不再是反指標！法拍屋加價競標推升房市熱度－房地產陳總部落客

不再是反指標！法拍屋加價競標推升房市熱度 (本文出處請點擊)

2024/08/03 04:30文/記者張瀞勻

不再是反指標！法拍屋加價競標推升房市熱度

專家強調法拍屋仍有相當風險，消費者出手前應多加思量。

今年房市熱度直線攀升，無論中古屋或是預售案交易量，屢屢創下紀錄，房價更是不斷打破天花板，這同時也引起政府關注，6月以來陸續針對銀行放款、新青安資格審核轉為嚴謹，第二戶信用管制更下降至六成，不免讓人擔心是否有斷頭戶流入法拍。

寬頻房訊發言人徐華辰分析，觀察六大都會區法拍加價率、拍定總價狀況，可發現北台灣法拍仍相當熱絡，關鍵在於，房地合一稅鎖住中古屋市場、平均地權條例管制預售屋換約，造成市場上A級流動物件稀少，不少置產族轉向法拍市場，也造成平均加價率上升，CP值個案更吸引眾多投標人競標，將拍定價格推升近於市場行情。

高價法拍市場熱推升拍定總價

進一步觀察，成交總價趨勢，雙北市、高雄市呈現跳漲趨勢，徐華辰指出，法拍市場的高總價案件拍定亦有相當成長，從拍定的案件中不難發現一些過去流標多次的特殊案件，像是左營建台水泥廠、遠航董事長張綱維母親名下的天母商場、萬里喜凱亞渡假村、甚至是像大占無極天靈霄寶殿等宮廟類型物件也都在這一波浪潮推動下順利標出。

除了特殊案件，商用不動產也受惠於AI產業發酵，貢獻不少高價物件拍定，徐華辰說，以台北市而言，多數高總價案件多為商辦類型產品，而台中市豐原區的五都大飯店由豐邑機構旗下「浩瀚開發」，以4.43億元得標，另外像過去被認為中部外圍區域的東勢、霧峰也有整棟七層樓華廈與閒置廠辦拍定。

不過桃園市高總價市場顯得特殊，仔細觀察高價物件多半停拍或撤回，徐華辰說，停拍原因，多為「債權人撤回」、「債務人提供擔保」或「債務人聲明異議」，推測是桃園房地產近年無論是住商廠辦交投都相當旺盛，債務人看好後市，使盡辦法保留資產。

房貸違約率低點法拍市場量能不足

賴志昶補充，另觀察數據，全台購置住宅貸款違約率僅達0.07%，仍是歷年來低點，顯示雖說央行升息、政府打炒房等政策，惟目前房市仍是走高趨勢，若房貸或槓桿壓力過大，不少屋主會選擇脫手賣房，不至於讓愛屋貸款違約進入法拍市場，因此所謂「法拍潮」並未如外界預測出現。

不再是反指標！法拍屋加價競標推升房市熱度

賣方市場來臨，成屋及預售屋市場物件釋出稀少。

元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴表示，近年法拍市場交易量能不算高，今年上半年全國建物法拍移轉量達1840件，雖較去年同期的1668件增加，但都仍在歷史的低檔區，全年可能約僅四千件上下，與2003年全年拍賣移轉量高達5萬7899件相較，更是連1/10都不到，顯見房市狀況相當穩定，流落到法拍市場的相當有限。

以今年上半年六都的法拍市況可發現，台北、新北、桃園、台中法拍物件的平均得標拍次都較去年上半年出現下滑，顯示這些地區的法拍買盤相對積極，至於台南、高雄可能因為近年價格漲多，連帶法拍法買盤也謹慎許多，平均得標拍次較去年同期都出現提升。

不再是反指標！法拍屋加價競標推升房市熱度

法拍市場競標激烈，投標人數跟加價率隨之上揚。

房市升溫、投資人轉向法拍專家建議小心為上

陳傑鳴表示，近年全台房價極速升溫，部分想買房的民眾會想轉往法拍市場撿便宜，不過，雖傳統上法拍屋的價格會比市場價低上1~2成，但近年房市熱，法拍價格已經與市價差異不大。

而且，購買法拍前置金額龐大，除了要繳交20~30%的保證金外，順利得標後還要在7日內繳清全部屋款。

雖然目前部分銀行有提供「法拍屋代墊款」的業務，但是利率普遍不低，想買法拍屋的民眾要特別留意。

此外，法拍屋還有無法勘察屋況等隱性風險，建議民眾在投標前一定要特別留意法院執行處所做的「查封筆錄」內容，詳讀拍賣的不動產資料、查封原因及查封時該不動產使用情形，需詳細確認拍賣標的，包含:是否有租賃、點交、抵押權、優先購買權、移轉取得是否有資格限制等狀況問題，再行評估是否投標，千萬別因價格便宜就貿然投標。

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