

試想,自己賣屋多得120萬元,卻要多繳168.6萬元房地合一稅,也就是多賣120萬元,倒虧48.6萬元,如果加上4%仲介費,真是雪上加霜 ,情何以堪。 目前非自願的房地合一稅稅率是20%,以法院強制執行而言,必須是透過法院拍賣程序成交案件才算20%;如果遭法拍查封,自己再啟封自己出售,就必須回到房屋持有期間2年以上,未滿5年稅率是35%的高額房地合一稅。

鄭文在提醒,如果是2016年以後取得的房屋,且持有期間在5年內,受法院查封拍賣時,別急著出售,先試算一下,或許法院拍賣更有利。

 

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★特殊案例.非自願性出售房地合一稅率20%計算,但因為是贈與取得市以土地公告現值與房屋評定現值加總計算才會有高額稅負支出!

 


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