朱慶倫：解決租屋混亂，推社宅有需要#不動產買賣#持分不動產#共有物#0912-913923高仕陳總－房地產陳總部落客

作者：MyGoNews方暮晨
時間：2018-07-15

朱慶倫：解決租屋混亂，推社宅有需要#不動產買賣#持分不動產#

《人物專訪-朱慶倫》解決租屋市場混亂推社會住宅絕對有需要社宅打破歧視從抗議不斷到議員里長搶當政績(圖：內政部)

新聞摘要

《人物專訪-朱慶倫》解決租屋市場混亂推社會住宅絕對有需要社宅打破歧視從抗議不斷到議員里長搶當政績

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】都會區房價高，初出社會的年輕人不敢奢望買房。台北的房價所得比14.99，等於要15年不吃不喝才買得起房子，年輕人只能先租屋。但過去租屋市場的亂象層出不窮，亟待解決。營建署國宅組長朱慶倫說：「租屋市場因為量少，品質堪慮，普遍有租不起、租不到、租不好的問題」，租屋需求在都會區特別高，老人、身心障礙者與原住民，更常碰到租屋歧視的問題。

社會住宅要處理的是租屋市場的問題。朱慶倫說明，8年20萬戶的政策目標，是以台灣800多萬戶住宅存量來算，若要達到5％的社會住宅量，等於40萬戶左右，因台灣剛起步，政策設定先達成一半，即20萬戶。他說，這樣的比率跟日本、韓國相比並不算多，但從目前社會住宅中籤率5％到10％來看「需求絕對存在」。

有土斯有財觀念推動社宅不易

朱慶倫觀察，台灣房地產有「三高」現象，據營建署統計，台灣住宅自有率高達84％。除了高自有率，還有高房價、高空屋率。即便如此，台灣社會普遍仍存有「有土斯有財」觀念，多數人還是希望擁有自己的房子。早期政府興建國宅，讓住者有其屋，確實也提升住宅自有率，具有一定的政策效果。後來國宅不再興建，轉型為貸款利息補貼、租金補貼等方式，到了2012年制定住宅法後，才開始推動社會住宅。

朱慶倫說，居住問題是每一任政府都需要去解決的，雖然起步較晚，但推動社會住宅還是非常有意義，努力解決租不起，租不好、租不到的現象，「不要再讓學生去住頂樓加蓋，讓那些品質不好的住宅逐漸淘汰」，讓都市景觀更好，何樂不為？

租屋族一般包括就學、就業的年輕人和弱勢族群。朱慶倫說，一般人申請社宅至少可住6年，弱勢族群最長可到12年。年輕人工作一段時間後，也許就能脫離社會住宅的協助。

從住者有其屋的國宅到只租不售的社宅，推動之初阻礙重重。朱慶倫說，政府剛開始推出社會住宅時，遭受很大的阻力，幾乎連談都不能談，背後凸顯的其實是社會對老殘病窮的歧視。社會住宅最初只保障10％的弱勢，即引來鄰里嚴重抗議，甚至撒冥紙，抗議蓋社宅恐一次引入過多人口，造成交通癱瘓等，基層的公務員只能到地方溝通、再溝通。

推社宅從撒冥紙到議員里長當政績

「很多事情是眼見為憑」，當興隆一期、健康社宅等相繼蓋好，大家開始覺得不錯，在協調過程中，地方政府也協助解決交通問題，並在社宅一、二樓納入托嬰、長照或活動中心等，大家一起使用，使社宅融入鄰里，除了少數有一、二個爭議個案外，現在社會住宅接續落成揭幕，里長、議員搶著出席，把社宅當成政績宣傳。

推社宅過程也是去標籤化的過程。朱慶倫說，社會住宅的品質跟過去國宅完全不一樣。國宅出售幾乎是成本價，不講究設計，賣了以後政府不管後續；現在的社會住宅是出租，民眾有什麼問題都要找政府，因此從選地開始，社宅的規劃、設計都跟國宅不同，且要考慮至少50年的營運管理。

因此，社會住宅引進物業管理公司來管理，強調使用者付費，須付管理費。台北市財政較好，甚至裝有智慧電表，除可協助住戶省電，若獨居老人的電表整天沒動，就要去敲門了解情況。

近兩年社宅落成年後續滾動檢討

目標20萬戶的社會住宅，12萬戶興建、8萬戶採包租代管。興建部分，預計前4年蓋4萬戶，後4年8萬戶。朱慶倫說，前4年達標沒問題，直轄市長也將社宅納入選舉政見，到今年底會有3.1萬戶社會住宅至少進入興建階段(含2016年前既有、已完工及興建中)。

至於第二期的8萬戶，朱慶倫說，需要找地，很多國營事業土地需要都更，不排除以都更結合社會住宅，達到土地活化利用，目前包括國防部、台糖、中油、中郵和自來水公司等，都在洽談。

另一部分則是包租代管。「包租」是房東將房子出租給政府委託的租賃服務業者，再由租賃服務業者以二房東的身分轉租給房客，「代管」則是由租賃服務業者媒合房東和房客簽約。不論哪種方式，都享有賦稅補助、修繕補助和專業管理，讓房東可輕鬆收租。

包租代管跟上租屋網站有甚麼差別？朱慶倫說，租屋市場尚未健全，不時耳聞惡房東新聞，或碰到惡房客不知如何處理，管理上非常沒有效率。推動包租代管有兩大目標，健全租賃市場、發展租賃服務業。2018年6月27日租賃專法施行後，租賃服務業為特許行業，需有專業證照才能從事，也將籌組公會，希望讓租屋市場專業化，像買房一樣，「交給專業的來」。

包租代管8年目標8萬戶，第一年一萬戶，第二年兩萬戶，以每年增加一萬戶為目標。朱慶倫說，目前六都已有16家租賃服務業者加入，業者有信心，而房東還在觀望。租賃專法6月底已上路，目前已有超過150家業者申請成立，可望讓市場整個動起來。未來也不排除將租金補貼對象轉到包租代管，或結合以房養老，協助更多弱勢者或有需要民眾租到合適的房子。

營建署國宅組長朱慶倫說，居住問題是每一個政府都需要去解決的，雖然起步較慢，但推動社會住宅還是非常有意義，希望解決租屋市場租不起，租不好、租不到的現象。(本文由內政部提供)

本文出處:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/125632/%E6%9C%B1%E6%85%B6%E5%80%AB%EF%BC%9A%E8%A7%A3%E6%B1%BA%E7%A7%9F%E5%B1%8B%E6%B7%B7%E4%BA%82%EF%BC%8C%E6%8E%A8%E7%A4%BE%E5%AE%85%E6%9C%89%E9%9C%80%E8%A6%81

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社會住宅(示意圖.非實際物件)